偿债周期下的高融资成本 景瑞控股“轻资产”转型路漫漫

《企业透明度报告》郑小琳

近年来，向“轻资产”运营转型的景瑞控股有限公司(下称“景瑞控股”，01862.HK)当下发展并不顺利。一方面2019年业绩目标完成率为89.85%，稍微拉长的时间来看，2017年-2019年景瑞控股的营收波动较大；另一方面为应对债务现状，景瑞控股开始频频进行高成本融资。

融资利率成本高昂

3月26日，景瑞控股发布公告称，于2020年3月25日，公司透过私人商议，完成购买本金总额2232万美元的优先票据，为初始票据本金总额的5.58%。

公告显示，注销后，余下未购回票据的本金总额为2.75亿美元，为初始票据本金总额的68.72%。据悉，本次购回票据于2020年到期，利率7.75厘。

在一些市场人士看来，不管是出售资产，还是回购票据，景瑞控股主要是为了应对今年可能将出现的债务资金缺口。

2020年是整个房地产行业的偿债高峰期。克而瑞房地产数据显示，2020年95家房企年内到期债券超过人民币5000亿元，同比上涨45%，高峰期分别为3月、7月至10月。然而为了应对马上到来的还债高峰期，部分房企甚至不惜通过短期融资、海外高息融资等手段渡过难关，如景瑞控股。

来源：景瑞控股2019年中期报告

根据财报显示，截至2019年6月底，景瑞控股一年内到期债务为103.8亿元，同比增长55.3%；1-2年内到期债务79.37亿元，同比增长11.4%。账面现金约为142亿元，其中31亿元现金受限，账面可用现金刚好覆盖短债，同时，未来两年景瑞控股要偿还的债务共计达209.65亿元，偿债压力较大。

“房地产作为资金密集型行业, 一般情况下，仅靠自有资金及过往经营利润盈余本身就无法满足其实际经营需求，更何况是景瑞控股这类短债偏高的房企，资金链无疑处于较为紧张的状态。”上海地区一位房地产行业券商分析师直言。

值得一提的是，现金流不够充裕的景瑞控股，当下，为了应对高额债务，也在积极地加速海外融资。

据统计，其实在2017年-2018年期间，景瑞控股在海外发行过一次优先票据，分别融资4亿美元和3.5亿美元，利率分别为7.75%和9.45%。而转眼到2019年，景瑞控股一年则先后进行了3次海外高息发债。为2019年的1月、4月和7月，分别发行了2020、2021年及2022年到期的优先票据，金额分别为1.5亿美元、2亿美元和2.6亿美元，利率分别为13%、10.88%及12%。

2020年的景瑞控股发债动作则更为积极。3月5日，景瑞控股抛出融资计划，拟发行1.8亿美元、利率12.75%的优先票据，到期日为2022年3月11日，于新加坡交易所上市。

3月9日，景瑞控股拟在上述票据的基础上增发1000万美元、同12.75%利率的票据，此募集资金将用于对现有债务进行再融资。

“仅仅3月，景瑞控股就发债两次，利率居高不下均超过10%，可见，景瑞控股对于资金的需求较为迫切。”业内人士表示。

据《企业透明度报告》查询近期内房股在香港发债成本显示，美的置业（03990.HK）发行10亿元公司债，票面利率为4.20%，中国海外发展（00688.HK）发行10亿美元担保债券，利率区间为2.375%-3.125%。不管是港元债务或是美元债券，甚至于人民币债券，房企融资成本普遍位于10%以下。

截至2019年6月30日，景瑞控股的总资产为546.48亿元，总负债为452.15亿元，较2018年年底的390.69亿元上涨61.46亿元，资产负债率为80%，处于行业较高水平。

接下来，景瑞控股是否会加大海外融资力度？现金流方面是否存在压力或影响到公司拿地扩张？从更长远来看，“轻资产”运营模式是否真正适合景瑞控股？针对上述疑问，《企业透明度报告》致函致电景瑞控股董秘办，但公司电话一直无人接听。

 “轻资产”转型之路并不顺利

成立1993年的景瑞控股，主要发轫于上海虹口，业务触角覆盖长三角、西南地区、中部地区、以及环渤海地区19个城市。2013年10月景瑞控股在香港成功上市。

近几年，房地产市场进入了调整期，行业竞争也越来越激烈，尤其是行业资源向头部房企集中，对中型房企景瑞控股来讲更是一个挑战。2017年，景瑞控股推出“轻资产”转型策略。除房地产开发之外，还开辟了办公、公寓、房地产基金、产业链投资等多条战线。但这几大业务版图尚在发展之中，景瑞控股便遭遇了瓶颈：包括新增土储面积下降、主营收入占比缩减、业绩三年持续放缓。

财报显示，2017年-2019年景瑞控股的营收增速分别为4.1%、-28.1%、-0.31%，2019年景瑞控股总销售额约为251.59亿元，首次出现下滑，完成当年业绩目标的89.85%。

实际上，在2018年业绩增速开始出现下滑时，景瑞控股就曾透露，营业收入下滑的主要原因是房地产项目减少，以及合作项目增加。

公开资料显示，由于土储增加项目上更多是采用合作方式，景瑞控股在2017年、2018年及2019年上半年，项目的权益建筑面积在总建筑面积中的占比降为57.22%、50.40%、51.92%。而此指标在2016年以前，则均高于80%。2019年1-6月，景瑞控股新增土储总建面积76.7万平方米，较上年同期下滑46%。

需要指出的是，景瑞控股的核心收入是物业销售业务，受新增土储面积的下降影响，景瑞控股的核心业务占比正在逐步缩减。根据财报，2018年，景瑞控股的物业销售收入占总收入比重虽同比下降1.7个百分点，但至少仍在92.8%的高位，但到了2019年6月底，该占比则出现明显缩减至76.45%，降幅超过15%。 

对此，景瑞控股在2019年半年报中称，“项目开发排期集中在下半年交付，从而导致开发物业交付的项目及交付建筑面积减少”。

业内人士认为，“虽然物业销售业务占比逐年减少，但目前来看，仍是景瑞控股的主要业务收入，因此，伴随着核心业务收入逐渐减少，景瑞控股业绩增长或将受限。”

2020年，由于受新冠肺炎疫情冲击影响，对房地产行业造成一定冲击, 景瑞控股自然也无法置身事外，公司业绩较去年同期出现更大幅度下滑。根据披露，2020年1-2月，景瑞控股累计合约销售额约为8.66亿元，较去年同期下降了37.9%；合同销售面积约为3.66万平方米，较去年同期下降了48%。其中，2月单月销售额3.21亿元，同比下滑幅度达62%，销售面积为1.2万平方米，同比下滑达72%。

“市场对于房企转型的认可度普遍不高，景瑞控股的转型在业内也不太被看好。近年来，随着景瑞控股营收增速的持续放缓，其在轻资产方向的转型之路并不顺利，加上近两年高额债务压力及外部因素新冠肺炎带来的冲击等，无疑对景瑞控股2020年的经营发展造成一定影响。”上述地产领域券商分析师表示。（更多请关注抖音：InvesterNet 企业透明度报告出品）■