万科步入“郁时代”三年 业绩增速开始放缓

《投资者网》秦剑

自三年前万科步入“郁时代”以来，管理层风起云涌，董事会成员几乎焕然一新，王海武、韩慧华、李嵬等“少壮派”陆续登台，出台“大江大海”计划，以业绩论英雄，2020年初共有14个区域高层出现职位调动。

近三年来，“郁氏班子”在“活下去”及“现金为王”观念下交出了怎样一份成绩单？

大规模人事变动

“郁时代”开启后，截至目前，董事会成员除郁亮外全都是2017年6月后上任的“新将”，管理层3/4的人员发生变动，其中财务负责人一年内更换两次。

4月7日，万科悬空逾半月的首席运营官一职，终于完成从60后到75后的交棒。57岁的张旭转身物流板块，由42岁的原万科中西部区域首席执行官王海武接任。与此同时，万科中西部区域首席执行官由41岁的原杭州万科总经理李嵬接任。

这是万科今年继宝万之争中表现优异的女将韩慧华上任公司执行副总裁、财务负责人，补缺王文金后第二大人事变动。如今由“王石时代”更替到“郁时代”后，万科总部高管层曾经的“旧人”仅留下一个，仅余执董职务，负责“牵头集团总部管理中心”。

万科将上述人事变动归结为“大江大海”计划的进一步深化。以内部竞聘为核心的“大江大海”计划，是万科在2018年下半年组织重建时的产物。2018年9月，万科总部重建，原有的12个部门全部撤销，建立三大中心：事业发展中心、管理中心、支持中心；取消部门分管领导和部门经理，设置了集团合伙人、中心合伙人、执行合伙人以及普通合伙人四个层级。

现任万科董事会成员均将在2020年内任期结束，2019年自肖民辞任之后，万科董事会始终以10人维持平衡局面。近日随着韩慧华、王海武、李嵬等人的升迁或调任，业内猜测，万科选择在近两月内对管理层进行换血，可能是为将韩慧华、王海武等“少壮派高管”送入董事会埋下伏笔。

2019年万科出台“大江大海”计划，2019年至2020年初共有14个区域高层出现职位调动，其中有三位城市总因2019年城市销售排名或市占率显著下滑被免职。在万科发展史上，虽然也曾经发生过类似的跨区域调动，比如2000年的“二林事件”，2010年的“180计划”等，但类似这样大规模、深层次的人事调整和动荡，尚属首次。在地产界，包括碧桂园等多家企业，虽然也设置了诸如轮岗之类制度，但更多是为了强化高管对企业内各条线业务的熟悉程度。对比之下，凸显了万科“大江大海”计划的非比寻常。

事实上，大规模人事流动和调配的必要性和合理性有待验证。因为通常一个城市总被更换了，下面的人事往往也会经历一轮洗牌，这必将对这个城市公司的运营产生短期影响和波动。业内预计，接下来，万科的人事变动仍将持续。

万科中层骨干的调整后，2月受疫情影响，销售面积及合约销售金额同比出现大幅度下降，3月份房地产行业销售形势回暖，恒大合约销售额620.8亿元同比增加13.10%，碧桂园合约销售额达470.4亿元同比增长约4.23%，而万科合约销售额549.4亿元同比缩水4.24%。

“郁时代初期”成绩单

2017年6月万科步入“郁时代”近三年来，人事动荡下，给投资者带来了怎样一份成绩单呢？

“郁时代”的万科已形成房地产开发、物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓以及冰雪度假六大板块；运营能力方面：房地产开发主业土储数量增加，但低于行业平均水平，拿地较为谨慎；存货周转率下降。盈利能力方面：销售面积增速与地产行业势态相符，但2017年后销售面积增速明显低于保利地产；毛利率水平一直较为突出，高于行业均值；物业管理业务毛利率逐年下降；人均创收及人均创利能力却逐年下降。股东投资回报方面：派息率下降。

2017年来，开发主业上历经2年取得了广信房产100%股权及债权，物流仓储服务业务参股普洛斯、收购天津电子商务、天津中央厨房、天津冷链仓储等，完成44个城市的覆盖。

万科2017 -2019年拿地829块、约6682万平方米，重点区域为江苏，2014 -2016年共拿地362块、2625万平方米，重点区域为浙江与广东，“郁时代”初期万科加大了土储量。万科2019买地支出为年内合约销售的35%，低于行业平均水平的50%，国际评级机构瑞信称，万科土地储备仅可供未来约2.8年使用，较同行的平均水平短约4年。

万科2017-2019年存货周转天数高于2016年、2015年，平均超3年，高于同行碧桂园（平均2年），且2019年万科的存货与碧桂园金额相当，分别为8970.2亿元、8678.62亿元，万科的存货中已完工开发产品（现房）金额660.3亿元，远高于碧桂园457.81亿元。

万科2017-2019年期间（不含2017年）与2014-2016年期间相比每年销售面积增速较小，与地产行业销售面积增速势态相符，但万科2017年后销售面积增速明显低于保利地产。

销售均价上看，万科在头部房企中最具优势，2019年销售均价达1.53万元/平米，高于碧桂园、恒大，亦高于一二线占比同样很高的融创，华泰证券认为核心在于万科在标准化制造、物业服务等加持之下具备品牌溢价。 万科的毛利率水平一直较为突出，这在快周转企业里面愈加难能可贵。 2019 年前三季度，万科毛利率为 36%，分别高出头部7家房企和全部 77 家房企均值7.3和4个百分点。

万科2017-2019年收入结构中，物业管理业务占比高于2014-2016年，分别为2.93%、3.29%、3.45%，体现了万科“城乡建设与生活服务商”战略定位，近三年来万科物业管理业务毛利率逐年下降，从18.72%降至18.57%，且低于2015年、2016年。

万科2017-2019年公司员工人数逐年增加，从约8万人增至约13万人。人均创收及人均创利能力却逐年下降，分别从312.58万元、36.1万元降至279.76万元、29.56万元。相较于2014-2016年的表现略微逊色。

2017-2019年万科派息率下降，从35.43%降至30.38%，且低于2015年的43.87%、2016年的41.48%，而董监高成员中大部分薪酬年增长率大于10%。

伴随着深铁入主，王石卸任，郁亮登台，万科正在进行着一轮人事变革，业绩增速放缓，未来万科在群英荟萃的地产行业能占据怎样的地位，只能留给时间去回答。（更多请关注抖音：InvesterNet 思维财经出品）■