锦和商业八成募资“借新还旧” 产业园二房东模式资金承压

《投资者网》郑小琳

4月21日，上海锦和商业经营管理股份有限公司（下称“锦和商业”，603682.SH）在上交所正式挂牌上市，当日公开发行新股9450万股，募集资金总额为7.47亿元。对于这家早期主要从事产业园区定位设计、改造及招商的运营商而言，锦和商业的盈利模式主要以收取租金差的方式，类似于产业园区的“二房东”角色。

资本市场方面，刚上市的锦和商业在股价接连上涨三日后，于4月24日出现跌停，随后四个工作日里（4月24日-28日），其股价继续下跌。同时，由于锦和商业将此次近八成的IPO募资主要用于“偿还银行贷款及补充流动资金”，对于该公司未来前景，投资者不免存有不同看法。

机构看好难挽股价巨震    

事实上，被外界称之为的“创意产业园区第一股”的锦和商业，早在今年三月底，便有各大机构纷纷推荐投资者进行申购。3月30日，申万宏源证券表示：“锦和商业建议第一时间申报！”，申万宏源认为，锦和商业是国内规模领先、发家较早的文化创意产业园区运营商，公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区已经逐步得到了政府、文化创意产业类客户等各方的认可。

东莞证券也认为，由于公司自2007 年即开始从事创意产业园区的经营，经过多年发展，获得政府、文化创意产业类客户等各方的认可，且2019年公司基本面情况良好。同时，4月2日，国泰君安也发布了锦和商业新股申购策略。

然而，对于上市前多方机构的看好，锦和商业目前在资本市场表现如何呢？

4月21日，以7.91元IPO价格首发上市的锦和商业，上市当日幅涨43.99%至11.39元/股，成交量127.37万股，总市值为53.82亿元。在随后两天，锦和商业涨幅持续，甚至在4月23日，出现涨停，当日股价最高达13.13元/股，收盘市值高达57.6亿元。

然而，在接连三日涨幅后，上市第四个交易日，其股价开始下跌。4月24日上午，锦和商业在盘中陷入跌停，当日报10.97元，跌停封单3.6万手，暂成交2.62亿元，市值51.83亿元。

跌停之后，股价开始一路下跌，截至4月28日收盘，锦和商业报9.38元/股，下跌6.67%，换手率23.12%，市值蒸发13亿至44.32亿元。

来源：同花顺

“机构对于锦和商业的建议仅能代表部分专业看法，资本市场风云莫测，不按基本面出牌的案例比比皆是，但从这几日连续下跌态势来看，部分投资者存在套现离场的心态，这也从侧面反映出，投资者们对于公司前景并不具备充足信心。”4月28日下午，香港国际证券的一位策略分析师向《投资者网》表示，“月底是锦和商业年报发布日，趁着当前市场火热，不排除其股价将出现反弹。”

4月28日，对于股价持续下跌，有投资者在上证e互动（上市公司交流平台)上发出疑问，对此，锦和商业表示：“股价由市场决定，公司能做的是做好生产经营”。

八成募资用于“借新还旧”

实际上，投资者对锦和商业存在忧虑的一点也在于，锦和商业将近八成的募资额均用于偿债及补充流动资金，而对于这么做背后产生的优劣，《投资者网》曾致函锦和商业董秘办，但一直未收到相关回复。

公开资料显示，锦和商业的募资额为7.47亿元的资金，撇除需要支付的费用后，到手的募资净额约为6.85亿元。锦和商业表示，此次上市募集的资金净额将用于智慧园区信息服务平台建设项目、越界·X2创意空间二期项目和越界·世博园项目，以及偿还银行贷款及补充流动资金，其中前两项累计投入的资金仅1.53亿元，剩余超过八成的资金则均被计划用于偿债及补充流动资金。

而对于公司募资用途，锦和商业在招股书解释：“目前其短债压力依然较大，流动比率亦较低，随着公司经营规模的扩大，未来对流动资金的需求也相应大幅增加，对银行借款的还款压力也将进一步增加，因此决定将大部分募集资金，用于偿还银行贷款及补充流动资金。”

尤其值得注意的是，近两年，锦和商业一直在降低借款额度，同时还偿还了大量负债。招股书显示，2018年至2019年1-9月，锦和商业同期通过借款所获取的金额分别为2.56亿元、0.89亿元；偿还债务的支付现金则分别为2.53亿元、2.28亿元，截至2019年9月末，公司总资产为12.8亿元，总负债4.45亿元，资产负债率从下降至34.78%。

而随着近两年的大额还款，锦和商业手中的货币资金同比减少了一半，2020年叠加新冠肺炎疫情，其资金压力无疑增大。招股书显示，锦和商业2018年-2019年1-9月拥有的货币资金分别为2.03亿元、1亿元。

2020年一季度，锦和商业预计1-3月营业收入为1.88亿元至2.08亿元，同比变动幅度为-6.94%至2.86%;归母净利润为3411.45万元-3770.55万元，同比变动幅度为-2.40%至7.87%;扣非后归母净利润为3101.29万元-3256.36万元。

“以承租运营形式的锦和商业，类似于产业园区的‘二房东’角色，不实际拥有物权，主要以租赁为主，比较好的一点是承租风险低，前期资金投入小，不利的地方是，无法通过抵押资产获得银行贷款，若经营需要大量资金，则往往只能以借款形式获得，融资渠道较小，加上旗下项目具有周期限制，除了物权或被拿去抵押外，还将面临租金上涨、园区政策变更等不利影响。”业内人士向《投资者网》表示。

目前锦和商业在上海、苏州、杭州、南京、北京共有28个产业园区项目，可供出租运营的物业面积约67万平方米，其中承租项目有24个，面积约 53 万平方米，合资运营项目2个，受托运营项目2个。

“未来业务将从上海市场全面扩张到长三角中心城市，同时向北京、深圳、广州等中心城市进行拓展。同时在以园区运营为主的基础上，适度拓展其他老旧物业改造运营项目，提高其他专业服务在公司营收中的比重。”对于上市后未来三年规划，锦和商业在招股书中透露。

2020年因受新冠肺炎疫情影响，锦和商业的发展也难言乐观，未来在行业竞争激烈及大环境增速放缓的态势下，锦和商业是否会继续扩张，完成目标，市场只能拭目以待。（思维财经出品）■