李迅雷：研究人口结构对房地产投资很有帮助

（原标题：李迅雷：研究人口结构对房地产投资很有帮助）

6月16日，“激荡时代，逐浪未来” PMBA「课题发布」公开课在上海举行。中泰证券首席经济学家李迅雷出席并做主题演讲。

李迅雷表示，研究人口结构对房地产投资很有帮助。

中国进入到一个分化的时代，过去中国经济增量主导，增量主导的话大家日子都好过，小公司、大公司日子都好过，而且小公司更赚钱，船小好调头，什么赚钱做什么。后来的话就不一样了，经济增速从原来10%多一点到6%多一点，增量这部分对存量的影响越来越小，就步入了存量经济主导的时代，这个时代就分化了。

从历年统计数据来讲，人口的流向往发达城市流动，过去中国的人口流向从农村流向城市，现在农村流向城市的人口越来越少，现在只有200万左右，最高的时候是1800万，这样变成人口从中小城市往一二线城市流动。一线城市像北京、上海是限制人口流入，只有流到像深圳、杭州、广州等等所谓的准一线或者是省会城市，这几年还是在延续。我觉得这个过程会很漫长。

但是让我感到这个数据是非常惊人的，比如说流到广东第一，浙江第一，去年是浙江变成第一了，广东变成第二了，浙江的人口只有广东的一半，但是人口流入量那么大，这个说明这两年浙江的机会更多。与此相关就是杭州的人口净流入超过了深圳。人口净流出是北方为主，东北、华北、西北，这三个北都不怎么好。山东是人口连续几年净流出量是第一的。这个分化在今后几年会持续下去。

浙江和广东这两个省去年人口的流入量占全国人口净流出量70%，以浙江为例，杭州和宁波这两个城市人口净流入量占整个浙江的80%，这个集中度是很高的，人口的迁徙在美国还在持续，我认为中国是进入到一个大城市化的阶段，不是一个简单的城镇化，城镇化的进程在放缓。因为我们的农村人口越来越少了，可流动人口越来越少，另外一个方面就是大家还是要有一个纬度去看问题，我们正在经历人口的老龄化，我们不能从一个纬度说中国的城镇化率水平是60%，发达国家城镇化水平有80%，所以中国还有20%的城镇化率上升的空间，我觉得这个提法有一点缺陷，这个只考虑到和发达国家简单的比较，你要知道发达国家高城镇化是建立在什么基础上？建立在人口没有老龄化之前已经实现了高度的城镇化，而我们现在还没有实现充分的城镇化，我们已经人口老龄化了，人口老龄化了以后就意味这流动人口数量的减少。我们每年劳动年龄人口数量都在减少，从12年到现在我们的劳动人口数量累计减少2800万，这个是老龄化带来的问题。

到2021年以后，我们人口老龄化会加速，为什么会加速？像我这样年纪的人在60年代初的这些年进入到退休的阶段。在60年代初的时候，62年到65年这几个阶段，中国的出生人口是达到了历史的最高阶段，都维持在3千万左右，我们现在出生人口已经是到了1千多万了，研究人口结构对房地产投资很有帮助。

（文章来源：乐居财经）