上海金融与发展实验室理事长殷剑峰：未来房地产市场会出现区域性分化

（原标题：上海金融与发展实验室理事长殷剑峰：未来房地产市场会出现区域性分化）

在12月18日举办的“2020中国房地产金融年会”上，国家金融与发展实验室副主任、上海金融与发展实验室理事长、浙商银行首席经济学家殷剑峰就中国经济短期问题和长期挑战这一主题发表演讲。

殷剑峰指出，根据RMF关于全球经济格局的最新预测，今年中国将是主要经济体中唯一正增长国家，2021年中国经济增速可以达到8.2%，2020、2021年中国平均增速大概是5%左右，基本上能够达到2035年远景规划所要求的速度，2035年远景规划中国人均GDP达到发达国家水平，差不多每年增速要维持5%。从各个指标来看，中国经济将是强劲的V型反弹，这也让市场上很多人认为中国经济非常好，其他国家哀鸿遍野，但复苏背后有隐忧。

他认为，短期问题是通货紧缩，通货紧缩背后反映的是总需求严重不足。2019年9月份开始中国进入PPI通缩，目前CPI已经跌到0.5%，国际上认为掉到1%以下就可以确认经济陷入通货紧缩，通货紧缩原因是总需求不足。

总需求不足的背后主要是看内需。投资需求方面，第三产业和第三产业当中信息技术投资很好，第二产业制造业是负增长。2010年之后，第二产业投资相对第三产业投资最高的时候，达到第三产业投资的80%，2010年之后不断下降，去年掉到第三产业的40%。第二产业制造业投资不足的问题，反映的是产业结构调整，最根本问题是2010年开始中国劳动年龄人口占比达到顶峰后开始进入老龄化。

消费方面，从今年年初到现在增速在5%左右，画出一个完整V型反弹。但是如果从2011年画一条线，可以看到这个V型反弹是2011年之后持续下降趋势中砸出来的一个坑，让人觉得是强劲的反弹。增速持续下降的背后是收入持续下降，居民人均可支配收入和GDP同比，同样是趋势性下降，GDP增速趋势性下降也与人口有密切关系，人口也直接决定房地产市场前景。

第二个问题是无风险利率过高。过高利率超过GDP增速利率，意味着整个实业投资平均来看是没有利润的，所以都去炒房子、炒股，可以看到在房地产销售同比增速全国迅速转正。股市和美股相比是低点，但是有掩盖性，因为股市当中有大量银行和传统制造业，银行PB小于1，所以不看银行和传统制造业已经涨了不少。

从需求政策判断货币政策是积极还是消极，有两个角度，一个是从价码，利率高还是低，还有一个是从量，货币资产负债表是扩表还是缩表。财政政策看负债增量，前三季度新增负债7万亿，有可能达到2009年水平，财政是积极的，但问题是靠地方发债，全世界没有哪一个国家负债是以地方负债为主，只有中国这样。地方政府债务负担不仅仅是区域性的财政风险，地方政府融资主要靠债券。

“以上风险是信用风险债，包括地方政府债券、城投、地方国企、商业性金融机构刺激债，都会有问题，但这是短期问题，长期问题是人口问题。”殷剑峰说。

2010年中国开始人口老龄化，2027年中国人口达到顶峰就开始负增长，现在全世界人口负增长国家有20多个，日本、意大利、白俄罗斯、俄罗斯，这些负增长国家没有一个好过，人口负增长会产生供给冲击，人口负增长意味着劳动力减少，供给侧就会有问题。还有需求侧也会有影响，一个人口老龄化的经济体不会需要太多住房和汽车、电脑，也就不会需要太多消费品。所以人口老龄化国家潜在GDP增速下降，总需求不足会导致负的产出缺口，金融冲击人口老龄化国家，利率是负利率，没有哪一个国家维持3%以上这么高十年期国债收益率。

人口老龄化还会导致房地产市场发生问题，还会有财政问题。世界上只有两个国家劳动年龄人口往下没有发生全面房地产危机，一个是德国，原因是德国对房地产金融控制很紧，还有是中国，2010年中国劳动人口占比达到顶峰。所有这些出问题的国家是已经完成城市化的国家，中国2010年城市化率只有40%。即使没有这种房地产市场剧烈调整，以日本为例，是人口负增长典型国家，到处是空置房，100间房里面有14间没有人住。这是所谓资产闲置，未来房地产市场这种全面增量扩张恐怕是不太可能，一定会区域性分化，三四线就跟日本一样，日本乡下没有人住，东京依然很热闹。

那么如何应对上述挑战？殷剑峰提出，可以增加劳动力，鼓励生育，采取积极的人口政策。如果不愿意生，生一个孩子奖励十万。财政一般公共预算是二十万亿，鼓励生育的财政政策不需要征税可以发国债，由央行来买。

（作者：张赛男 编辑：朱益民）