2021年A股开门红地产板块逆势大跌 地产股的春天还会来吗？

（原标题：2021年A股开门红地产板块逆势大跌 地产股的春天还会来吗？）

1月4日，2021年开市第一天，市场迎来开门红。上证指数重上3500点，两市交易金额也是近两个月来首次突破1万亿。创业板指攻破3000点，盘中一度涨逾4%，创2015年6月以来新高。恒生指数也上涨0.89%，报收27472.81点，重回近11个月高点。

市场普涨之下，A股和港股地产板块却逆势大跌。

多家机构均向21世纪经济报道记者分析，这主要是受假期央行及银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》这一消息面的利空压制。地产股低迷已久，布局机会是否来临，机构尚存分歧。不过，其中或不乏结构性机会。

银行业房地产贷款集中度管理制度利空压制

“地产股表现不佳，主要系元旦假期前央行发布了关于银行业房地产贷款集中度管理的有关政策，直接打压了整个房地产链条。”平安基金认为。

12月31日，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比做出规定。

白沙泉并购金融研究院执行院长陈汉聪受访指出，《通知》给银行设置了关于房地产贷款的“两道红线”。对银行来说，部分银行需要压降房地产贷款，或损失部分优质客户。对地产企业来说，未来中小银行房贷占比和规模受限，开发商资金来源减少。这两个原因导致银行地产板块在2021年第一个交易日双双下挫。

南方基金权益研究部也认为，地产板块1月4日跌幅较大主要因素是央行发布的涉房贷款限制，按照2021年新增贷款的总量和2020年持平和存量个贷不上行的假设测算，2021年新增按揭的增速较2020年增速下滑在1%以内（考虑增速下滑，从方向上来说肯定是利空的），但绝对水平上对销售的实际影响有限，主要是情绪的影响。

“此外有部分券商给出的大银行绑定大型房地产企业的说法，这一说法实际上是不准确的，只要进入了一定的排名范围，银行的投放就主要取决于地区和个别项目的优质程度，因此如果实现信贷收缩各家的收缩幅度不会有太大差异，有个别财务处理较差的公司可能受影响较大，但由于历史上板块股价的主要影响因素是估值和情绪因素，目前给予持有评级。”其表示。

海岛资产董事长张锐认为，在“房住不炒“ 的紧箍咒下，房市交易的量价要重回高点几无可能。

去年12月底的中央经济工作会议再次为房地产市场发展方向定下基调：“住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，....促进房地产市场平稳健康发展。”

“在市场流动资金相对宽裕的情况下，中央依然坚持严控资金违规进入房地产市场，且不断增加监管强度和频度。即使在2020年因为疫情给各地方财政造成极度紧张的情况下，中央依然强调不把房地产作为短期刺激经济的工具。”张锐指出。

“《通知》中根据各金融机构的实际情况限定了房地产贷款比例上限和个人住房按揭贷款比例上限。从行业公开的数据来看，相当一部分银行的其中一类贷款或两类贷款占比都接近或已经超过管理制度的上限。对于部分过度依赖金融机构流动性的房地产企业来说，上述管理制度无异于釜底抽薪。”他表示。

此外，他认为，A股和H股多板块普涨，对地产和金融板块的资金有很强的抽离效应，从而带动了地产板块1月4日的逆势下跌走势。

华润元大基金认为，《通知》的市场影响来看，短期可能受情绪端的影响而对地产板块带来一定冲击，但长远看，房地产贷款集中度管理制度的推出将倒逼行业和房企的转型，促进房地产行业的良性发展，整体利好龙头房企。

争议投资机会

“房地产行业的低迷表现不仅仅体现在今天，更像是去年股价低迷的缩影。”陈汉聪表示。在过去的2020年，“住房不炒”的政策依然是市场主主基调，房企“黄金时代”已过去。A股房地产板块累计跌幅超过10%，跌幅位列板块第一，TOP10房企中，除了保利地产股价上涨3%外，其余九家均下跌，龙头股万科A跌幅近8%。板块整年的低迷表现使得资金出现虹吸效应，造成弱者恒弱的局面。

其认为，相比受政策影响较大的房地产市场，物业受宏观调控影响较小，正逐渐成为房企稳定的现金回流来源。在A、H地产股当中，涨幅榜前列的多为物业股，如港股永升生活，全年暴涨225%，合生创展涨182%、盛洋投资103%、滨江服务107%。纵观整个房地产板块，行业市盈率10倍左右，而物业板块的市盈率普遍达到30倍以上。具有稳定现金流、低负债的企业更受市场追捧，也造就了今年的物业分拆上市热潮。这或许是未来各大房企进行业绩突围的发力方向。

对于地产行业后市走势，华润元大基金认为，目前板块估值近期处于低位，行业估值具备一定的安全边际，可围绕龙头房企进行左侧布局。

平安基金则认为，房地产股最佳投资窗口还比较遥远。“我们可以发现，去年下半年以来，由于热点城市房价快速上涨，一定程度上与‘房住不炒’的政策导向相悖。从我们实际复盘来看，房地产股最佳投资窗口通常发生在销售转差了一段时间、同时政策对于地产的约束即将或已经开始松动的时候。从目前地产销售热度来看，这个时间点可能还比较遥远。”其表示。

（作者：周莹 编辑：朱益民）