全部卖超！首批公募REITs为何开售就大火

（原标题：全部卖超！首批公募REITs为何开售就大火）

5月31日，首批9只公募REITs正式对外发售，募集截止日主要有6月1日和2日。截至记者发稿，据多方公募人士反映，目前面向公众投资者发售的公募REITs全部超募，已有基金公司在今晚发布提前结束募集和按比例配售的公告。

据悉，与其他公募基金不同，9只公募REITs初始面值并非1元，而是根据机构投资者网下询价确定，并已于5月27日前全部完成询价，预计总募集金额为314.03亿元。公众投资者对公募REITs认购方式分为场内和场外两种，采取封闭式运作，不开放申购与赎回，9只产品中，封闭期最短为20年，最长为99年，场外份额持有人可以将份额托管至场内卖出。

目前，市场对于REITs更多的讨论在于，这样一种全新的公募投资产品，普通投资者到底适不适合购买，购买之后如何预防二级市场的流动性等风险？

9只公募REITs全部超募

首批9只公募REITs分别为广州广河、浙江杭徽、首钢绿能、张江REIT、普洛斯、东吴苏园、首创水务、盐港REIT、蛇口产园，分别由平安基金、浙商证券资管、中航基金、华安基金、中金基金、东吴基金、富国基金、红土创新基金、博时基金管理。

公募REITs的发行方式主要包括向战略投资者定向配售(“战略配售”)、向符合条件的网下投资者询价发售(“网下发售”)及向公众投资者公开发售(“公众发售”)相结合的方式进行发售，发售方式包括通过具有基金销售业务资格并经上交所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上交所会员单位(“场内证券经营机构”)，或基金管理人及其委托的场外基金销售机构进行发售。

根据9只公募REITs的发售公告，公众投资者的认购时间主要集中在5月31日至6月1日或6月2日。但在5月31日当天开售后，火爆的购买行情让所有公募基金公司不得不选择提前结束募集。

5月31日，多位公募业内人士向《国际金融报》记者表示，自家公募REITs已经超募，超募部分将按照比例进行配售。

当日晚间，富国基金发布旗下首创水务提前结束募集公告，该公募REITs原定发售期为2021年5月31日至2021年6月2日，由于公众投资者认购踊跃，截至5月31日，募集期内公众投资者认购总量已超过公众发售总量。该基金将对公众投资者的认购进行比例配售，比例配售结果另行通知。

实际上，公募REITs认购火爆的行情在前几日就有体现。在此前询价阶段，机构投资者对该类产品的认购产生了极大热情和兴趣，网下有效报价均实现超比例认购，认购倍数在3.61-15.31倍之间，远超市场预估。

目前，公众投资者的认购已经提前结束，但战略配售投资者和网下机构投资者的认购还将持续到明日。按照9只公募REITs最终的发行价格和发行份额，发行价格主要集中在2.1元/份至14元/份之间，预计募集份额在1亿份至15亿份不等。预计发行规模合计将达到314.03亿元，而开放给公众投资者的认购规模预计在20亿元左右。

聚焦基础设施的REITs

作为一种全新的公募投资工具，公募REITs的本质是不动产证券化，产品投资机会可来自资产端和产品端两部分。

公募REITs既是新鲜事物，又是一种舶来品。美国是全球规模最大、产品最丰富和成熟的REITs市场。数据显示，上世纪60年代起，美国REITs市场开始发展，并在90年代以后高速扩张。截至2020年末，美国REITs发行规模达1.2万亿美元，占全球市场六成以上，其中权益型REITs市值达1.18万亿美元。

首批9只公募REITs均聚焦于重点区域的国家支持行业，并采用“公募+ABS”契约型交易结构，属收入来源为股息和资产增值收益的权益类REITs产品。据了解，公募REITs主要投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额，穿透取得标的基础设施完全所有权，基金净资产会因为基础设施资产运营情况、证券市场波动等因素产生波动。

具体来看，9只公募REITs主要对应垃圾处理、仓储物流、产业园区、污水处理、高速公路等基础设施资产。

据了解，在认购与配售流程结束后，公募REITs(基础设施建设基金)正式成立，正常情况下将于15个工作日左右完成上市流程。可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等交易所认可的交易方式交易。

REITs要不要上车？

不同于常规投资股票或债券的公募基金，公募REITs的投资重点在于底层资产，这无疑加大了普通投资者对基础设施行业质量的判断难度。同时，公募REITs场外认购存在封闭期，最短20年，最长可长达99年，仅从存续期来看，公募REITs已经超出其他常规公募基金的存续年限。

在上市之后，公募REITs可以在二级市场进行交易，一旦上市交易，势必会出现折价或者溢价的现象，此外，本身留给公众投资者的份额也不多，那么场内的流动性可能也会受到影响。

公募REITs在预热前期，不少投资者更关心的问题在于，这类产品到底适不适合个人投资者，买了之后到底该如何操作？长期持有将会面临哪些风险？

安爵资产董事长刘岩向《国际金融报》记者表示，投资者可以从产业标的方向和现金分红率两个维度考虑，入手心仪的公募REITs产品，如果能兼顾考虑到项目未来的成长性就更加理想。

个人推荐场内认购，在封闭期内可以进行场内交易，比较适合普通投资者。REITs是封闭型基金，中途是不可以申购赎回的，但是可以在二级市场交易转让，不过这就有点类似股票，会有折溢价风险。除了折溢价风险，还有个最根本的风险就是REITs品种本身，如果基础设施项目运营亏损，收益率会下降。REITs更适合专业金融机构以及低风险偏好的投资者(喜欢买银行理财、货币基金等)，每年有稳定的分红，相对风险不大。投资人有大类资产配置的想法，长期持有也是可以买的。毕竟这个品类和债券等相关性很小，所以可以起到分散风险的作用。刘岩分析称。

除了上述提及风险，私募排排网研究主管刘有华向记者表示，公募REITs是一个长封闭期基金，无法直接赎回只能转让，万一出现流动性问题，很有可能出现无法转让的风险；公募REITs是没有预期收益率的，只能通过项目的过往收益率来进行评估，但宏观环境是变化的，过往项目的收益不能作为未来的参考。

玄甲金融CEO林佳义认为，穿透底层，选择回报预期更好和流动性更好的底层资产尤为重要。要穿透不同基金的底层资产，对于相对过剩的投资项目，回报预期较差。对于高景气的如数据中心的基础设施投资，相对回报预期较好。主要风险来自于底层资产是否投资正确，所投性价比如何。

（文章来源：国际金融报）