“复刻”房地产扩张逻辑 碧桂园服务距离千亿营收还有多远？

（原标题：“复刻”房地产扩张逻辑 碧桂园服务距离千亿营收还有多远？）

站在巨人的肩膀上，碧桂园服务亦是行业最具雄心的物企。

历时3个月，碧桂园服务斥巨资完成对蓝光嘉宝87.4%股权收购，从而实现并表，演绎业内规模最大的股权收购。与此同时，碧桂园并未停下扩张的脚步，突击入股长城物业、战投入股中梁旗下物业中梁百悦智佳，中标中国进出口银行总行物业服务项目。在完成155亿元融资后，碧桂园更是加速收并购的步伐，目前包括仲量联行、三盛集团旗下的伯恩物业等多家物业收并购中都浮现碧桂园服务的身影。

按照碧桂园服务的规划，将在未来5年内实现千亿营收目标，同时今年的营收和利润增长将会超50%。要实现这一目标，加速规模扩张是必经之路。?

规模争霸与补短板

当一个市场处于充分竞争中，这个行业将迎来发展的最好时代，这正是当下物业行业最真实的写照。从早年彩生活上市市值超母公司，让物业行业备受关注，再到碧桂园、恒大物业、融创服务等纷纷赴港上市，物业行业充分暴露在资本的竞争中。在充分的市场竞争中，优胜劣汰开始在行业上演，分化加剧。

站在碧桂园的肩膀上，碧桂园服务与大多数物业公司一样，含着金汤匙出生，尤其是，碧桂园服务是地产首富之“子”。

碧桂园近些年的销售面积大概在6000-7000万平方米，同时拥有大约2.7平方米土储面积，这些都将成为未来碧桂园服务规模扩张的重要保障。

截至2020年年底，碧桂园服务物业在管面积达3.77亿㎡，位列行业第三，合约管理面积达8.21亿㎡，合约/在管面积为2.33，两个指标均名列行业第一。

但碧桂园服务的野心不止于此。

2021年碧桂园服务加快了规模扩张的步伐，并表蓝光嘉宝服务，入股中梁百悦智佳以及长城物业等多家物业公司，碧桂园服务的版图以及战略纵深扩大并巩固。

关于近期市场传出的碧桂园服务35亿元拿下仲量联行大中华区物业的消息，李长江予以否认。市场人士则告诉和讯房产，仲量联行的报价不低，目前处于谈判的最后阶段，并不排除碧桂园服务胜出的可能。

作为一家全能型的物业公司，碧桂园服务势必会补足在商业运营及商写领域的短板。李长江曾公开表达过对商写和商管的重视，并在构建商业管理、商业运营、商写的市场外拓和战略，组建了商业拓展以及商业管理专职团队，希望在2021年有所收获。市场人士表示，如果能拿下仲量联行这一标的，碧桂园的整体竞争力将上一个新台阶。

业内人士分析指出，按照这个势头发展下去，碧桂园服务将稳坐行业第一的交椅，在碧桂园服务的目标中，或许只有行业第一才能匹配碧桂园控股的地位。

未来5年内营收达到千亿规模，今年营收和利润的增速不超50%，从公开披露的目标看，碧桂园服务丝毫未掩饰其规模争霸的野心。?

收并购引发利润率下降？

从近期的仲量联行大中华商写物业、伯恩物业的出售信息看，优质物业标的是香饽饽，吸引各大物业公司争相竞买。行业的竞争加剧了，竞争意味着行业洗牌的到来。

在碧桂园服务总裁李长江看来，物业行业的整合才刚刚开始，而碧桂园服务扩张的脚步将不会停下。

正是凭借快速的“买买买”，碧桂园服务的第三方物业的占比得到提升。碧桂园服务在2020年物业管理服务收入中，由碧桂园集团开发的物业收入占整体物业管理服务收入的72%，而独立第三方开发商开发的物业收入仅占整体物业管理服务收入的28%。从第三方物业占比看，碧桂园服务仍有较大的提升空间。

正是采取地产扩张跑马圈地的思维，物业行业的集中度快速提升，规模即行业话语权在某种程度同样适用物业行业。

从资本市场表现看，碧桂园服务凭借快速扩张稳居行业第一梯队，成为行业首个市值超2000亿的物业公司。有了资本市场的认可，公司可从市场融的更多的资金，助力规模扩张。据了解碧桂园服务5月完成了一笔高达155亿元的融资。

业内人士认为，物业服务行业拥有特殊性，并非是一锤子买卖。在收并购后仍能保持高的利润水平和续约率才是对物业企业的考验。仅凭借规模优势就想稳居行业霸主地位，是个伪命题。

需要注意的是，行业多家物业公司在快速扩张后出现利润率下滑的情况，碧桂园服务亦出现城市服务及社区增值服务毛利率下降的情况。

根据碧桂园服务的财报显示，2020年，碧桂园服务在城市服务分部的毛利率由2019年的38.7%下降6.2个百分点至32.5%，原因是“年内收购满国及东飞业务的毛利率较低所致。社区增值服务的毛利率从2019年的66.2%下降到65.1%，原因也是“低毛利率的商业购销业务在年内增加”。

这从碧桂园服务相中的标的企业也能窥见一斑，其中不乏利润表现不佳的物企，例如长城物业的净利率仅6.8%。

业内人士分析，并表利润表现不如碧桂园服务的标的，未来碧桂园服务整体的利润率水平或存在下滑的可能，如何利用品牌和管理优势，提升并购标的的盈利能力，成为碧桂园服务投后工作的一大重点。在规模快速扩张之余，碧桂园服务亦需要提升服务能力和水平，有质量的增长才能在行业洗牌中居于常胜地位。

对于外界高度关注的收并购业务的后续发展问题，碧桂园服务副总裁刘镇文表示，公司高度关注投后管理工作，会全周期规划每一家被投企业的发展路径，利用科学有效的并投后组织管理模式和核心人才激励机制牵引，协同集团资源赋能每一家企业，从资产安全、保值增值和发展规划方面全程管控，实现投一稳一。

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