广宇发展称四大因素导致业绩下滑 频繁依靠控股股东“输血”何时休

《投资者网》向劲静

近期，全国各地集中供地如火如荼，12个城市结束了首次土拍。不过，从今年土地市场来看，呈现出来的景象是冷热不均，有的城市争得头破血流，有的城市则是异常的冷清，甚至个别地块无人问津。

这对于房地产企业的挑战和压力越来越大。而在这一轮的北京首批集中供地中，天津广宇发展股份有限公司（下称“广宇发展”，000537.SZ）竞得北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02、L05地块。

为此，广宇发展还设立三级子公司北京中绿园房地产开发有限公司，由该公司来负责上述地块的开发建设。那么，广宇发展这些年来的发展情况到底如何？在投资者看来，但凡广宇发展钱紧时刻，总会有“靠山”来援助，由此被质疑为“运营独立性不足”。就相关问题，《投资者网》联系广宇发展，并得到公司的详细解答。

业绩为何下滑？

在全国12个城市结束首次土拍后，各家房地产公司的土拍情况也备受市场关注。而广宇发展在上半年的土拍中，耗资47.93亿元拿了6块地。

今年年初，广宇发展公告称，旗下宜宾山水原著置业有限公司，于1月5日竞得叙州区南部新区（北区）BQ26-08地块，成交价9.9亿元。

到了5月下旬，广宇发展又连续拿到其余5块地。5月24日，广宇发展公告称，所属公司济南中绿园房地产开发有限公司7.08亿元竞得济南市市中区2021TDGP03R0026、2021TDGP03R0027、2021TDGP03R0028、2021TDGP03R0029地块。到了5月27日，又以30.95亿元竞得北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02、L05地块国有建设用地使用权，并取得相关《成交确认书》。

如此积极拿地，广宇发展的业绩情况如何？

根据广宇发展2021年一季报的业绩情况来看，营业收入为45.4亿元，同比增长20.74%；扣非净利润为4.22亿元，同比下降21.02%。

再看广宇发展2020年的营业收入为197.51亿元，同比下降14%；扣非归母净利润为21.79亿元，同比下降29.87%。公司业绩下滑的主要原因何在？

广宇发展称：“公司2020年度经营业绩下滑主要原因包括四方面：一是受房地产项目开发周期影响，公司2020年结转项目、结转面积较上年同期有所减少；二是结转产品结构及综合毛利率有所下滑；三是2017年以来，公司采取了较为谨慎的拿地策略，导致2020年度开盘销售项目有所减少；四是疫情期间公司贯彻落实国家及地方政策要求，实施了系列减租免租政策，一定程度上影响了公司经营业绩。”

“一季度的业绩下滑主要是结转产品结构及综合毛利率有所下滑。”广宇发展对《投资者网》表示。

大股东频繁“输血”何时休？

对于广宇发展，投资者发现，但凡公司出现钱紧时刻，便会有“靠山”出现。

此前，广宇发展发布公告称，2021 年度，鲁能集团及中国绿发拟向广宇发展提供的财务资助总额为300亿元，利率 5.5%，期限不超过5年。其中，中国绿发提供250亿元，鲁能集团提供50亿元。

截至公告日，鲁能集团今年还并未向广宇发展提供财务资助，而中国绿发此前已向广宇发展提供过45.05亿元的资助。目前资助总额达91.15亿元。

鲁能集团是广宇发展的第一大股东，持股比例76.13%，而鲁能集团则是由中国绿发100%控股，中国绿发为广宇发展的间接控股股东。中国绿发是一家央企，成立于1988年5月21日，注册资本400亿元，由中国诚通持股 40%、国家电网持股 30%，中国国新持股 30%。

查看广宇发展历年的公告发现，2017年之后，鲁能集团与广宇发展之间的资金拆借逐渐频繁起来。根据公司的公告进行不完全统计数据显示，2018-2020年，鲁能集团对广宇发展的财务资助额度分别约为202.9亿元、126.1亿元和217.19亿元，并在2018年和2019年年内各新增资助额度1次，提供资助额度总计4次。其中，期限在12个月-36个月不等，利率均不高于5.5%，预计关联交易金额分别约223.4亿元、146.9亿元和241.41亿元。

那么，是什么原因造成广宇发展这些年来如此频繁地接受控股股东的资助？长此以往公司又如何保障自身造血能力？

广宇发展表示，一直以来公司控股股东及相关方大力支持公司发展，尤其随着公司2017年重大资产重组时87.29亿元配套募集资金被取消、房地产行业股权类再融资政策受限，公司在资本市场进行低成本融资面临一定的压力。

公司控股股东及相关方利用自身资金、资源等优势，为公司及所属公司提供财务资助，有效满足了公司及所属公司项目开发建设需要，助力公司业务布局逐步完善，奠定了未来可持续发展的基础，推动了公司资产规模和经营业绩的显著提升，2017年以来公司累计实现归母净利润100亿元。

截至2021年3月底，公司总资产由重组前184亿元达到746亿元，归属于上市公司股东的净资产由重组前33亿元增至158亿元，公司的资产负债率由重组前86.7%降至当前的78.17%。

同时，公司高度重视创新融资方式，不断优化财务结构，2019年度成功发行了40亿元CMBS，中期票据5亿元，目前50亿元ABN供应链融资也在积极推进中。

靠什么突破260亿销售额？

作为“十四五”开局之年，公司计划2021年开工面积313.35万平方米，续建面积302.16万平方米，竣工面积120.32万平方米；销售额力争突破260亿元。针对这一年度目标，公司有怎样的战略规划？

广宇发展对《投资者网》说：“经营目标是经公司统筹考虑后做出的，既立足业务实际，又具有一定的前瞻性和挑战性。”

至于如何实现这一目标，广宇发展认为主要着力抓好三方面工作：

一是聚焦主责主业，充分发挥深耕优势，持续优化业务布局，及时补充优质项目，厚植公司可持续发展基础。同时，强化存量项目开发管控，加快周转速度，强化工程节点保障；充分挖掘客户需求，通过营销模式创新等多种方式推动存量项目去化。

二是深入贯彻落实监管政策要求，以满足人民美好生活需要为目标，大力发展绿色健康地产，着力打造满足客户需求和广受市场认可的特色产品，塑造新的品牌价值和竞争优势。同时，积极做好老产品的提级赋能，给予广大客户更多的获得感和幸福感。

三是以市场化、业绩化为原则，积极采取灵活多样的激励机制，充分调动全员干事创业激情，激发员工的价值创造能力。（思维财经出品）■