当北京学区房变成“概率游戏”

（原标题：当北京学区房变成“概率游戏”）

这两天，很多北京西城区的家长有些焦虑。

原因7月初他们收到了孩子幼升小的调剂结果，虽然花钱买了好的学区房，但由于名额有限，孩子最终被调剂到了普通学校，比如，从德胜的育翔小学调剂到新街口学区“志成小学”。

这种感觉就像花了正品的钱，却买到一个仿品，着实郁闷，尤其在一考定终身的社会制度下，家长的焦虑和压力可想而知。

据家长反馈，这次受影响最大的主要是去年7.31以后买房的家庭，根据西城区《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，2020年7月31日后新购房产或户籍从本市其他区迁入西城区的本市个人居民户籍适龄儿童，片区内登记入学工作结束后，依据学位情况按相对就近原则在学区或相邻学区内派位入学。

这种入学顺序上的劣后级虽然有些现实，但有竞争的地方，就有输赢，如今，就连中介的口径都改为：现在多校划片，没有对口的说法，名额有限的情况下，谁都没法儿保证一定能进好学校。

但，可能烦恼还不止于此，为娃上学买的房子暂时看来也不乐观。

01

西城房价应声而动

“市场整体还是比较稳定，不过，成交量已经出现下降的苗头。” 90度跟中介聊了一圈发现，虽然网上很多声音都在唱衰西城和海淀的学区房价格，但情绪还没有完全反应在楼市上。

“现在不行，基本上没有成交，前阵子还成交了十几套。”德胜片区是西城区最有代表性的学区房，中介小马负责二环到三环区域，他表示上周到现在基本上没有成交。

小马的一个客户就被调剂到了普通学校，德胜学区房价格大约17万/平左右，而新街口大约12万/平，中间相差5、6万/平，他觉得这种情况肯定会影响楼市，如果现在花钱不能上好学校，那为什么还要花钱呢，所以购房者肯定会非常慎重。

不仅是优质学区，西城区的广外学区也如此，在某房产成交平台上，西城最热门的小区是荣丰2008，据中介介绍，该小区上周只成交了三套房，业主对成交价有明显松动，三套房子分别从475万、476万、545万降到474万、472万，535万，降幅分别为1万、4万和10万。

相比实际数据，市场情绪则更为这直接的指向了房价的下降，无论中介还是家长，都很笃定这次学区房价格会回落，比如，海淀育新花园的中介表示，学区房价格肯定会跌，现在政府也是在严格抑制学区房，降价了，还是会有人买，但肯定不会很多热。

有专家对90度说过，政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，意味着接下来会采取措施为学区房降温。中国人民大学国家发展与战略研究院研究员戴稳胜此前就表示，就“学区房”而言，受制于目前的经济发展水平，不可能期待短时间内能够在优质的教育资源供给上出现大的突破性成就，但各地方必然要出台相关政策，在目前的政策基础上，将住房与入学资格进一步脱钩。

因此，为学区房降温可以说在预料之内，实际上，在此之前，北京学区房已处在降温的趋势之。社科院数据显示，2021年5月北京房价环比涨幅仅有0.68%，比上月下降0.53个百分点，涨幅最高的海淀和西城增速也在放缓，西城近三个月房价涨幅6.12%，而过去一年的涨幅则为9.52%。

在业内看来，由于优质学位有限，通过购房上好学校的概率降低，学区房的回报率降低，势必会导致学区房价格回落，西城学区房调剂现象更像是加速剂，会进一步加剧北京楼市回落的趋势。

02

学区房跌落神坛？

像西城区这样的调剂现象未来是否会在其他区出现，这是很多家长关心的话题。

海淀中关村(000931,股吧)片区的家长小燕对90度表示，虽然今年海淀区学位相对充足，但海淀的学位非常热门，房价涨幅甚至高出西城，未来不排除学生名额太多而出现调剂的情况。这样的担忧不无道理，即便花更多的钱，也未必能获取更好的教育资源，西城区学区房调剂背后是教育深层次内卷。

之所以出现这样的现象，最根本的原因优质教育资源的供不应求。虽然近几年北京各区教育学位不断扩增，但相对于快速上涨的适龄儿童数量，优质学位仍然十分稀缺。

来看一组公开数据，2020年北京幼升小入学人数迎来最高峰21.7万人，学位缺口约8万！而2021年、2022年、2023年、2024年的入学人数将进一步增加。

从新生儿的出生数量可以推导出即将上小学的儿童人数，2021上小学的孩子大约出生于2014年左右。根据北京市卫生健康委信息中心的统计数据，近十年北京户籍人口出生数的高峰在2017年，大约17万，这之前，出生人口处于不断上涨的状态。由此推断，优质学期的竞争还会持续，而且至少延续三四年。

数据来自：北京市卫生健康委信息中心

此后，北京的适龄儿童数量将快速下降，数据显示，北京2020年户籍人口出生数为100368人，创下十年来新低，比2019年减少24.3%。对学位的争夺将随着儿童数量的减少而逐渐放缓。

也就是说，2017年以后，由于年轻人越来越不愿意生孩子，出生人口数量会呈现大幅下跌，届时，儿童和学位的供给水平可能回归到2011年左右。

判断学区房价格是否增长，归根到底要回到最简单的供需逻辑，而从上述趋势可以得出一个结论，虽然学区房还将内卷三四年，但长远看，随着出生人口的下降，未来学区房的竞争大概率会下降。

“这种‘跨区调剂’很可能只是阶段性问题。”合硕机构首席分析师郭毅认为，西城等出现跨区调剂的情况，德胜、金融街(000402,股吧)等优质学区的学区房将遭遇短期利空，但“三四年后，优质学校片区内户籍家庭新增入学儿童数量可能会减少，届时新购房家庭可能仍将被纳入片区教育资源分配体系中，优先规划、优先配置。

当然，这有一个前提，就是教育资源的分配仍与房子紧密相连，虽然教育资源的分配趋于公平化，比如，严格执行多校划片政策，但房子仍然是分配优质学位的有效手段，是优质学区的基本门槛，起码，现在还看不到这一规则被打破的可能性。