一边“借新还旧”一边“逆势拿地”！这家浙系房企单月销售额降两成

（原标题：一边“借新还旧”一边“逆势拿地”！这家浙系房企单月销售额降两成）

《投资时报》研究员  王子西

2022年2月17日，北京今年首轮集中供地落下帷幕。此轮集中供地最终成交17宗地，总成交价480亿元（人民币，下同），绿城以98.4亿元斩获3宗地。此外，在克而瑞监测的30家房企中，今年1月房企却呈现拿地分化现象，“逆势拿地”的房企只有五家。其中，绿城中国（3900.HK）以拿地金额120亿元，位居第一。

或受上述北京集中供地消息影响，2月18日，港股绿城中国强势“翻红”，收于12.82港元/股，较前一个交易日上涨7.19%。但该公司后续行情能否就此“回春”？

事实上，今年1月，中国房地产市场整体仍延续2021年下半年以来的降温趋势。不仅TOP100房企单月销售操盘金额，同比下降近四成；百强房企各梯队的销售门槛也较去年同期降低。据克而瑞相关数据显示，单月销售金额同比变动为“正”的房企只有三家，而绿城中国（不含代建）同比降幅为-18.7%。

此外，《投资时报》研究员梳理公开信息注意到，2月17日，绿城房地产集团有限公司（下称绿城房产）公开发行“22绿城01”，发行规模不超10亿元；18日，绿城中国公告，发行于2025年到期的1.5亿美元额外优先票据。

若加上今年1月，绿城房产发行上市的26亿元“22绿城地产MTN001”、绿城中国发行的于2025年到期的4亿美元增信债券。按照相关汇率，截至2月18日，绿城系公司今年再融资合计约70.59亿元。且上述债券募资用途均为现有债务再融资、置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金。

一方面“借新还旧”，另一方面积极拿地，绿城中国对国内市场预判如何？再融资及“以新还旧”的背后，公司资金流动性情况怎样，短期偿债压力是否增大？针对上述问题，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至该公司相关部门，截至发稿尚未收到回复。

绿城中国近半年股价走势（港元）

数据来源：Wind

2022年开局不利

公告显示，截至2022年1月，绿城中国与附属公司连同合营企业及联营公司（下称绿城集团）累计取得总合同销售面积约70万平方米，同比减少4.11%；总合同销售金额约146亿元，同比减少15.61%。

其中，绿城集团自投项目取得合同销售面积约52万平方米，合同销售金额约117亿元，同比减少18.18%；其中归属于该集团的权益金额约57亿元，同比减少29.63%。代建项目取得合同销售面积约18万平方米，合同销售金额约29亿元，较上年同期减少3.33%。

事实上今年1月，中国房地产市场销售整体开局不佳。根据克而瑞对45家典型上市房企数据的统计，单月销售金额同比变动幅度为“正”的仅有滨江集团（002244.SZ）、力高集团（1622.HK）和建业集团（不含代建），同比增幅为7.1%、0.8%、42.2%，其余42家房企均出现不同程度降幅，绿城中国（不含代建）降幅处在中游水平，为-18.7%。

同时，受新一轮集中供地尚未开启影响，1月房企拿地并不积极。在克而瑞监测的30家房企中，只有绿城中国、华润置地（1109.HK）、万科地产、龙湖集团（0960.HK）和招商蛇口（001979.SZ）拿地。其中，绿城中国以拿地建筑面积63万平方米、拿地金额120亿元，位居第一；华润置地以54万平方米、57亿元次之。而后三家公司拿地金额仅为“个位数”。

不过，此月绿城中国虽拿地“领先”，但与2020年、2021年月均新增土地数据相比，已显放缓。且平均楼面价，已由2020年、2021年月均新增土地的16110元/平方米、12574元/平方米，增至19184元/平方米。

2022年1月销售额百亿元以上典型上市房企业绩情况（亿元、%）

数据来源：克而瑞

发新债偿旧债

融资方面，2月17日，绿城房产面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）“22绿城01”，发行规模不超10亿元，期限为5（3+2）年，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。本期债券票面利率为 3.28%，起息日2月21日，募资用途为偿还到期或行权的公司债券。

18日早间，绿城中国披露，公司、子公司保证人、汇丰以及瑞士信贷就于2025年到期的本金总额为1.5亿美元4.7%的额外优先票据的发行、出售订立认购协议。此额外票据和于2020年10月29日发行的2025年到期的本金为3亿美元优先票据为同一系列票据，发行日为2月24日。根据公告，此额外票据净募资约1.46亿美元，用于若干现有债项的再融资。按照2月18日1美元对人民币6.3343元计算，此额外票据净募资约为9.25亿元。

若再加上今年1月上旬，绿城房产发行、上市的26亿元中期票据“22绿城地产MTN001”，票面利率为3.62%；1月下旬，绿城中国发行于2025年到期的4亿美元2.30%的增信债券，仍按上述汇率计算，约为人民币25.34亿元。今年1月1日至2月18日，绿城再融资合计上限约70.59亿元。

从募资用途来看，中期票据“22绿城地产MTN001”中，只有不超过1.5亿元用于项目建设，其余融资或是偿还已发行的债务融资工具、银行贷款，或是置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金。而4亿美元的增信债券，也是用于现有债项再融资。

此外，《投资时报》研究员在中国银行间市场交易商协会“孔雀开屏”系统上看到，根据绿城房产2022年度第二期、第三期、第四期、第五期、第六期（并购）中期票据募集说明书（初稿），除了第六期（并购）募资用途为拟全部用于并购外，其余五期为“发新偿旧”。粗略统计，二至五期的发行规模上限合计75亿元，其中，共计60亿元用于偿还“17绿城房产MTN001”“19绿城房产MTN002”“17绿城房产MTN004”的本金；15亿元置换用于赎回“19绿城房产MTN001”的自有资金，该票据于2022年1月29日已被行使赎回权。目前，上述中期票据状态尚为“预评中”。

截至2022年2月11日，绿城房产存续期内的债券余额尚合计373.97亿元，其中中期票据余额为180亿元、公司债余额123.17亿元、证监会主管ABS余额47.76亿元、项目收益票据5亿元、私募债余额18.03亿元；利率介于3.19%—5.6%。