资金承压盈利待加强！建业地产不到一年再“换帅”能否触底反弹？

（原标题：资金承压盈利待加强！建业地产不到一年再“换帅”能否触底反弹？）

《投资时报》研究员  吕贡

在疫情多轮反扑，叠加汛情影响的背景下，包括建业地产股份有限公司（下称建业地产，00832.HK）等在内的建业系三家上市公司集体“换帅”。

建业地产更换首席执行官的公告显示，杨明耀将获委任为公司首席执行官，以接替王俊的职务。

据悉，王俊于2018年8月加入建业地产任执行董事，2021年3月接替该公司前任成为建业地产首席执行官。而杨明耀在房地产市场拥有逾20年经验，曾于2003年8月加入建业集团，之后一直担任集团内不同职务，如副总裁、中部大区总经理、指挥中心总经理等。

自“换帅”公告日期起生效，王俊将继续担任执行董事，并通过其此前在房地产行业的丰富经验，专注于领导集团重大战略规划的制定及集团其他发展事宜。对于此次首席执行官的调整，建业地产方面表示，“此次组织架构的调整，是为了更好地去完成经营目标、提升经营效率。公司的经营方向和战略重点并没有发生重大的调整和变化。”

值得关注的是，2020年开始，建业地产就已经出现增收不增利的情况，公司年度溢利、公司权益持有人应占溢利以及整体毛利率同比均呈现下滑趋势。进入2021年后，上述情况并未好转，毛利率和净利率双双进一步下滑。此外，建业地产近年来的资金压力也不小，截至2021年6月末，该公司踩中一条红线，属于“黄档”企业。

针对上述业绩情况以及资金压力，《投资时报》研究员日前向建业地产求解，建业地产相关负责人向《投资时报》研究员表示，“汛情、疫情的影响贯穿整个2021年下半年，对企业销售目标的达成产生较大影响。而利润率下降是整个行业的普遍趋势，2020年年初至今，疫情多次扩散、发展，为保证销售及现金流，企业会对部分房源促销处理，一定程度上也对利润率造成了影响。”

该公司负责人进一步表示，“未来公司将积极发挥自身能动性，持续区域深耕、向管理要红利，加强管理精细化，降本提质增效，保证销售和利润的达成。”至于资金压力方面，其表示“集团始终积极应对，包括在销售端积极抓回款等等，此外，还积极与金融机构进行深度的战略合作与对接。”

盈利水平亟待加强 资金压力大

成立于1992年的建业集团，是一家多元化的集团型公司，构建了地产、智造、物业、科技、文旅、旅游、足球、金融等为一体的大生态服务体系，旗下建业地产多年位列中国房地产企业50强，是河南排名第一的房企。

2008年6月，建业地产在港交所主板上市，发展至2020年，该公司已实现122个县及县及以上城市全覆盖（18个地级城市和104个县级城市）。进入2021年后，建业地产开启大中原战略，企业业务涵盖以郑州为中心，半径500公里范围内的大中原区域。

然而，或是受到疫情、汛情的双重打击，自2020年起，建业地产就出现了增收不增利的情况。据财报数据披露，2020年该公司实现收益同比增长40.8%至433.04亿元，年度溢利却同比下降13.0%至21.02亿元；而公司权益持有人应占溢利仅有18.02亿元，同比降幅为10.6%。

时至2021年上半年，建业地产年度溢利和公司权益持有人应占溢利转降为增，同比增幅分别为30.4%和0.3%，但相较该公司同期收益56.4%的同比增幅，仍有一定差距。

与此同时，建业地产近年来的毛利率和净利润率呈现下滑趋势。其中，毛利率由2019年上半年的27.3%一路降至2020年上半年的23.7%、2021年上半年的17.9%；净利润率同样由2019年上半年的8.5%降至2020年上半年的6.0%，时至2021年上半年再降一个百分点，为5%。

再来看合同销售情况，截至2021年6月末，建业地产完成合同销售金额同比微增3.5%，为310.53亿元。在2021年半年报业绩沟通会中，该公司调整了2021年全年的合约销售目标，由原定的800亿元下调至700亿元。截至2021年12月31日止十二个月，建业地产共取得物业合同销售总额601.05亿元，同比减少12.0%，距离下调后的目标额仍有接近100亿元的差额。

除了盈利方面，建业地产近年来的资金压力也不小。截至2021年6月末，建业地产的负债总额为1485.76亿元，同期净负债率为92.60%、剔除预收账款后的资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.93，以三道红线的标准来看，该公司踩中一条红线，属于“黄档企业”。而2020年TOP500房企资产负债率均值为78.77%，建业地产高出均值13个百分点。

有业内分析人士认为，如此高的资产负债率或表明该公司很难承受较大且持续的外部环境冲击。

针对上述情况，建业地产相关负责人日前向《投资时报》研究员表示，“在现金流的保障方面，集团始终积极应对，包括在销售端积极抓回款；在运营端提升周转，促进资金更快速回笼；在融资端也密切留意融资窗口及资金盘活渠道。同时，建业始终保持底线思维，基于企业现金流安全考虑，依据‘以销定产定支’的原则对现金流进行安排，保障开工、开盘以及拿地等计划顺利执行，达成各项运营目标，对外能如期偿付境内外债务。”

此外，该负责人表示，“建业也积极与金融机构进行深度的战略合作与对接。2021年11月19日，建业集团与中原银行签署了战略合作协议，双方就民生住宅、物业服务、建筑工程、文化旅游、资本市场、资金管理等展开全方位合作，中原银行也有意向为建业集团提供总额不超过100亿人民币的综合融资服务。”

建业集团组织架构调整

《投资时报》研究员注意到，近日，建业集团进行了包括更换旗下上市公司首席执行官等在内的一系列组织架构调整。作为建业集团旗下上市公司之一的建业地产也不例外。

建业集团董事长胡葆森等也就集团组织架构调整相关事宜召开了恳谈会，其表示，改革不是心血来潮，也不是一时冲动，酝酿了大约有半年时间，并且在不断细化方案。

据悉，在整个行业提出从资本红利向管理红利转变的过程中，建业集团便通过进行体检发现，过去是“总部—业务集团—五个大区—城市公司—项目公司”的五个层级，机构臃肿、效率低下的现象日益严重。再加上之后疫情反复、汛情的叠加影响，以及进入2021年后，整个行业的毛利润率已经平均下降到20%以下，净利润率也已成了个位数，建业集团决定因势而变、顺势而为，进行改革。

在此次组织架构调整中，建业集团从之前的五级管理架构压缩调整为三级，减少了管理层级，总部设九个中心，精简了总部机构，同时梳理了城市公司、专业公司。

关于人员方面，建业集团方面表示，员工的规模基本面没有改变，改革后的建业集团将精总部，强基层，鼓励更多优秀的人才、更多的总部人员到一线去，到项目上去，到城市公司去，到能听得见炮声的战场上去。