正荣、融信与欧氏三兄弟，无尽煎熬中

斑马消费 杨柘

多年来基本处于退隐状态的欧宗荣，一夜之间成为地产圈内热议的人物。

日前，他被有关方面带走，究竟所为何事？抑或是多年前参与土拍之事东窗事发？一时无法得到确切的信息。就连正荣地产在公告中，也没有透露相关信息。

事发之前，欧宗荣已不在正荣地产担任任何职务，但作为这家闽系房企的实控人，一举一动仍影响着中小投资者们的情绪。昨日公司股价开盘即现大跌，最终跌幅6.78%。

欧宗荣早年跟随大哥欧宗金从包工头起步，在江西攫取第一桶金后，大举进军房地产市场，历经20多年，已构建起庞大的正荣系商业王国。与欧宗金的欧氏投资、三弟欧宗洪的融信中国，被外界称为欧氏三雄。

在行业黄金十年里，欧宗金潜心做民间财团，欧宗荣、欧宗洪则带领自家房企扩张全国，成为行业黑马。

然而，风光不过两三年，正荣地产、融信中国先后陷入流动性危机。欧氏兄弟，已在无尽煎熬中。

东窗事发

20多年以来，福建欧氏三兄弟完成从草根到行业大佬的逆袭，终也逃不过盛极必衰的宿命。如今，他们苦心经营的商业帝国底色，如剧场里的巨幕一般，正被徐徐揭开。

1月20日晚间，正荣地产控股有限公司（正荣地产全资附属公司之一）在上交所发布公告，其实控人欧宗荣因涉嫌违法犯罪，已被采取强制措施。

据悉，欧宗荣持有正荣地产45.73%股权，系公司控股股东及实控人。

多年来，早已习惯深居幕后、近乎销声匿迹的欧宗荣，没想到会遭此境遇。消息一出，地产圈里唏嘘不已。

事发前，欧宗荣已不在正荣集团及正荣地产担任任何职务，亦不参与日常管理。不过，仍是正荣系的核心人物。

欧宗荣现在61岁，系莆田前地产首富。出事后外界多有猜疑，以往平淡寡味的正荣地产股吧，也因此情绪沸腾。

昨日午间，正荣地产（06158.HK）公告澄清上述事项，未能阻挡股价下行，全天跌幅6.78%，收报于0.055港元，总市值2.40亿港元。

从公开渠道来看，目前尚难确定欧宗荣所涉何事。不过，已有权威媒体通过报道点出其已失联6个月，可能与多年前福州一起土地拍卖相关。据中国房地产报报道，欧宗荣可能涉嫌非国家公务人员受贿。

在公司披露欧宗荣出事前3天，其小儿子欧国伟辞去正荣地产非执行董事职务。早在2017年9月，欧国伟和兄长欧国强一起获委任为正荣地产非执行董事。

欧宗荣对欧国伟比较看重，让其负责公司重要的投资和资本业务板块。在对外很多场合，正荣老臣黄仙枝常伴其左右。因此，欧国伟一度被视作欧宗荣有意培养的接班人。

尽管身为非执行董事，欧国伟不直接参加日常业务管理，但突然辞任，给未来公司走向带来某种不确定性。

公司目前正在经受债务和经营的压力，结合欧宗荣的出事，对正在寻求境外债务重组的公司，蒙上一层阴影。

公司1月1日公告，其境外债务整体重组支持协议已在去年12月31日下午失效，必须重启对削债方案的谈判。

激进底色

欧宗金、欧宗荣和欧宗洪三兄弟，打小在莆田市东峤镇农村长大，吃不完的地瓜、干不完的农活。

欧氏兄弟并不甘心人生如此。上世纪80年代，老大欧宗金在外闯荡，后来带着欧宗荣到三明工地上做石件，并一齐远赴江西涉足桥梁工程领域。老三欧宗洪成年后也加入这个队伍。

家族兄弟传帮带没过多久，兄弟三人的人生轨迹开始转向。

老大欧宗金因一次安全事故败走江西，回到福建后，于2002年创立欧氏投资，涉足对房地产、教育、投资和医疗等领域的投资。

在上世纪90年代，老二欧宗荣和老三欧宗洪，先后由桥梁工程领域向房地产开发转型。

1996年，欧宗荣主导开发的宜春赣西第一街商业综合体落成，初次在行业里崭露头角。两年后，他以在福建、江西的8家企业为基础，在福州成立正荣集团。

老三欧宗荣的胆子最大，1995年在老家莆田自立门户，6年后成立融信中国，首个项目就是莆田市区的观桥御景，并且一炮而红。

2007年全国房价大涨后，欧氏兄弟对房地产市场频频出手，几乎一出手就是争夺地王的战斗。

融信中国2007年福州拿下单价地王，2016年拿下上海中兴路地块地王项目，这一年也将公司迁至上海，雄心勃勃地剑指全国。

欧宗荣同样强悍，2016年在武汉拿下两个地王项目，被称为地王收割机。

通过收并购规模逐步膨胀，正荣地产和融信地产销售规模突飞猛进。正荣地产销售规模由百亿级到突破千亿，仅用了4年；而融信中国只用了短短3年，就刷新了由百亿到千亿的商业神话。

欧氏两兄弟的企业，刹那间成为行业的黑马，同时也不免被贴上激进的标签。

后遗症

正荣地产、融信中国（03301.HK）演绎出的一幕幕跨越千亿、令人惊艳的飞驰速度，是在行业顺周期里将杠杆发挥到极致。一旦行业风向有变，就不得不凝视面前的万丈深渊。

2016年、2017年，正荣地产、融信中国曾先后斩获不少高价土地，待到2020年结转期，经营能力遭遇严峻考验。

以融信中国斥资110亿元拿下的上海中兴路地王项目为例，初期楼面地价为每平方米10万元，但扣除保障房面积后可售面积实际楼面价高达每平方米14.3万元。由于单价居高，一时难以去化。

2020年，融信中国毛利率、净利率同比下降13.24个百分点、4.22个百分点。次年，正荣地产毛利率、净利率同比下降4.56个百分点、6.62个百分点。

两家企业归母净利润增速，在2021年同时陷入负增长，融信中国为-46.66%、正荣地产为-69.48%。

随着行业调整和市场变化，一路高歌猛进的房企立马陷入亏损局面。

2022年-2024年上半年，正荣地产归母净利润分别亏损128.8亿元、84.68亿元和23.43亿元，同期，融信中国归母净利润分别亏损112.3亿元、59.20亿元和19.31亿元。

公司靠销售房屋实现造血的能力已经大幅削弱。2024年，正荣地产、融信中国合约销售金额分别为约67.29亿元、77.02亿元，同比下降79.87%和53.00%。

加之融资环境进一步趋紧，两家房企债务压顶，纷纷发生流动性危机。

截至2024年6月30日，正荣地产拥有总额为约290.63亿元的尚未偿还银行及其他借款、账面值为约50.95亿元公司债券、账面值为约243.99亿元优先票据及账面值为约14.01亿元优先永续资本证券。同期，融信中国已有约220.54亿元借款构成违约。

与老二和老三一样，欧宗金的日子也好不到哪儿去。据企查查，欧宗金已被限制高消费、身为被告涉案金额约1.18亿元，其控制的欧氏投资在2019年至2023年间被执行总金额约1.28亿元。

欧宗荣、欧宗洪都曾先后在联交所敲响上市锣声，走上人生巅峰。他们一时身家暴增，摇身一变成为莆田老家东峤镇上的巨富。

然而，这些财富，亦如老家兴化湾的海浪冲上礁石后迅速回落。$正荣地产(HK|06158)$$正荣服务(HK|06958)$$融信中国(HK|03301)$