商业不动产REITs井喷

（原标题：商业不动产REITs井喷）

经济观察报 记者 田国宝

3月10日，红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金（下称“红土创新星河集团REIT”）正式向深圳证券交易所申报，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司，底层资产为商业不动产项目。

自2025年底证监会推出商业不动产REITs试点以来，相关项目申报井喷式增长。从2026年1月底首批申报至今，沪深交易所累计收到15单申报项目。截至2026年3月12日，其中14单项目已获得受理。

已申报的商业不动产REITs底层资产涵盖零售商业、办公、酒店及商业综合体等多种业态。多数项目位于一二线城市核心商圈，2025年，这些资产的平均出租率超过90%，租金收缴率普遍达到99%以上。

不同于基础设施REITs主要依托公共服务收费获取收益，商业不动产REITs以商业用途的不动产为底层资产，主要通过租赁运营、联营分成等方式实现收益，具有市场化定价、业态可灵活调整等特点。

一位从事零售商业的人士对经济观察报表示，对原始权益人而言，发行商业不动产REITs是从“重资产持有”转向“轻资产运营”的重要途径之一。优质资产持有人可借此释放流动性，实现资产价值重估，并推动企业经营模式转型。

申报泉涌

1月29日，3单商业不动产REITs申报项目获得上海证券交易所受理。

其中，华安锦江REIT的底层资产为分布于18个城市的21家锦江都城酒店，是目前覆盖城市数量最多的项目；汇添富上海地产REIT的底层资产为上海核心区域的甲级写字楼；中金唯品会REIT的底层资产则为位于郑州和哈尔滨的两家奥特莱斯项目。

首批项目底层资产覆盖酒店、办公和零售商业等多种业态，且均位于一二线城市核心区域。

1月30日，又有5单项目获得受理，包括华夏银泰百货REIT（合肥银泰中心）、华安陆家嘴REIT（上海晶耀前滩办公与商业项目）、国泰海通砂之船REIT（西安砂之船奥特莱斯）、华夏保利发展REIT（广州保利中心与佛山保利水城）以及华夏凯德REIT（深圳来福士与绵阳涪城购物中心）。

与首批项目相比，第二批申报项目在业态上进一步丰富，新增了城市综合体类项目。

2月3日，华泰紫金华住安住REIT成为深交所首单商业不动产REITs项目，其底层资产为上海和广州的酒店项目；2月5日，上交所受理了光大保德信光大安石REIT的申报，其底层资产为上海静安大融城和江门大融城。

2月12日前后，中信建投首农食品集团REIT（北京昌平龙德广场）和国泰海通崇邦REIT（上海嘉亭荟城市生活广场）相继获得受理。

3月2日，嘉实首开REIT在上交所获得受理，底层资产包括北京宋家庄福茂、北京华侨村商业街以及北京璞瑅商街；3月6日，广发新城吾悦REIT获得受理，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场。

3月10日，红土创新星河集团REIT在深交所提交申报。至此，试点政策推出不到两个月，商业不动产REITs累计申报项目已达到15单。

已获受理的14单商业不动产REITs主要呈现出三方面特征。

一是申报审核节奏较快。证监会试点公告发布后仅一个多月，沪深交易所已受理14单项目，其中10单已收到问询或反馈。

二是底层资产整体质量较高。项目主要集中在商业综合体、零售商业、办公楼和酒店四类业态。这些资产普遍市场化运营成熟、权属清晰，多位于核心商圈，运营年限普遍超过10年，现金流稳定。

三是参与主体多元且实力较强。原始权益人既包括央企、地方国企，也包括民营企业和外资企业，其中上海企业占7单。基金管理人则多为头部机构，大多具备成熟的REITs发行经验。

审核聚焦

从10单商业不动产REITs收到的反馈意见或审核问询内容来看，监管审核主要聚焦在四个方面。

第一是业务参与人资质及原始权益人相关事项，比如原始权益人是否拥有底层资产的完整所有权和经营权，同时需要披露底层资产在原始权益人资产体系中的规模、营收及运营净收益排名，并说明为何选择该项目进行REITs发行。

第二是商业不动产项目的合规情况。监管重点核查底层资产是否已取得建设和运营所需的全部关键文件，包括消防验收、建设用地规划许可、民防验收及相关经营资质等；若存在缺失文件，需要说明原因、影响程度及相应的缓释措施。

此外，监管还关注资产完整性问题，例如未纳入资产池的资产是否会对项目经营产生影响；权属登记是否完整，例如地下车库未办理产权证的原因及其现金流占比；以及抵押、质押等权利限制的解除进展及时间安排等。

第三是项目经营与财务情况，包括运营数据的真实性及关键指标波动原因、重要租户稳定性、租约集中到期后的续约进展及租户储备情况，以及同区域商业项目的去化周期。同时，租金减免安排的商业合理性及其对现金流的影响也需说明。

第四是资产评估与估值合理性。出租率、租金水平和入住率等关键预测指标需提供充分依据，需要结合历史运营数据、区域竞品情况以及行业发展趋势进行论证；运营成本预测需要与历史占比及行业平均水平相匹配；评估方法需采用两种及以上方法进行交叉验证，并对核心参数进行敏感性分析。

针对不同业态，监管还提出了一些更具针对性的问询。例如，对于酒店业态，监管重点关注品牌授权风险，包括核心商标专用权到期时间是否覆盖基金存续期，以及品牌方与运营管理机构在管理加盟模式下的职责划分、费用分担及人员安排。同时，客房翻新频率、改造成本以及预订渠道收入占比等情况也需说明。

对于零售商业业态，监管则重点关注联合营模式的合规性，包括联营扣率、提成比例及固定租金单价与同类资产的对比，以及保底条款的可持续性，同时还会关注外摆点位的合规问题。

对于商业综合体项目，监管则更关注多业态协同风险，例如各业态前十大租户集中换租风险以及业态之间的协同稳定性。在整租模式下存在再分租情况的，则需披露分租后的实际租户结构、租金水平和出租率。此外，对于未纳入资产池但由项目方受托经营的车位，其收益分配机制也需进行详细说明。

监管还针对原始权益人财务波动、核心租户依赖以及项目公司治理缺陷等问题提出反馈或问询。

能力重塑

商业不动产REITs的申报发行主要依据中国证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，以及上海证券交易所、深圳证券交易所发布的《公开募集不动产投资信托基金业务办法》及相关业务指引。

一家商业不动产企业若计划发行REITs，首先需要明确原始权益人、基金管理人以及运营管理机构等核心责任主体，并筛选符合发行条件的优质底层资产，随后对资产进行必要的结构重组，以确保权属清晰、结构规范。

在确定相关主体后，原始权益人通常需要聘请律师、会计师和评估师等第三方专业机构，对底层资产开展全面尽职调查和合规审查，包括补办缺失的建设手续、规范内部管理机制与财务制度，并对项目债务、抵押等事项进行清理。这一阶段往往是公募REITs发行过程中最为复杂且关键的环节。

前述从事零售商业的人士表示，第三方专业团队的介入，一方面可以帮助解决底层资产的历史遗留问题；另一方面，REITs发行也会推动企业对人事、财务及运营管理体系进行系统梳理，通过外部监管压力倒逼公司治理结构优化。

在前期准备工作完成后，原始权益人与基金管理人即可向交易所提交申报材料。交易所受理后将进行初审，并针对项目情况出具反馈意见或审核问询。基金管理人及中介机构需逐条回复相关问题，并进一步完善申报材料与项目合规性，随后由交易所进行复核。

交易所审核通过后，证监会将出具准予注册批文，基金正式设立。

随后，商业不动产REITs将进入发售与询价定价阶段。基金管理人向交易所提交发售申请，在交易所确认无异议后，正式披露发售文件并开展网下询价。投资者完成认购并缴纳资金后，基金份额完成发行。

网下发售结束后，商业不动产REITs将在交易所正式挂牌交易。

上述人士表示，在一般情况下，优质项目从前期准备到最终上市大约需要4—8个月。由于目前仍处于试点阶段，预计首批项目的上市节奏可能会更快。

在他看来，发行商业不动产REITs将为原始权益人带来四方面影响。

第一，通过REITs发行可以将存量重资产进行证券化变现，从而降低资产负债率、改善现金流状况，并帮助企业构建“投—融—管—退”的资产循环体系。

第二，公募REITs上市后，商业不动产的定价体系将逐步由传统资产评估模式转向以运营现金流为核心的估值逻辑，这有助于优质项目实现资产价值重估。

第三，公募REITs作为权益类融资工具，其融资成本通常低于传统融资渠道，有助于企业优化资本结构并拓宽直接融资渠道。

第四，REITs发行及持续信息披露要求将倒逼企业提升运营管理水平、品牌影响力及治理规范程度。