观点直击 | 金茂服务打造“安全垫”

（原标题：观点直击 | 金茂服务打造“安全垫”）

观点网 在2025年成绩单出炉后的第二天，金茂服务召开了一场“复盘会”。

3月24日，金茂服务召开2025年度业绩发布会，参会投资者向物聊社透露，董事会主席宋镠毅、执行董事兼总经理李玉龙、执行董事兼财务总监赵进龙均出席了本次会议。

据了解，在本次会议之上，主席宋镠毅给出了自己对于行业形势的判断：当前物业行业正从规模扩张向质量提升转型，转型过程中仍面临成本压力、信任矛盾、治理协同等诸多问题，亟待行业从业者深入研究破解。

同时他认为，未来服务力、运营力、成本力将成为物业企业长期可持续发展的核心能力，唯有提供质价相符的高品质服务及多元化增值服务，才能破解当前行业低价竞争、企业亏损退场的痛点。

宋镠毅表示，两会期间，公司关注到人大代表对物业行业的高度关注，物业服务首次被写入“十五五”规划纲要，住建部也采纳人大代表建言，将“物业管理”调整为“物业服务”。

“我们认为，这一调整与金茂服务坚持'客户至上、产品引领'的理念高度契合，提供更优质的服务既是行业发展的必然趋势，也将为从业者带来更多发展机遇。”

主动调整

2025年4月30日，金茂服务以2.58亿元的价格收购了中国金茂旗下金茂绿建重庆的全部股权，成功切入能源运维业务。资料显示，金茂绿建重庆主要从事能源运维业务，包括为地源热泵、新风机组、板式换热器等技术系统提供设备运维服务。

当时金茂服务方面表示，能源运维业务是科技住宅全周期管理的重要环节，对于保障业主良好的使用体验、延长建筑物及设备设施使用寿命、促进物业的保值增值起到关键作用。

经过大半年时间的经营，金茂服务证明了自己是正确的。

根据业绩报告，公司2025年物业管理服务收入约26.907亿元，同比增长23.0%，占总收入73.3%，该业务分部的营收增长的主要原因正是新增收购能源运维业务以及业务规模增加。

其他业务中，非业主增值服务收入约3.402亿元，同比增长4.8%，占比9.3%；社区增值服务收入约6.038亿元，同比增长9.3%，占比17.4%，该业务分部的增长主要因为在管面积增加和户数增加，小区空间运营服务收入不断增加，同时因新增拓展装配式咨询设计业务，美居服务收入大幅增加147%。

最终，2025年金茂服务实现总收入约36.678亿元，同比增加5.733亿元，增幅达18.5%，是截止目前已披露年报的物企中，营收同比增幅最高的一家公司。

同期，公司毛利约7.202亿元，同比增长0.3%，全年毛利率为19.6%；全年利润约为3.206亿元，其中归母净利润为3.104亿元。

经过与往年数据对比，金茂服务今年的毛利率水平产生了一定程度的波动，据投资者转述，公司管理层解释毛利率水平的波动主要源于毛利结构的变化。

财务总监赵进龙指出，公司基础物业板块毛利率近年来基本稳定在15%左右，毛利率波动主要集中在非业主增值业务与社区增值业务。具体原因主要有两方面：一是受地产行业波动影响，高毛利资产型业务占比收缩，如车位代销、二手经济租赁等业务；

二是公司主动调整业务结构，退出收支不平衡的资产类业务，重点提升与地产关联度低的业务，比如今年成立专业软装平台后，美居业务增速较快。此类业务虽毛利率低于增值业务平均水平，但业务基础更扎实、抗周期性更强，且对优化公司毛利结构、保障现金流健康发展具有积极意义，符合公司长期发展方向。

在市场拓展方面，金茂服务实现年内市场拓展签约合同额约2.94亿元，同比增长25%，其中非住业态签约占比64%。按城市能级划分，一线、新一线城市签约占比73%；一二线城市签约占比97%，具体项目包括北京广联达总部、杭州春江彼岸、上海张江科学之门东塔、无锡建设银行分行等。

关于2026年的外拓策略，公司总经理李玉龙表示将于2025年保持一致，主要围绕“四个聚焦”推进。

一是城市聚焦，聚焦核心城市布局。李玉龙介绍到，金茂服务内部将城市划分为三档：第一档为北京、上海两大核心战略城市；第二档为9个主力支撑城市；第三档为10个潜力城市，公司将把主要拓展精力、核心拓展资源及销售费用，在这21个城市中分层次、分梯队配置。

二是赛道聚焦，一方面持续深耕优势领域，包括高品质住宅、超高层管理等PM业务；另一方面聚焦新兴产业大客户资源拓展。

三是经营聚焦，对于新增项目，将重点关注现金回流及回款净利润指标，延续回款导向的立项原则。

四是品牌聚焦，在每个项目中注重品质提升与客户满意度，关注对大客户产业的价值贡献与正向支持，持续增厚公司在细分赛道及核心城市的品牌影响力。

截止期末，公司在管建筑面积约1.057亿平方米，规模同比扩大4.8%，覆盖全国25个省、66个城市，430个住宅社区及206个非住宅物业，合计636个项目。按区域划分，华东区域面积占比42%，是公司业务最集中的区域，华北区域面积占比27%、西南占比13%、华中11%、华南7%。

增厚“安全垫”

经营端以外，金茂服务也在积极打造现金流方面的“安全垫”。

2025年，金茂服务贸易应收款项达15.669亿元，其中大部分来自第三方，规模约为13.38亿元，占比85.4%；来自关联方的应收款规模约2.29亿元，占比14.6%。期内计提减值拨备1.29亿元，计提比例为8.2%。

截止期末，公司贸易应收款项账面净值约14.38亿元，账龄在一年内的规模占80%，一到两年占比15%，两年及以上占比5%；账龄结构得到明显改善，公司回款方案成效已初步显现。

赵进龙表示，2026年公司将持续坚定推行回款政策，通过回款目标拆分、责任到人、政策支持配合、氛围营造、标杆树立及数字化工具推广应用升级等方式，落地小业主催收工作。针对长期欠费的大业主，虽然回款仍存在一定压力，但公司正统筹整体资源，坚决推进诉讼及资产追缴工作。

与此同时，公司也将在源头上进行管控，对外拓项目立项要求已从“全责利润”调整为“回款利润”，坚决否决存在信用风险地产、拖欠空置费、小业主缴费意愿低等回款存在隐患项目的准入。运营过程中，针对回款难度大的低效项目，建立动态风险预警机制，对治理后回款无改善的项目坚决退出。

据介绍，金茂服务2025年实现78个项目的收缴率增长，并对44个项目采取退出决策。

赵进龙表示，当前行业面临的回款压力不代表长期发展趋势，现阶段做优增量是企业破局关键，具备精细化管理能力、现金流稳健、客户结构优质的企业，将通过提质增效抢占更多市场份额。

得益于回款工作的成果，金茂服务2025年经营活动所得现金流量净额实现同比增长40.3%至7.48亿元。期末，公司现金及现金等价物规模达到16.29亿元，同比增加2.294亿元，增幅16.4%，为公司风险出清和长期发展增厚了“安全垫”。

在股东回报方面，董事会建议派付末期股息每股8.3港仙，全年股息派发金额合计达2.13亿港元，同比增长31.1%。与此同时，公司批准2026-2027财年股息计划，每期派息不低于当期归母净利润的50%，进一步可以稳定投资者预期收益，增厚股东的回报。

另一方面，金茂服务在行业数字化的热潮中亦没有落于人后。据介绍，该公司在终端垂直应用领域部署的AI监控及清洁类机器人，已取得一定应用效果，2025年实现销管费率同比减少0.8个百分点至6.3%。

李玉龙指出，2026年公司数字化建设将延续两年前制定的三年数字化提升方案，持续夯实数字化管理底座，赋能经营管理与运营管理，全面实现业财一体化，提升管理工具用户体验，进一步达成降本增效目标。

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