年报观察 | 利润承压 中电光谷“一体两翼”破局

（原标题：年报观察 | 利润承压 中电光谷“一体两翼”破局）

观点网 中电光谷的利润面临着挑战。

3月24日晚间，中电光谷对外公布2025年度业绩，期内该集团实现收入39.195亿元，同比增长9.2%；净利润7408.7万元，同比下滑30.35%；归母净利润3259.4万元，同比下滑65.96%；实现经营活动现金净流入1.037亿元。

对利润下滑，中电光谷称主要受投资性房地产公允价值变动的影响，公司整体盈利能力较去年同期有所减弱，合并净利润的基数减少，且净利润中控股子公司(少数股东持股比例较高)的盈利贡献占比提升。数据显示，期内中电光谷投资性房地产公允价值亏损金额达到9967.2万元，上年为盈利452万元。

中电光谷组建于2004年，第一大股东为中国电子信息产业集团，是后者产业园资源整合平台。该公司以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建“一体两翼”业务格局，在全国50个城市开发运营各类主题产业园100个，运营园区面积超3500万平方米，形成覆盖长三角、珠三角、京津冀、中部地区、西南地区等重点经济区域的服务网络。

据悉，目前，中电光谷已服务企业及各类技术创新机构逾10000 家，这些企业涵盖先进制造、电子信息、生物医药、数字经济等多个战略性新兴产业领域。

园区运营是“主体”

产业科技连线获悉，中电光谷的主要业务为提供园区运营服务（包括设计与建造服务、物业管理服务、物业租赁服务、能源服务、孵化器与共享办公服务、团队餐饮及酒店服务、公寓服务）、园区开发服务（包括产业园区空间销售、自持园区物业租赁服务）、及产业投资（与各主题园区产业相关的股权投资业务）。

具体来看，2025年，中电光谷收入为39.195亿元。其中，园区运营收入21.366亿元，占总收入比例为54.5%；园区开发收入17.829亿元，收入占比为45.5%。

资料来源：中电光谷年报

2025年，中电光谷的园区运营服务营业额21.366亿元，较2024年同期下降3.6%。其中设计建造服务收入6.787亿元，物业管理服务收入8.316亿元，区域能源服务收入1.769亿元，园区餐饮及酒店服务收入1.408亿元，物业租赁服务收入1.123亿元及其他服务收入1.963亿元。

从结构上看，设计与建造服务、物业管理服务及能源服务收入占园区运营服务收入比达到79.0%，是目前园区运营服务收入的主要来源。

目前，在园区运营服务方面，中电光谷建立以数字化引领的全生命周期产业园区运营服务体系，以数字园区系统为基础，整合园区项目策划、空间规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、餐饮、酒店等15类业务能力，形成以咨询服务引领、智能化技术与数字化解决方案为支撑、综合运营体系为依托的全生命周期“P+EPC+O”服务模式。

这是中电光谷近年来大力推动的创新综合运营商业模式，也是轻资产的破局方式。其中，“P”是园区咨询，“EPC+O”是为园区招商运营牵头的项目全过程管理，实现前期策划到后期持续运营的全流程衔接。

2025年，中电光谷与多地政府达成战略合作协议，签订综合运营服务合同额10.873亿元。采用这一模式，中电光谷成功中标南昌市新建区新质产业园一期建设项目设计、采购、施工、运营总承包项目，金额5.248亿元；同时，以牵头方身份成功中标武汉国家航天产业基地星谷科创中心项目，金额5.625亿元。

就在今年初，中电光谷接连中标多个项目，其中火炬海沧308科技园（EPC+O）总承包项目，中标金额约8.41亿元；武汉市经开区低空产业融合创新园（EPC+O）总承包项目，中标金额约3.2亿元。

值得一提的是，在“EPC”环节，中电光谷以“敏捷定制”打造差异化优势。该公司于年报提及，在园区开发模式上，公司以敏捷定制为突破口，促进园区开发方式转变，2025年敏捷定制签约面积超过7.8万平方米，合同额超过3.28亿元。

开发、投资是“两翼”

园区开发服务是中电光谷另一个重要的收入贡献来源。期内，园区开发业务收入为17.829亿元，同比增长29.9%。

在产业园区空间销售方面，期内中电光谷实现新增签约面积38万平方米，实现签约额为20.616亿元，年度回款14.407亿元，收入15.137亿元，同比增长36.4%，期内自有产业园区空间销售收入贡献前三名主要来自于天津中电光谷发展有限公司、南通光谷联合工业园区开发有限公司及青岛光谷联合发展有限公司。2025年，中电光谷实现自有产业园区空间销售的公司达到23个城市30个项目。

报告期内，中电光谷开工面积8.9万平方米，竣工面积34.5万平方米，报告期末在建面积41.6万平方米。截止报告期末，中电光谷在武汉、上海、青岛、长沙、成都、天津、合肥、重庆、沈阳、洛阳、西安、温州、鄂州、南通、河源、烟台、南京、泰州等多个城市拥有优质产业园区用地储备约523.4万平方米。

在自持园区物业租赁方面，2025年，该集团自持物业可出租面积95万平方米，较上年增加5.7万平方米，年底在租面积64.3万平方米，平均出租率达到70%，实现租金回款为3.188亿元。报告期内，实现营业收入为2.692亿元，较2024年同期增加2.3%。

产业投资作为另一“翼”，则是连接产业与资本的“桥梁”，中电光谷旗下中电中金和零度资本已组建多支产业投资基金，初步形成以信创与网络安全、集成电路、数字城市、智能制造、文创娱乐等为特色的产业生态。

这部分业务以发现独角兽和瞪羚企业为主要目标，加强与园区业务的协同，通过产业投资带动园区业务发展。

公告显示，零度资本于期内持续拓展各城市公司的基金业务，在股权投资上围绕节能技术推广、新材料与电子信息投资了驭腾能源环保科技、布尔科技、聚睿众邦科技、北大高科等项目。另外，零度资本的投资项目为多个园区带来客户，增加1.6万平方米的去化空间。

中电中金则是把握新兴电子行业的变革趋势，借助中国电子的业务优势，以及中金公司专业投资团队的投资经验，对行业上下游相关企业进行中长期投资，并与中国电子进行多重业务合作。

截止2025年末，中电中金基金募资规模为28.21亿元，累计投资总额23.46亿元，部分已投项目在2025年取得重大进展，比如广东东岛新能源股份有限公司、厦门雅迅智联科技股份有限公司于新三板挂牌上市。

去库存方面，中电光谷于报告中透露，期内中电光谷于天津、青岛、南通、武汉、研创三期、蔡甸、鄂州、咸阳等重点项目协同发力、高效推进，以上项目全年累计实现去化面积14万平方米，同比增长35%。中电光谷称，有效优化资产周转效率与项目现金流表现，显著降低存量资产运营压力，为公司优化资产结构、提升整体经营质量奠定了坚实基础。

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