观点直击 | 租金第三年增长 瑞房继续以“轻资产”拓展业务边界（实录）

（原标题：观点直击 | 租金第三年增长 瑞房继续以“轻资产”拓展业务边界（实录））

观点网 尽管市场持续波动，瑞安房地产仍将经营节奏牢牢把握在自己手里。面对复杂宏观环境与行业深度调整，该公司交出了一份稳健且有韧性的答卷。

资料显示，2025年瑞房实现40.93亿元收入，毛利润21.15亿元，毛利率稳定在行业较高水平的52%。

同时，年内公司录得股东应占亏损17.82亿元，但该亏损主要受非现金性质的公平值变动及减值拨备影响，合计约人民币21.79亿元。

这种影响是非现金性的，剔除此影响后，瑞安房地产实际实现核心溢利3.97亿元，说明公司主营业务的造血能力依然稳固。

租金继续增长

具体分业务板块，年内瑞安房地产确认了物业销售收入4.99亿元，较2024年有较大幅度下滑，主要原因是交付节奏影响了短期收入。2025年，瑞安房地产住宅落成量较低，部分项目交付集中在2026年及以后。

而若计入合营及联营公司，公司已确认销售额则提升为55.81亿元。

销售结构上，上海项目占比有不少提升，推动住宅平均售价同比上升27%，达每平方米3.23万元，体现了瑞房在一线城市高端市场的定价能力与品牌溢价。

全年下来，瑞安房地产取得合约销售金额79.16亿元，其中住宅物业销售占比92%，主要来自上海翠湖天地·六和、翠湖滨江等高端项目。其中，翠湖天地·六和单盘就贡献了35.45亿元销售，项目平均售价高达31.1万元/平方米。

另外，截至2025年底，瑞安房地产已锁定待交付销售额高达172.31亿元，将在未来年度陆续确认，为公司后续收入提供明确支撑。

财报也显示，瑞安房地产2026年可供销售及预售的住宅项目为6个，分别是上海两个高售价项目翠湖天地·六和、翠湖滨江，武汉的武汉新天地、创新天地、武汉长江天地，以及首次亮相的上海南桥天地（上海南桥“贝港城中村”改造项目）。

6个项目总建筑面积13.37万平方米，瑞房应占建筑面积6.94万平方米。

截至2025年底，瑞安房地产总拥有的可售资源也为上述6个项目，总建筑面积87.99万平方米，涉及货值达362亿元，瑞房应占货值173亿元。

物业投资方面，该板块依旧为瑞安房地产贡献了丰厚的经常性收入。

2025年，瑞安房地产实现租金及相关收入（含合营及联营）达36.25亿元，同比增长2%，连续三年保持增长，体现了公司商业资产的抗周期能力。而瑞房应占的租金及相关收入为19.49亿元。

年内，位于武汉的体量4.8万平方米的创新天地商业公园，以及建筑面积8.4万平方米、位于上海太平洋新天地商业中心的新天地东台里实现开业，令瑞安房地产拥有的投资物业总建筑面积上升至241.7万平方米。

这些投资物业大部分集中于上海，据悉瑞房仍是上海最大的私人商业物业业主之一。截至2025年年末，瑞房旗下瑞安新天地管理的位于上海的办公楼及零售场所估值达790亿元。

而上海物业也贡献了租金收入（含合营及联营）中的78%，录得28.26亿元，同比增长3%。其中新天地石库门街区等成熟资产持续引领，该项目去年租金收入达5.11亿元。

事实上，瑞安房地产旗下零售物业去年表现尤为突出，销售额与客流量分别实现15%和12%的双位数增长，显示出瑞房“新天地”品牌的资产管理能力与品牌认知度。

2025年9月，瑞安房地产就成功推动旗下“新天地XINTIANDI”从商业项目品牌升级为社区品牌。据悉，升级后的“新天地XINTIANDI”社区品牌将涵盖住宅、办公、商业与文化生态，旨在通过空间、内容与服务的结合，打造综合型社区。

而在品牌升级的同一时间，重磅商业项目新天地东台里完成亮相。

这一部分抵消了办公楼板块受市场结构性承压影响，而导致租金有所回落的影响。

更重要的是，瑞房核心投资物业出租率仍显著优于市场平均水平，上海甲级办公楼平均出租率93%，优于仲量联行报告中的上海甲级办公楼整体出租率75.7%，零售物业则整体出租率稳定在94%。

另一方面，瑞安房地产去年也录得物业管理收入5.52亿元，收入保持稳定。

积极资管：“轻资产”再拓展

外部环境不明朗，但瑞安房地产仍然对公司未来发展保持乐观态度。

“市场的调整和改革还没有完全，这个改革是非常缓慢的，市场目前有些许疲弱，但是对高质量房产还是有需求。”集团主席罗康瑞在3月26日的业绩会上表示。

在他看来，整个行业的调整还将持续，行业需要加速去寻找能配合新形势的经营模式。这种深度调整相信还会维持两三年，筑底的态势也会延续。但核心城市核心地段的资产依然坚挺。

“一些经济基本面较好的城市楼市，开始出现了筑底企稳的信号。”管理层也补充。

在这种情况下，瑞安房地产一方面维持健康的财务基本面，一方面有策略性地进行拓展。

资料显示，去年瑞安房地产去杠杆成效突出。截至期末，总负债同比下降12%，净负债同比下降11%。

外债比例从2021年的77%大幅降至19%，显著降低了风险敞口，现金及银行存款共计64.51亿元，净资产负债率稳定在52%，处于行业安全区间。

近期，瑞安房地产更成功发行总额为3亿美元的优先票据，并购回将于2026年到期的2.95亿美元优先票据。

据透露，截至2026年3月25日，公司累计偿还离岸债务合计人民币486亿元，再融资能力与债务管理能力均属行业领先。这给予瑞安房地产充足的弹性空间做业务上的拓展。

另一方面，“轻资产”是瑞安房地产近年来最具战略意义的转型方向，2025年该战略取得实质性进展。

年内，瑞房新获取两个轻资产合作项目，包括上海永新里，项目位于新天地核心区，含高端住宅与商业，公司持有15%权益；上海三林新天地，前身是浦东新区城中村改造项目，规划总建面约72.4万平方米，公司持有13.26%权益。

图片来源：企业财报，观点指数截取

连同南桥天地和上海永年里，瑞房轻资产项目储备增至四个，涉及122万平方米住宅业态，29.1万平方米商业业态。

此外，瑞安房地产年内在佛山岭南新天地、企业天地五号和湖滨道购物中心（疑似）通过引入险资实现股权优化，进一步验证了“引入资本+保留运营”的轻资产路径可行性。

展望未来，据介绍瑞安房地产接下来的经营工作将继续围绕三方面进行。

包括续聚焦一线城市，尤其是上海市场的发展机遇；继续坚持推进实施以翠湖天地品牌为核心的best in class产品策略，依托新天地社区品牌和差异化的竞争优势，把握好房子建设导向下中高端细分市场的机会。

同时，在市场调整真正完成前，继续以轻资产战略拓展业务，着力拓展更多的外部资本和策略性合作伙伴，并进一步优化业务模式。

关于轻资产，具体形式继续是逐步引入金融投资者参与成熟商业资产的运营，加快资本的策略性循环；持续拓宽资本渠道，通过多元化的合作伙伴关系，构建丰富外部资本来资本来源和投资生态，支持业务的再发展。

另外，充分发挥瑞安品牌及能力优势，携手价值观一致、优势互补的策略性伙伴介入新项目，以更轻的资本投入推动业务发展规模的良性扩张。

以下为瑞安房地产有限公司2025年度业绩发布会问答实录节选：

现场提问：瑞安房地产今年陆续以轻资产模式开发，例如浦东三林新天地等项目。这种以轻资产模式开展老街商业更新改造的路径，是否会成为瑞安未来倾向的一种发展方向？可否分享相关轻资产项目的进展？

王颖（行政总裁）：谢谢媒体的提问，关于轻资产，在我刚才的介绍当中已经给大家做了详细的说明，轻资产也是在现实非常动荡的市场环境当中我们的选择，他既能够平衡我们在资金、资本方面的投入，又能够保持我们在规模上的良性扩张。

另外一点，大家探讨的第二个问题，有关三林项目，瑞安房地产始终致力于为中国城市发展提供解决方案，我们也会根据城市发展不同阶段，结合经济社会新趋势，持续调整城市更新的模式、内容和方法，以提升项目所在区域的经济价值和社会价值。

大家也看到，近年政府在加大力度推进城中村的改造，2025年上海也发布了新一轮三年城市更新计划，并明确了2026年要启动城中村整体改造计划，加快城市的高质量发展。在这样的背景下，城中村改造成为了城市更新的着力点。

蟠龙新天地是大家所熟悉的上海城中村改造的成功范例之一，不仅改善了区域环境，也有效促进了区域经济的繁荣，这个项目的成功也充分印证了瑞安在城中村改造领域的卓越能力，也让我们对三林新天地、召楼新天地等同类项目的前景充满信心，未来我们将持续发挥在城市更新、文化保育与社区营造方面的综合优势，积极参与上海城市更新的进程，持续助力城市的高质量发展。

现场提问：未来瑞安房地产是否继续重仓上海，还是适度分散区域？

王颖：关于我们的投资布局，过去几年里边我们做过很多次回答。

中国的经济发展会更加趋向于城市核心经济带的发展，上海是我们进入近40年的市场，当然是我们着力发展的一个重点，目前我们集团所拥有的项目主要的也是重仓在上海，未来我们仍然会在上海寻求可持续的发展机会。

同步，集团也积极关注中国高线城市以及经济发展有重大潜力的区域，目前我们也在积极寻找和拓展有机会进入大湾区的一些项目。

现场提问：公司去年9月份将新天地定位升级为社区品牌。新天地未来在业态运营上有哪些创新规划？未来，新天地如何与公司布局的众多旧改项目一起共同实现长期价值？

张斌（瑞安新天地有限公司行政总裁）：的确我们去年有一个非常重要的策略举措，把新天地从原来商业项目的品牌提升为社区的品牌，这背后代表着瑞安整个集团在过去的30年之内一直专注永城市更新的手法来打造可持续的城区发展解决方案实践的回应。

当下整个行业发生了很多变化，相信社区打造的方法其实在很大程度上，对于目前的不动产发展来讲是非常重要的意义。这次品牌发布我们希望把整套方法和我们的同行、和社会做一个深度的交流。

与此同时，这个品牌的发布也是一次我们自己希望在我们的产品进行非常深入的革新和提升的决心。在很多方面，这种决心都会体现出来，这个问题里面问到关于空间，我们过去非常关注打造超级复合的项目，接下来我们依然会把我们的社区产品用更复合的方式，把不同的功能融合起来，为我们的客户提供一站式、全方位的体验。

与此同时，空间应该是有灵魂的，我们会在未来无论是室内的空间，还是公共空间，都聚力于打造和塑造具有独特精神内核的一些场景和体验。这是我们在空间方面新天地品牌带来的一系列的举措。

在内容部分，我们相信过去由于整个行业过度的供应，内容部分存在普遍同质化现象，新天地社区里面，我们希望构建一个非常可持续生长的，能够高频互动的社区生态，跟过去不太一样的，我们会越来越多地形成很多生态合作伙伴，包括文化、艺术、设计，很多手工艺，这样一些非租户内容加入到我们的Creators 100 共创的平台，在我们的项目里面产生这样独创的原创内容。

服务也是非常重要的，我们在新天地社区里面致力于提供原真和多元服务体系和社群经营方式，在这样的方式下面，我们会全新打造一个一体的CRM平台，叫One Xintiandi，我们希望可以很快带入我们的产品里面。

概括起来，新天地这个品牌背后代表的策略是我们发展的理念，与此同时，也是我们致力于为我们的客户，为我们服务的城市带来引领的社区产品解决方案。

现场提问：集团未来可售住宅住宅资源大部分集中在武汉，目前武汉项目的销售表现如何？上海未来是否有更多可售资源补充？

王颖：关于集团可售资源，刚才我在汇报里面已经向大家介绍过了，今年我们在上海南桥天地已经有可售的住宅资源，而到了2027年之后，在上海召楼新天地、永新里等多个住宅项目也将陆续为集团提供持续稳定的可售资源的补充。

关于武汉市场，是我们在上海之外最重要的区域市场，自从2005年启动永清片区城市更新以来，我们在武汉已经持续深耕了20年，始终看好其作为中部中心城市的战略潜力。

目前我们在武汉已经布局了三个大型的社区，武汉新天地、创新天地和武汉长江天地，总的开发面积逾300万平方米，2025年4月份，集团在武汉举办了20周年的庆典，不仅彰显了我们在当地市场的深厚积淀，进一步巩固了品牌的影响力，为住宅的项目销售提供了有力的支撑。

尽管当前武汉整体市场仍然面临一定的压力，但随着市区两级密集出台多项利好政策，市场的信心已逐步回暖，同时市场的分化趋势也非常明显，唯有真正契合客户需求，具备高品质的产品才能够脱颖而出。武汉新天地作为城市地标，它的住宅项目始终是武汉高端市场的标杆之作，备受高端客群的青睐。

如我前面所汇报，2025年11月底收官之作云逸入市以来，去化率超过72%，成交量远超同区域板块其他高端住宅项目，目前项目已经接近清盘。二位于光谷创新天地的项目，已经吸引了海康威视，格蓝若等多家科创龙头及上市公司的入驻，成为区域创新产业的总部聚集地，产业与社区的深度融合，也为住宅及商业板块注入持续的增长动能。

2025年底，我们在光谷的R7、R8地块的住宅销售已经顺利清盘。而武汉长江天地则依托与长江主轴右岸的滨水资源，致力于打造世界级的滨水社区，他独特的生态宜居优势将进一步提升武昌古城板块的整体价值。

目前项目也在持续优化规划，以产品定位重塑价值体系，以更精准地契合客户的需求。项目目前的去化已经成为古城板块第一，武昌区域前三的项目。

总体而言，创新天地与武汉长江天地也已在各自的区域市场中形成了较强的影响力，在挑战的市场环境中仍然能够保持快速稳定的去化，销售表现位居于区域的前列，这也充分彰显了我们产品在市场中Best-in-class的竞争力。

现场提问：如何看待房地产市场的走势？市场是否已经筑底呢？

罗康瑞（集团主席）：我们的判断，整个行业这个调整还是持续的，还有就是行业需要加速寻找一个经营模式能够配合新的形势。中国房地产行业深度的调整，我相信还会维持下去两三年，触底的态势也还是会延续下去。

在春节之后，上海出台了楼市沪七条，短期内激活了一波交易量，提升了市场情绪。作为全国的经济中心，上海持续保持人口净流入，购房需求基础还是很坚实的，目前中高端核心资产价格依然坚挺，买家的信心相对比较稳健，估计2026年上海核心地段房价将会率先企稳，非核心区域延续以价换量的走势。

在城市分化方面，核心城市与三四线城市的走势会持续分化，一线跟强二线城市凭借他们自己产业的基础，人口和资源集聚的效应应该有比较强的市场影响，但是多数的三四线城市还是会面临较大去化的压力。

同时在同一个城市内部，核心地段跟非核心地段的价格会进一步拉大，优质的地段价格会凸显，成为资金避险重要的选择，未来可以说市场分化应该会比较严重，但是这也是很正常的。

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