观点直击 | 碧桂园服务的利润保卫战

（原标题：观点直击 | 碧桂园服务的利润保卫战）

观点网 站在行业金字塔顶端，碧桂园服务能展臂揽下最好的资源，更需要直面最波涛汹涌的海面。

对碧桂园服务而言，2025年或许是意义特殊的一年。年初定下的营收目标没有失约，年内关联公司债务重组顺利过关，自身经营基本面稳健，又开启了谋划已久的重大调整，年末依旧交出一份合格的答卷。

年中时，碧桂园服务对自身的期望是“静水流深”。来到年末，整体状态更为积极，希望能够“赢在当下，赢在未来”。

3月27日，碧桂园服务发布2025年度业绩报告，并召开业绩说明会，集团执行董事兼总裁徐彬淮、首席财务官田田、副总裁、生活服务发展中心联席总经理李迪昇、运营管理中心总经理赵嘉杰、投资者关系总经理林文韬出席会议。

将弹簧压到最低处松手，如此便能收获更高的记录。行业挑战持续深入，但挑战与机遇相伴相生，碧桂园服务已经走过两年筑底期，也期待所有努力能够在行业向好的节点得到更丰盛的收获。

“赢在当下，我们着眼于下一个三年，公司经营基本面保持稳定，并且稳健增长；赢在未来，是要持续构建、形成竞争壁垒，核心聚焦在企业真正可持续发展以及变革转型的核心竞争力方面。”

利润保卫战

值得一提的是，碧桂园在公布业绩报告后股价直线拉升，截至收盘报5.92港元/股，涨幅为3.32%，成交额为1.21亿港元。

2024年度业绩会上，碧桂园服务给2025年定下的“最保底目标”为：核心业务的收入规模要实现大单位数的增长。

当时碧桂园服务表示对公司经营状况否极泰来“是有信心的”，站在年终节点看，碧桂园服务的业务在2025年确实挣来了向好的趋势，年度目标基本完成。

截至2025年12月31日，碧桂园服务实现总营收483.54亿元，同比上升9.9%，增速在行业内回到了上游水平。

业务方面看，大物业板块共实现收入331.1亿元，持续贡献70%左右的收入，作为最稳定的“压舱石”，物业管理服务依旧是碧桂园服务最大的业绩支撑。

报告期内，物业管理服务录得收入279.29亿元，同比增加约7.3%，占总收入比重为57.8%。基础物管收入与在管规模直接挂钩，能够收获大单位数的涨幅，得益于碧桂园服务年内积极外拓带来的管理规模扩大。

于2025年末，碧桂园服务管理共8268个项目，总收费管理面积约为10.7亿平方米，同比增加3350万平方米。

碧桂园服务是去地产化最早的一批物企，早在2018年上市时，来自关联方的收入便只有20%左右。如今，碧桂园服务进一步摆脱对单一关联方的依赖，近两年该比例稳定维持在1.1%的低位，在管面积增长基本都来自于高度市场化运作。

管理层会上透露，碧桂园服务2025年市场拓展新增进场年化收入达20.3亿元，近60%项目分布于重点城市。此外，公司在管住宅项目保盘率为99%。

值得注意的是，在物业管理服务之外，“三供一业”业务正在迅速成长，仅占总收费管理面积的十分之一，却在2025年贡献将近20%的营收。

截至2025年12月31日，“三供一业”业务中物业管理服务收入95.78亿元，同比增长46.5%；供热业务收入约为16.87亿元，同比增加4.4%。截至年末，该业务的物业服务收费管理面积为8880万平方米，同比总体持平。

而管理规模稳步扩张，正为社区增值服务拓展了更丰富的场景和更具潜力的增长空间。

年内，碧桂园服务的社区增值服务收入约44.17亿元，同比增长约5%，占总收入比例约9.1%。据了解，本地生活服务中的零售、酒类业务及新能源业务已形成市场化布局及规模收入。

管理层表示，公司未来将在社区增值服务方面构建核心业务能力，加强团队建设，推动业务结构由资源型向市场化转型，驱动社区增值服务规模增长与质量提升。

此外，碧桂园服务非业主增值服务、环境业务及商业运营服务分别录得收入6.3亿元、35.55亿元及6.2亿元。

收入端具备较强的韧性，利润端则承受更大压力，主要由于碧桂园服务的主动出清。

报告期内，公司归母净利润受到非经营性因素拖累有所回调，主要源于收并购带来的无形资产摊销成本、商誉及其他无形资产减值等。事实上，此次对满国环境确认商誉及其他无形资产一次性全额减值后，该项目帐面值已经归零。

利润阶段性承压更多由于公司主动的财务出清动作，剔除非经常性损益后，碧桂园服务归母核心净利润仍达25.2亿元，未经审核毛利为84.56亿元，同比基本持平。

管理层表示，公司当前营收、现金流均保持稳健，为战略调整提供了坚实支撑。主动优化期过后，净利润增速有望重新回正，发展后劲将进一步增强。2026年至2028年，随着运营效率提升、生活服务业务逐步成熟、管理成本持续优化，公司有信心实现收入和利润的可持续及稳定的增长。

依然是转型期

“2025年对于碧桂园服务而言，是夯实底盘、兑现承诺的一年。”

“稳中有升”，是管理层对2025年财务表现的总结概括。“年内主动压降风险、清理历史应收、出清商誉，整体财务表现为收入增长稳定，利润略有阶段性调整，现金流入扎实，股东回报明确。”

碧桂园服务依旧对接下来的经营充满信心，毕竟当行业普遍受困于关联方回款周期延长、物业费收缴难等“供血不足”的困境时，公司依然保持着充沛稳健的现金流，成为业内少有的“优等生”。

2025年，碧桂园服务经营活动所得现金净额约25.1亿元，期末银行存款及结构性存款高达179.3亿元，其中定期存款约39.79亿元，结构性存款10.52亿元，流动资产净值为129.71亿元。

管理层表示，现金流是企业的源头活水。高质量的净经营性现金流，意味着主营业务能持续、稳健地“造血”，从而在保障运营、研发投入等刚性支出后，仍有余力进行回购与分红。

根据财报，董事会建议派发末期股息每股人民币4.62分及特别股息每股人民币41.80分，合计约15.11亿元，且董事会预期2026年度派息总额将不低于15亿元。

有充足的资金保障，碧桂园服务将一部分重心转移到了社区增值服务的发展上。据业绩会管理层透露，2025年是碧桂园服务集团社区增值服务从资源型向市场化转型的关键一年。

经历过起步的粗放生长时期，大多数物企的社区增值服务板块如今逐渐步入2.0阶段，收入起伏不定，但碧桂园服务明显处于相对领先的状态。

期内，社区增值服务中，本地生活服务收入21.91亿元，同比上升19%；房地产经纪服务收入3.47亿元，增幅约6.3%；社区传媒服务收入6.43亿元，到家服务收入5.76亿元，园区空间收入3.62亿元。

社区增值服务收入增加，主要来源于本地生活服务增长拉动，在更细分的业务项里，酒类、零售及新能源业务是生长速度较快的项目。

管理层会上表示，整合营销、家居、零售、酒类、新能源等业务基本都实现了年化40%乃至于100%的增长，六大业务合计实现收入近25亿元，贡献了增值收入的大半壁江山，也是增值收入增长的核心引擎。同时，基于近两年积淀的业务基础，未来三到五年，六大战略业务将分别以打造对应细分市场全国领先的社区私域专业化公司作为发展目标。

在生产经营方面，企业需要打造多条可持续增长曲线，以筑高竞争壁垒，另一方面，作为物业公司，在“服务”被提到“管理”之前的当下，更需要考虑提升服务品质与成本上涨之间的平衡问题。

碧桂园服务拥有行业内最大的在管规模，这部分面积在过去是增收引擎，如今便是公司提质转型最大的考验。

管理层表示，公司目前正在逐步构建服务人员、智能体机器人以及智能物联协作三方面构成的新质生产力体系，助力运营体系进一步变革提效。

“我们在25年初对于每个项目评估了现场的资源配置，制定了一盘一策的扭亏方案和目标，确保扭亏目标实现，同时不新增新的亏损。我们不会轻易放弃任何一个亏损的项目，2025年全年通过项目的扭亏实现了大概1.1个亿的利润贡献。”

除此之外，碧桂园服务自研的“零号居民”清洁机器人已逐步落地实践，试点项目2025年保洁、电梯维保、维修的工单完单率接近百分百，项目整体满意度同比提升19个百分点。

2025年内，碧桂园服务已经交付了1053台清洁机器人，覆盖超过200个项目、2500栋楼宇。根据管理层预计，2026年计划落地一万台清洁机器人，将纯人力服务提升为人机智能协作模式。

进入2026年，碧桂园服务相信公司整体收入增长稳定，收入规模预计将超过500亿元，规模核心净利润的下降趋势得到逆转，整体利润情况止跌回升。

“从2026年开始，未来三到五年，六大战略业务将进入到深化和夯实期，预计2028年基本完成核心业务的结构调整和能力打造。因此，未来三年依然是转型期，但会进入到价值持续释放和体现的阶段。”

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