中建系首笔 中建东孚抢占第十单保租房REIT

（原标题：中建系首笔 中建东孚抢占第十单保租房REIT）

观点网 全国最大的建筑央企，中国建筑集团也踏上了保租房公募REITs的风口。

近日，上交所消息显示，国泰海通中国建筑租赁住房REIT正式获得受理。

这是“中建系”首单保租房REIT，为此，中建集团拿出了中建八局旗下的中建·幸孚+公寓（上海松江店），作为第一轮的弹药。

商业客了解到，作为为中建集团拿下的第一块R4用地，这个项目从出生起就带着“示范”的基因，如今已是集团运营最成熟、口碑最扎实的住房租赁作品之一。

从上海松江起步，中建八局以及整个中建系，已在全国布局超百万平方米的保租房版图。

而这张首单REIT的“标准化门票”，意味着，接下来，在中建体系内，将有更多成熟项目批量踏上REITs的快车道，让“重资产”跑出“轻速度”。

资产证券化快步走

近日，国泰海通中国建筑租赁住房REIT获上交所正式受理。

本次REIT的底层资产为中建·幸孚+公寓（上海松江店），项目估值13.14亿元，拟募集资金同为13.14亿元，2026年度、2027年度净现金流分派率预测为4.04%和4.05%。

该地块是中建集团第一块R4用地，2018年3月21日由中建八局以4.006亿元竞得，楼面单价仅3549.89元/平方米。

2021年11月，在拿地三年之后，项目正式投入运营，至今已超四年时间，整体较为成熟。

作为中建系旗下首单保租房公募REITs，此次REIT的申报与发行，将彻底打通保租房“投融建管退”的完整闭环，让沉淀资金得以快速变现，从而循环投入新的保租房、城市更新等优质项目当中。

实际上，中建东孚资管在保租房REITs的发行上，已筹谋多时。

商业客查阅发现，本次REIT的原始权益人为中建资本管理（上海）有限公司，运营管理实施机构为上海中建东孚资产管理有限公司。

其中，中建东孚资管，是中建八局商业地产运营管理的旗舰平台‌，负责管理中建八局及其关联方持有的商业、办公、长租公寓、酒店等多种业态资产‌。

而中建资本（上海）则定位为中国建筑（中建股份）旗下产业金融与REITs专业平台。

早在2024年9月，中建·幸孚+公寓（上海松江店）的实际持有人上海孚茸置业有限公司发生股权变更，由中建东孚资管变更为中建资本（上海）。

彼时，市场普遍认为，中建八局剑指公募REITs。如今，历时一年半的筹谋终于落地。

从政策端来看，当下，保租房REITs已进入常态化发行阶段，机制成熟、审核标准化，申报成功率高、周期可控。

从市场端来看，当前REITs行情火热，资金追捧明显。

二级市场上，已上市的八单保租房REITs平均涨幅超30%，个别甚至超过50%。其中，华夏北京保障房REIT于4月21日报收4.083元，较发行价上涨62.67%。

一级市场同样火爆。以中航北京昌保租赁住房REIT为例，作为板块第9只产品，询价阶段即呈现超高热度，共收到110家网下投资者管理的957个配售对象报价，拟认购总量达365.33亿份，为初始网下发售份额的434.92倍。

显然，保租房REITs的黄金窗口期已至。

值得关注的是，去年11月28日，中建东孚资管以上海中建广场为底层资产，成功发行全国首单商办综合体机构间REITs，规模达12.46亿元。

机构间REITs作为Pre-REITs与公募REITs之间的过渡产品，为尚未达到公募发行门槛的优质不动产资产提供了标准化、权益化的融资渠道。这也意味着，中建东孚资管的商业项目未来同样可接轨公募REITs市场。

而此次保租房REITs的成功发行，不仅打响了中建东孚资管在公募REITs领域的第一枪，更标志着其正式构建出“持有型不动产ABS+公募REITs”的双格局版图。

资产底色

作为中建系首单保租房REITs，中建集团拿出了“压箱底的宝贝”。

本次REIT的底层资产为中建·幸孚+公寓（上海松江店），位于上海市松江区施园路299弄，是一座集居住、商业、停车于一体的大型保障性租赁住房社区。

招募说明书显示，该项目包括18栋保障性租赁住房、配套商业、地下车库及人防车库等。租赁住房建筑面积达10.31万平方米，截至2025年12月31日，可供出租面积10.27万平方米，总可租套数为2432套。

户型结构上，项目以一室一厅为主力，共1163套，可租面积5.68万平方米，占总面积的55.31%；一室户型896套，面积2.39万平方米，占比23.27%；两室、两室两厅、三室两厅分别占8.67%、7.5%和5.26%。

此外，项目还配套3012.02平方米商业面积及1016个地下车位，租户生活便利度较高。

从出租表现来看，2023年至2025年，项目期末出租率分别为83.09%、92.09%、93.66%，呈稳步上升态势，资产运营稳健。

租户结构方面，项目分为个人和企业两类。截至2025年12月31日，个人租户的租赁面积占比80.81%，租金收入占比79.60%，企业租户仅租用352套。

个人租户占比较高，意味着租金收入来源较为分散，抗风险能力较强。

不过，值得关注的是，项目租约期限一般为1年，截至2025年末，所有租赁住房合同均于2026年内陆续到期。

虽从过往三年数据来看，项目全年综合续约率均处于70%以上，但同样需要警惕的是，在保租房项目集中供应的当下，若大面积集中到期且未能续约或替代，项目仍存在一定空置风险。

相较于出租率的稳步提升，租金水平方面则略显波动。2023年末，项目平均租金为68.49元/平方米/月，2024年下降4.37%至65.5元，2025年进一步微降至64.75元。

募集说明书解释称，2025年末租金略有下降，主要是为适应市场环境变化、提升长期出租率与竞争力，项目主动进行运营策略调整所致。

值得注意的是，项目备案价格为81.18-85.00元/平方米/月，当前实际租金64.75元仍显著低于备案价上限，存在一定调价空间。

据了解，项目周边的保租房项目还有世茂·闲猫国际青年社区、城璟·松江中山社区、华润有巢·东部经开店。

其中，世茂·闲猫国际青年社区项目备案价格为70.80元/平方米/月，实际坪效约50.0-65.0元/平方米/月/含税；城璟·松江中山社区项目备案价格为80.90元/平方米/月，实际坪效约80.0元/平方米/月；华润有巢·东部经开店项目备案价格为64.00元/平方米/月，实际坪效约50.0-65.0元/平方米/月/含税。

与可比项目租金水平相比，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租金水平处于合理区间。

扩募想象

再看看项目的运营成果，2025年，中建·幸孚+公寓（上海松江店）实现营业收入7566.52万元，EBITDA达5905.71万元，净利润1462.34万元，经营性净现金流为5824.89万元。

整体而言，四项指标协同向好，整体财务结构较为健康。

拉长时间线来看，2023年至2025年，项目公司营业收入分别为6788.14万元、7564.27万元和7566.52万元，收入主要来自保障性租赁住房租金，辅以商铺租金、车位租金及其他收入。

说明书强调，2022年，受公共卫生事件及政府征用影响，项目无法正常对外招租，运营一度中断。2023年1月起恢复运营，此后进入爬坡阶段。随着出租率提升，营业收入稳步增长，自2024年起已实现稳定运营。

净利润的变化更加直观地反映了这一过程。

2023至2025年，项目公司净利润分别为-1926.41万元、758.06万元和1462.34万元。

公司表示，2023年的亏损，主要系爬坡期收入不足、18号楼业态调整，叠加投资性房地产折旧摊销及竣工后利息费用不再资本化所致。2024年起净利润转正并持续增长，经营趋于稳定。

更值得关注的是运营净收益与净收益率。2023至2025年，项目公司运营净收益从2833.65万元增至5136.40万元，再到5824.89万元；运营净收益率则由41.74%跃升至67.90%，再进一步提升至76.98%。

这一趋势，得益于出租率提升、业态调整完成及成本结构的持续优化，同样反映出底层资产的运营稳定性及成熟性。

但REITs的长期价值，很大程度上取决于扩募能力。而在这方面，中建系也已提前布局。

先看中建八局，其旗下的中建东孚资管已搭建起长租公寓三大产品线：包括中建幸孚里服务式公寓、中建幸孚家白领公寓、中建幸孚港湾宿舍型公寓，目前运营面积近40万平方米，管理房源超7000套。

其中，已开业项目包括中建幸孚里公寓上海张江店、杭州余杭店、上海宝山店、上海临港店等，另有上海浦东新区三林镇分散式公寓项目、世博局分散式公寓项目等正在筹开。

再放眼整个中建集团。招募说明书披露，截至2025年末，中建集团未来可用于扩募的保租房项目3个、租赁住房项目33个，总投资额合计约209亿元，资产规模合计约91万平方米，项目分布在北京、上海、深圳、杭州、苏州等经济活跃城市。

中建八局的产品线已跑通，中建集团的资产池足够厚，后续想象空间可观，可以说，这单REIT不是“一次性资产包装”，而是中建系住房租赁产品接轨资产市场的起点。

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