北京印发街区控规改革实施意见 推动“好房子”向“好街区”整体提升

（原标题：北京印发街区控规改革实施意见 推动“好房子”向“好街区”整体提升）

观点网讯：近日，《北京市深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》正式印发实施。

为全面践行人民城市理念，深入贯彻中央城市工作会议精神,主动适应城市发展转向存量提质增效阶段的新要求，加快健全与城市更新相适应的街区控规编管体系与运行机制，更好地推动城市高质量发展、高品质生活、高水平治理，市规划自然资源委结合本市实际制定《北京市深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》（以下简称《实施意见》），经2026年7月17日市委全面深化改革委员会召开的第十九次会议审议通过后以京规自发〔2026〕204号文件印发实施。现就《实施意见》有关内容解读如下。

1、《实施意见》出台的背景是什么？

答：2025年7月，时隔10年再次召开的中央城市工作会议及2025年8月发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期、城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的新阶段，明确要以城市高质量发展为主题，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标。北京作为城镇化率已超88%的超大特大城市，亟需转变城市发展方式和发展动力，构建适应城市内涵式发展阶段的规划支撑保障体系。

2023年3月，自然资源部印发的《关于加强国土空间详细规划工作的通知》（自然资发〔2023〕43号）明确提出，要积极发挥详细规划法定作用，分区分类推进详细规划编制，提高详细规划的针对性和可实施性。同时强调，围绕建设“人民城市”要求，城镇开发边界内存量空间要推动内涵式、集约型、绿色化发展，各地可因地制宜探索不同单元类型、不同层级深度的详细规划编制和管控方法。北京作为率先进入存量时代的超大特大城市之一，亟需加强规划与政策的融合创新，构建更有针对性和可实施性的存量规划编管体系。

新版城市总体规划批复后，北京按照“三级三类”国土空间规划体系，进一步组织编制了分区规划、乡镇国土空间规划，目前规划实施管理重点已经进入到详细规划层次，向上要承接总体规划、分区规划各项目标指标和底线约束要求，向下要统筹指导项目实施，为城市高质量发展提供规划引导和要素保障。北京城镇地区约3562.5平方公里，划分为1371个规划街区，其中，除首都功能核心区和城市副中心以外，中心城区和新城地区约3315平方公里、1152个规划街区，按照“按需滚动编制”街区控规的原则，目前中心城区编制率64%，新城地区编制率94%，街区控规编审工作的重点已全面转向以中心城区为主的存量街区，亟需破解当前街区控规对城市更新的适应性不足、存量街区规划实施整体性系统性不强、市场参与积极性不高等问题，深化与城市更新相适应的街区控规管理改革。

2、《实施意见》的总体思路和主要考虑？

答：相较于增量发展阶段的蓝图式规划，存量发展阶段的国土空间详细规划更强调战略传导与落地实施，通过建立分层编制、分级审批、全程监管的管理体系，形成刚弹结合、权责匹配、动态适应的空间治理格局，以街区控规引领各区和市区部门形成合力共同推动街区规划实施，以公共投入带动街区整体价值提升进而撬动市场积极参与，最终以政府有为和市场有效共同推动“好房子”向“好街区”的整体跃升，推动城市发展方式从增量阶段的土地开发模式转向存量阶段的“价值提升”长效共赢模式。

3、《实施意见》提出了“从‘好房子’到‘好街区’”，体现了怎样的制度改革方向？

答：北京新版总规的最大特点是减量，以资源环境承载能力为硬约束，切实减重、减负、减量发展，实施人口规模、建设规模双控，倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整。为了将新版总规各项目标指标和底线约束要求进一步向下传导，在陆续组织编制了各区分区规划基础上，同时也在此前99版、06版控规基础上，北京于2020年初启动了新一轮控规编制，通常称为20版控规。北京这一轮控规的最大特点是打破传统地块主导的详规编制模式，改为以规划街区为基本单元统筹编制街区控规，并在规划街区范围内统筹刚性与弹性、统筹空间与时间、统筹安全与发展；改一次性编制为分层按需编制，强调与规划实施进程同步，先按需编制街区深度的街区控规，再根据实施需要编制规划综合实施方案深化到地块深度。一方面在日益增加的不确定性中，赋予空间发展最大的稳定性；另一方面又在相对的稳定性中，给未来发展的不确定性留足弹性和适应性。

北京城镇地区约3562.5平方公里，划分为1371个规划街区，每个街区约2-4平方公里。从“好房子”到“好街区”就是以一个或若干规划街区为范围，以街区控规为基础，统筹资源要素、谋划生成项目、提升空间价值，通过空间、时间、权益、利益多维度统筹，实现资源高效配置、设施均衡布局、特色风貌塑造、发展能级提升和城市治理增效。从“好房子”到“好街区”，就是从以往城市更新改造中局部项目的零散实施转为规划街区的整体性、系统性、结构性优化，通过整合规划街区范围内各类资源要素，统筹盘活空间、资金、政策要素，从更大范围科学排布项目实施。从“好房子”到“好街区”，就是要改变以往项目碎片化、缺乏系统集成导致的城市界面不佳、街区风貌不好、街区整体品质不高、市场主体参与动力不足等问题，打破地块边界壁垒，平衡各方主体多元诉求，通过统筹各区各部门共同行动带动市场共同参与，持续优化街区空间结构、完善街区整体功能、提升街区品质价值。

4、《实施意见》的创新点有哪些？

答：《实施意见》立足北京超大特大城市存量更新实际，改变传统增量型控规管理模式，围绕制度体系、规划方法、实施重点、协同机制四大维度进行了规划创新。

一是从刚性到弹性的制度体系创新，即坚持以总体规划为统领，构建适应存量更新的街区控规编管体系。《实施意见》强调，以规划街区为基本单元整体谋划，创新建立分层编制、分级审批、全程监管的街区控规编管体系，在坚持空间刚性传导基础上，从时间维度为存量地区更新改造留足弹性，并将城市更新实施方案、城中村改造方案作为规划综合实施方案的特定类型，与规划综合实施方案“合二为一”，有效提高规划编制审查效率。

二是从空间到时间的编制方法创新，即坚持以人民需求为导向，依托街区控规加强资源统筹和系统谋划。《实施意见》强调，按照规划引领生成项目的工作思路，通过总结回天、安贞等街区经验做法，推广“四步走八清单”规划方法，从空间规划转向谋划策划，综合考虑需求紧迫度和实施条件成熟度，滚动生成“任务清单与项目清单”，持续为各区各部门制定实施计划提供规划引领生成的项目来源。

三是从注重单体实施到关注公共空间、公共环境的实施导向创新，即坚持城市有机生命体理念，推动街区整体性系统性结构性优化。《实施意见》强调，推动存量地区的实施重点转向公共环境、公共空间、公共服务，鼓励探索功能复合利用、规模流量管理、市政交通向好式改善、多元主体产权归集等适应城市更新的规划标准规范，促进实现区域整体价值的提质增效，持续提升城市综合吸引力。

四是从分散实施到政府统筹再到市场政府共同推动的协同机制创新，即坚持整合政府部门力量，以街区价值提升带动市场参与，共同打造“好街区”。《实施意见》强调，以街区控规为基础，引领市区部门统筹政策资金，以公共投入带动价值提升进而带动市场积极参与，以政府有为和市场有效共同推动“好房子”向“好街区”整体跃升。

5、《实施意见》在推动“好街区”规划建设的制度设计上，有哪些重点考虑？

答：一是发挥法定作用。详细规划是实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。《实施意见》明确我市城镇地区详细规划包括街区层面控制性详细规划和地块层面规划综合实施方案两个层级。街区层面应以规划街区为基本单元按需编制街区控规，将城市总体规划、分区规划各项目标指标和底线约束要求精准传导落实到各规划街区，作为编制规划综合实施方案的规划依据。地块层面应按需编制不同类型不同深度的规划综合实施方案，动态适配实际建设需求，确定具体地块指标，作为规划审批许可的依据。

二是突出刚弹结合。以存量为主的规划街区，鼓励采用06版既有控规成果评估套合、打包连片编制等方式，精简编制内容、缩减编制周期、降低编制成本，提高街区控规编制覆盖率。其中不涉及新增建筑规模的存量更新街区，可在项目规划综合实施方案阶段再行开展环境、水、交通、地质灾害等区域评估工作，进一步压缩审批时间，提高街区控规编审效率。经市政府批准的各类专项规划中涉及控规管控内容的，经市规划自然资源委组织开展空间统筹和资源平衡后，可按程序纳入国土空间详细规划“一张图”，作为编制规划综合实施方案的依据。

三是强调权责一体。充分发挥各区的综合统筹作用，压实详细规划编制和实施主体责任，坚持以规划街区为基本单元，统筹好空间资源配置与经济发展、民生保障、环境保护、文脉传承、社会和谐等方面的关系，科学制定规划实施时序安排，有序推动街区控规规划实施。街区控规经市政府批准后，规划综合实施方案可由各区组织审查批准。同时，符合已批准街区控规的城市更新实施方案、城中村改造方案等，达到规划综合实施方案要求的，经依法批准后可作为规划综合实施方案的特定类型，按程序纳入国土空间详细规划“一张图”，作为规划许可和项目实施的依据。

四是加强过程监管。依托国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，建立详细规划统一数据平台。统筹整合街区控规和规划综合实施方案编制、审批、实施全过程全周期信息，对各区规划指标落实和空间资源利用等情况开展即时监测、及时预警、科学评估，作为规划动态维护和相关管理工作的基础依据，切实发挥国土空间规划“一张图”实施监督信息系统的兜底性作用，对规划实施情况进行动态跟踪和监测预警，为存量街区控规高质量实施保驾护航。

6、《实施意见》在打造“好街区”的规划方法引导方面，有哪些要点？

答：《实施意见》提出“四步走、八清单”的规划方法，即以空间规划为基础底盘，进一步将空间规划向谋划策划延展，变一次性项目谋划为长期动态跟踪推进，推动空间规划与发展规划的有效协同，实现街区控规与城市更新行动计划的有效衔接。

一是体检评估找问题。以规划街区为基本单元，在充分尊重街区既有空间格局、建设条件和权属关系的基础上，全面梳理和核实资源资产底数，聚焦学位、车位等群众“急难愁盼”问题，道路拥堵、管线老化、安全韧性等城市运行问题，以及人口结构变化产生的适老化、适儿化等配套设施短板问题，常态化开展街区体检评估，形成可量化、可落地的“问题清单”；系统梳理闲置场地、低效楼宇、街角空间、桥下空间、屋顶空间、地下空间、墙面垂直空间、滨水空间等可利用、可盘活的空间资源和建筑资源，建立分类施策的“资源清单”，以存量资源破解存量问题。

二是多元协商问需求。坚持问需于民、问计于民、问效于民，在充分发挥街道和社区的基层组织作用的基础上，依托“社区议事厅”等多元协商治理平台，广泛推动居民、社区、经营主体及属地单位等多方参与，全面梳理群众休闲健身、邻里交往、交通出行、政务服务等民生诉求，以及新消费、新业态、新场景等实际需求，形成贴合现实的“需求清单”；立足区域功能定位，聚焦街区长远发展，描绘街区整体图景，形成面向未来的“愿景清单”，以地区多元主体共同需求愿景作为地区提质增效的共同规划目标。

三是规划引领配政策。聚焦街区整体空间结构调整、功能布局优化、市政交通条件改善、环境综合治理、城市精细设计、第五立面管控与风貌品质提升，以及用地资源统筹、实施时序安排等，系统形成可落地、可实施、可评估的“策略清单”；紧盯规划落地实施过程中的难点堵点问题，围绕功能复合利用、规模流量管理、结构布局动态优化、市政交通向好式改善、多主体产权归集、审批流程改革等关键环节，形成小切口、可操作、能见效的“政策清单”，推动空间规划与配套政策一体衔接、同向发力。

四是制定计划推行动。综合考虑居民需求紧迫度、产权主体意愿、条件成熟度等因素，建立“实施一批、储备一批、谋划一批”的梯次推进机制，将规划整体目标分解为可操作、可实施的具体任务，明确实施主体、建设时序及资金来源，谋划策划形成“任务清单”；将任务转化为具体的建设项目，动态纳入各区城市更新行动、年度投资计划，持续滚动生成“项目清单”，实现项目跟着规划走、要素跟着项目走。

以回天地区为例，依托“四步走、八清单”规划方法开展全周期动态谋划，地区已滚动生成三轮行动计划。前两轮行动计划累计落地项目200余个，完成投资400余亿元。面向“十五五”，第三轮行动计划统筹谋划重点项目127项、预估投资343亿元，持续以动态深化的街区规划统筹空间资源、匹配实施时序，全方位推动区域高质量发展、高品质生活、高水平治理落地见效。

7、《实施意见》中“好街区”规划实施重点有哪些？

答：《实施意见》坚持城市有机生命体理念，围绕打造高品质“好街区”总体目标，将城市与有机生命体进行对应，从推动街区结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效六个维度系统部署实施重点任务，共同建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

强心脏，以动能转换激活街区内生造血能力，建设富有活力的创新城市。一是提能级，聚焦轨道微中心、滨水空间等城市重点地区，集中力量打造一批具有辨识度和吸引力的活力地标，通过集聚建设指标，以点带面激发区域发展动能，构建资源汇聚、活力融合的创新环境；二是促融合，持续优化空间布局与功能业态，深化文商旅体展融合发展，推动地上地下空间统筹利用，促进轨道交通站点、重点功能区、重点商圈地下互联互通，全面提高空间资源利用效率；三是增活力，着力推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，培育壮大新兴产业和未来产业，发展新质生产力。

健肌体，以品质提升增强街区综合运行效能，打造有温度的宜居城市。一是优结构，系统构建多中心、组团式、网络化的15分钟社区生活圈和完整社区空间体系，通过优化公共服务设施布局，均衡匹配居住、就业、商业、服务功能，有效减少居民长距离跨区出行，逐步降低城市整体交通流量，促进城市有序高效运行；二是重匹配，结合区域人口结构特征，统筹建设社区活动中心、邻里中心、家园中心等综合服务载体，动态配置养老托育、文体学习、社交休闲、便民游憩等公共空间，鼓励通过空间复合利用方式建设社区服务驿站，保障家政、快递、外卖等城市一线服务从业人员的基本需求，实现空间供给与群众实际需求适配、动态平衡；三是保需求，聚焦“一老一小”，统筹利用存量闲置用地与腾退空间，因地制宜推进老年食堂、康养健身等适老化设施和滑梯、秋千、攀爬架等适儿化活动设施的改造提升，打造全龄共享、温馨宜人的社区生活场景，推动连锁商超、生鲜门店、便民便利店下沉扩容、加密布点，实施标准化菜市场提质升级，健全社区便民商业体系，全方位保障居民就近日常消费需求；四是促共享，统筹公园绿地、文体空间、商业街区等公共载体资源，嵌入式布局各类全民健身设施，因地制宜新建、改造一批小型化、普惠型球类运动场地，满足居民多种形式的体育健身运动需求。

固呼吸，以绿色转型增强街区有机代谢能力，构建可感可及的美丽城市。一是促连续，立足不同区域环境和城市风貌特点，统筹公园绿地、河道水系等生态资源，按片区打造特色城市景观，强化规划管控和引导，推动各类公共空间互联互通，建设连续完整的城市生态基础设施体系；二是添绿意，有序推进街区微更新，打造口袋花园、城市森林等无界公园，建设更多市民群众可感知、可观赏、可进入的绿色空间；三是活水系，聚焦建设人水相亲、城水共融的高品质滨水空间，激活滨水空间的公共属性、生态价值和文化价值；四是重织补，统筹挖潜利用街角、桥下、建筑退界等闲置或消极空间，综合运用绿化提升、设施增补、景观艺术塑造等手段，实现“见缝插绿、功能补位、颜值提升”。

通筋骨，以结构优化提高街区网络联通能力，建设安全稳定运行的韧性城市。一是大联通，着力打通城市骨干路网络体系，强化街区路网与城市骨干交通网络的有机衔接，围绕“学医景商”等重点场所节点，系统提升规划街区的网络联通能力；二是微循环，聚焦畅通内部交通，构建步行舒适、骑行便捷、环境友好、空间宜人的高品质绿色慢行系统，深化落实地铁公交两网融合要求，优化地铁出入口与市政道路、人行过街设施的平面联系和竖向衔接关系，打通居民出行“最后一公里”；三是优设施，统筹协调动态交通与静态交通，加强停车设施、新能源充电设施等交通基础设施的系统优化，构建供需适配、布局均衡的交通设施支撑体系；四是保运行，有序推进老旧管线更新改造，保障水电气热等城市生命线平稳运行，加快生态、安全、数字化新型基础设施配置和海绵城市建设，提升城市抵御风险、快速恢复运行的能力。

铸灵魂，以文脉赓续厚植街区文化凝聚能力，以首善标准共建文明城市。一是留文脉，深入挖掘历史文化资源，统筹不同历史时期、不同功能的城市空间肌理、地域文化特色、建筑风貌特征和时代发展特点，加强城市设计，融合周边环境，延续城市记忆；二是促利用，有序推动历史文化保护传承利用与业态创新深度融合，支持培育消费业态、创新消费模式、搭建特色消费场景，以文化赋能产业发展，丰富城市文化体验，增强街区活力和烟火气；三是聚民心，充分调动市民群众参与城市治理的积极性，汇民智、集民意、聚民心，共同破解城市治理难题；四是增归属，注重培育多元包容的社区文化，增强居民的认同感、归属感和价值感。

优神经，以治理增效强化街区感知响应能力，推动建设新型智慧城市。一是强监测，依托国土空间详细规划“一张图”实施监督信息系统，充分利用智慧管理工具和大数据信息资源，实现对规划落地、项目推进情况的即时动态监测和常态化体检评估；二是重治理，持续强化城市智慧感知和动态适应能力，整合各类大数据开展动态分析研判，构建全域可视化、一体化统筹治理调度体系，推动城市治理模式向智能感知、精准治理转型升级。

8、《实施意见》中“好街区”实施保障机制有哪些？

答：《实施意见》建立政府统筹、部门协同、专业赋能、市场参与的工作机制，推动各方力量在同一街区内统一行动、共同行动，合力打造“好街区”。

“政府统筹”强调的是充分发挥区级主体能动作用。各区按年度做好街区控规编制和实施计划安排，要建立规划实施统筹平台，以一个或若干个规划街区为实施范围，统筹谋划规划实施任务和项目分工，按年度分解纳入相关部门年度实施任务和投资计划，逐步推动从“好房子”向“好街区”转变。

“部门协同”强调的是推动部门联动形成实施合力。各部门按照各自工作职责，主动对接各区街区控规实施中涉及政府投资的市政道路、交通设施、河道水岸、绿化环境、公共服务等设施建设改造任务，以及公共空间营造、街道景观提升等环境提升改造项目，统一纳入本部门年度实施任务和投资计划，整合资金、政策和资源，共同推动规划街区的人居环境和品质价值整体提升。

“专业赋能”强调的是推动专业技术赋能保障。有效发挥责任规划师、建筑师、估价师、园艺师以及艺术工作者、社会工作者、法律咨询师等“多师”联动机制作用，通过整体性谋划、专业化设计、系统化策划，打通规划、设计、投资、更新改造、运维完整链条，通过持续参与街区控规的规划编制与实施、跟踪与评估，为存量街区更新改造提供全流程专业技术支撑。

“市场参与”强调的是激活多元市场主体内生动能。通过统筹整合政府部门投入带动街区价值整体提升，以街区价值提升激活市场活力动能，撬动市场共同参与和资源有效配置，积极探索公益性投入与市场化投资有机融合的可持续运营路径，鼓励国有企业、社会资本作为投资、建设、运营主体，参与整体街区或单个项目的更新改造提升和常态化维护管理工作。

9、《实施意见》正式印发后，下一步工作打算有哪些？

答：后续市规划自然资源委将组织制定“好街区”共同行动实施方案，抓实“好街区”品牌建设，推动“好房子”建设向“好街区”建设拓展，也将选取一批示范带动效应强的存量街区先试先行，充分发挥优秀案例的示范带动效应。同时，为适应存量地区建成环境特征与实施条件，市规划自然资源委将抓紧组织制定技术管理文件，通过等效供给、精细引导、多元共治和渐进实施等规划技术路径，破解存量地区道路交通不畅、三大设施不足、公共空间缺失、存量建筑闲置等难点堵点问题，为存量地区街区控规编制提供技术保障和路径指引。

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