办公楼市场需求回暖，为什么不是所有项目都会受益?

（原标题：办公楼市场需求回暖，为什么不是所有项目都会受益?）

上海，2026年8月——

办公楼市场需求回暖，并不意味着所有项目都会同步改善。市场回暖反映的是整体租赁活动增加，但新增需求最终会落在哪个子市场、哪类楼宇和哪些项目上，仍然取决于企业的实际选址选择。

2026年一季度，全国主要十城办公楼净吸纳量环比上升7%至52万平方米，新租交易同比增长7%，其中新设立和扩租交易同比增长24%，需求动能有所改善。但同期平均空置率仍为25.0%，平均租金指数环比下降1.9%。这说明需求端已经出现积极变化，但供需压力并没有因此消失。

因此，对业主、投资者和资产管理团队来说，真正需要判断的并不是“市场是不是回暖了”，而是这部分新增需求有没有机会被自己的项目承接。

一、市场回暖首先是总量变化，需求实际流向可能高度集中

全市净吸纳量增加，并不代表新增需求会平均分配到所有片区。企业选址仍然会受到产业集聚、交通条件、项目品质、租金水平和周边配套等因素影响。某些子市场可能因为新增优质项目、产业需求集中或价格调整而率先吸收需求，其他区域即使处在同一个城市，去化改善仍可能有限。

2026年一季度杭州办公楼市场就是一个比较典型的例子。全市净吸纳量环比提升55.4%，但新增需求并没有平均分布，其中钱江新城吸收了约44%的新增需求，新入市项目也贡献了较大面积成交。

因此，判断一个项目能否受益于市场回暖，第一步不是只看全市净吸纳量，而是进一步确认：需求究竟回到了哪里。

二、需求增加以后，还要看新增需求与项目是否匹配

即使需求进入了目标区域，不同项目能够承接的客户也可能不同。当前办公需求本身具有明显的结构差异。世邦魏理仕在2026年中国市场展望中预计，科技、金融和消费相关行业将继续成为办公需求扩张的重要来源。 但这些企业对区位、面积、楼宇品质和成本的要求并不完全相同。

例如，同样是需求回暖，一个主要面向大型金融机构的核心商务区项目，与承接科技企业、中小型专业服务公司或成本敏感型租户的项目，实际面对的需求池可能完全不同。

因此，一个区域租赁成交增加，并不能直接推导出每栋楼的出租率都会改善。真正重要的是新增需求的行业、企业规模和面积需求，是否与项目原有定位和可提供空间相匹配。

三、能否真正受益，还要看项目在同类楼宇中的承接能力

当市场上同时存在大量可选办公空间时，需求回暖还会进一步转化为项目之间的竞争。企业可能同时比较多栋楼宇的租金、区位、硬件、配套和空间条件。因此，即使某个子市场整体需求增加，如果目标项目的产品条件、价格或定位与周边项目相比缺少吸引力，新增需求也可能更多流向其他楼宇。

当判断从“城市和区域是否回暖”进一步下钻到“哪些具体项目真正承接了需求”时，仅依赖市场总量数据或零散项目信息已经不够，需要更连续、可比较并能够下钻到项目和租户层面的市场数据。

以仲量科技旗下的一站式办公楼市场数据分析平台【睿见数据】为例，目前覆盖全国230多个城市、21,000多栋办公楼，并拥有5年以上历史数据和100多项数据指标。在这一场景中，可以先通过睿见数据提供的城市和子市场数据观察租金、空置率、新增供应和净吸纳量的变化，再进入项目分析，对比具体楼宇的市场表现、租户结构、硬件配置和周边配套；对于重点项目，还可以进一步建立竞品组，持续观察同类楼宇之间的表现差异。睿见数据的项目分析支持多个办公楼之间进行市场表现、行业、硬件和配套等维度的比较，竞品分析则可以用于长期监测重点项目。

这样，“市场需求回暖”才能进一步被拆解成更具体的问题：哪些项目率先去化、哪些项目仍在承压，以及这种差异究竟来自市场环境还是项目自身竞争力。

四、项目有没有受益，最终还要看企业真正流向了哪里

租金下降、空置率改善都能反映项目表现，但要进一步判断需求回暖是否真正落到某个项目，还需要观察企业实际的租赁行为。例如，一个项目空置率下降，如果新增租户主要来自某几个正在扩张的行业，说明它可能正在承接新的市场需求；如果只是个别大面积成交带来的短期变化，则未必意味着项目整体竞争力已经改善。

睿见数据的行业分布可以观察存量、新租和退租租户的行业构成，并比较不同区域的产业分布；搬迁分析则可以进一步观察企业迁入来源、迁出去向以及竞品项目的租户流动。将这些信息与项目出租表现结合起来，可以进一步区分两种情况：一种是市场需求整体增加并被项目持续承接，另一种则只是少数成交暂时改善了项目数据。对资产管理和招商来说，这两种“受益”的持续性显然不同。

五、从“市场回暖”下钻到项目判断，AI可以提高多维分析效率

当研究进一步涉及多个子市场、项目、行业和不同时间阶段时，反复查询和交叉比较的数据量也会明显增加。此时，如何减少信息整理的重复工作，成为从市场趋势进一步下钻到具体项目时的一个实际问题。

随着睿见数据持续迭代，新推出的【AI睿答】可以作为这一过程中的辅助工具。其支持图表或分析模式，并可以通过自然语言提出问题、生成初步分析内容。例如，研究人员可以围绕某个子市场近期供需变化、不同项目的租金空置表现、某类行业的新租和退租情况等问题组织查询，再结合项目实际情况进一步判断哪些楼宇真正承接了本轮需求。

AI更适合帮助完成数据查询、比较和初步材料整理，而项目竞争力为什么发生变化、未来能否持续受益，仍然需要结合租户需求、项目条件和专业经验判断。

注释：

关于睿见数据

睿见数据是仲量科技旗下的一站式办公楼市场数据分析平台，覆盖全国230+个城市、21,000+栋优质办公楼，拥有5+年历史数据和100+项数据指标。平台涵盖城市、子市场、项目、楼层租户等层级数据，服务业主、开发商、投资者、运营商及企业租户，助力商业地产领域客户科学决策、提升运营效率。AI 睿答是睿见数据2026年升级的全新AI版本，依托【睿见数据】权威底座与仲量联行30多年行业经验，睿见数据AI睿答，以AI重构办公楼市场洞察路径，将复杂多元的市场信号转化为清晰可信的决策依据，助力洞悉市场格局，制定前瞻策略。

关于仲量联行

仲量联行（纽约证券交易所代码：JLL）是全球领先的商业地产服务与投资管理公司。公司2025财年收入达261亿美元，业务遍布全球80多个国家，员工总数逾113,000人。作为一家拥有200多年专业积淀的《财富》500强企业，我们持续赢得全球客户的信赖，助力其在办公楼、工业物流、酒店、长租公寓、零售物业及数据中心等多元业态中高效完成购置、开发、入驻、运营与投资。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，携手客户、员工与社区“向光而为”。凭借全球领先的数据洞察与科技创新能力，我们为来自各行各业的客户提供覆盖全周期的一站式房地产服务。通过旗下的领盛投资管理公司（LaSalle Investment Management），我们在全球为客户投资私募资产及公开交易的房地产证券，助力其实现长期价值增长。

关于仲量科技

仲量科技（JLL Technologies）是仲量联行于2019年成立了专注于房地产科技的业务线，由经验丰富的开发商、企业家，来自硅谷的技术专家和高增长科技公司投资者及商业地产专家等共同引领。作为房地产科技创新领域的先行者及倡导者， 致力于为商业地产生态圈提供全面的技术解决方案，包括软件平台、应用程序、硬件及技术服务等。