现房销售与最长 40 年房贷落地，房价大涨缺乏现实基础

（原标题：现房销售与最长 40 年房贷落地，房价大涨缺乏现实基础）

近期，房地产领域迎来多项重磅政策组合拳，信贷规则调整叠加现房销售改革，引发市场广泛讨论。针对部分声音担忧现房销售抬升成本、推动房价上涨，业内专家普遍认为，当前市场供应充足，房价大幅上涨并不具备基础，新政重在化解购房风险，支持合理住房消费。

央行、金融监管总局出台房地产信贷新规，调整个人住房贷款期限，最长可至 40 年。同时对房贷放款节点作出重要调整，实行预售的新建商品房，需要项目竣工备案之后才能发放贷款；现房销售项目，则在销售备案后进行放贷。这一变化，从信贷源头规避期房烂尾带来的购房者风险。

与此同时，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文推进现房销售制度改革。文件明确，新出让土地优先推行现房销售模式，大力推进 “交房即交证”，鼓励符合条件的项目开展现房销售，推动行业逐步告别传统高杠杆期房销售模式。

政策落地之后，市场出现不少讨论，有观点提出，现房销售会加大房企资金压力，增加开发成本，最终成本转嫁到房价，带动房价上行。对此，多位房地产研究专家作出解读，厘清成本逻辑。

清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，现房销售带来的是成本归位，并非凭空新增成本。过去期房模式下，购房者提前付款，变相承担了房企的资金占用成本。现房销售，是把这部分资金风险与成本，重新交还给开发企业，回归 “谁使用资金，谁承担成本” 的市场交易原则。

为对冲房企压力，配套政策同步跟进，土地款分期缴纳、开发贷匹配项目建设周期、税负后移、压缩审批时限等举措陆续推出。政策改变的是成本结构与资金时间分布，并不会必然推高项目整体成本，从制度层面阻断成本向房价传导的路径。

中指研究院相关负责人分析，现房销售对房价整体影响有限，房价大幅上涨可能性不大。一方面住房市场供求格局已经彻底转变，住房短缺时代已然结束。数据显示，截至 2026 年 7 月末，全国新建商品住宅待售面积约 4.09 亿平方米，重点 50 城可售面积达到 2.91 亿平方米，整体库存保持充裕。充足的市场供应，构成抑制房价普涨的客观条件。

另一方面，房企现阶段首要目标仍是加快销售回笼资金，面对市场环境，房企对上调售价会保持十分谨慎。未来房价不会出现普涨普跌行情，价格更多由真实市场供需，以及楼盘区位、产品品质、物业服务等因素决定，城市之间、项目之间的分化会进一步加剧。

而贷款期限拉长至 40 年，实实在在降低刚需群体的月供压力。上海易居房地产研究院副院长严跃进测算，以 100 万元贷款本金，3% 利率，等额本息计算，30 年期月供约 4216 元，40 年期月供降至 3580 元，每月可减少 636 元还款压力，每年减少 7632 元现金流支出。不过拉长贷款年限，总利息也会随之增加，购房者需要结合自身收入理性选择。

总的来看，本轮房地产新政，核心在于修补行业制度短板，保护购房者权益，释放合理住房需求，并非刺激房价上涨。房地产行业正在脱离高周转旧路径，回归居住本源。