郑萍：头部商业资产并非一劳永逸，市场竞争格局仍在动态重构 | 商业快讯

（原标题：郑萍：头部商业资产并非一劳永逸，市场竞争格局仍在动态重构 | 商业快讯）

2026观点商业年会·现场快讯：11月4日上午，不动产资管峰会在上海浦东嘉里大酒店召开，高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍发表主题演讲。

郑萍通过对日本东京30多年零售市场的长期观察指出，即使在经济增长相对缓慢的成熟市场，零售资源的空间布局和竞争格局仍在持续调整。东京零售店铺数量长期减少、平均店铺面积扩大；从销售坪效来看，经济景气时期非核心区零售店铺的增长弹性相对较大，而在经济低迷阶段，市中心的相对竞争优势更加明显。

她进一步分享了对东京都市圈奥特莱斯市场的长期跟踪研究。数据显示，2011年至2024年前后，5家三井奥莱代表项目的名义总销售额累计变化，从下降10.5%到增长65.8%，经营结果明显分化。

郑萍指出，这些项目虽然同处一个成熟都市圈、由同一专业运营商管理，但其长期经营表现仍受到新增竞争、扩建、产品更新及消费需求变化等多种因素影响。部分项目通过扩容和更新实现总销售增长，部分项目则出现停滞或回落。值得注意的是，总销售额增长并不等同于同店经营效率提升，增长来源及其可持续性仍需进一步判断。

她表示，中国商业市场也已经出现类似的头部内部经营分化。进入后分化时代，资产管理不能只看项目当前是否处于头部，更需要持续判断其竞争位势如何变化、既有优势能否保持，以及专业运营和主动管理能够创造多少长期价值。

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