郑萍：商业资产投资应超越传统城市线级，关注消费活力城市 | 商业快讯

（原标题：郑萍：商业资产投资应超越传统城市线级，关注消费活力城市 | 商业快讯）

2026观点商业年会·现场快讯：11月4日上午，不动产资管峰会在上海浦东嘉里大酒店召开，高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍发表主题演讲。

郑萍表示，中国线下商业市场具有鲜明的结构性特征，商业空间供应过剩、线下品牌资源相对有限，以及高度发达的线上消费，共同推动市场竞争持续分化。有限的消费需求与品牌资源不断向优势项目集中，形成明显的马太效应。

她指出，随着第一轮市场竞争逐渐筛选出头部项目，中国商业正在进入“后分化时代”，而商业资产的投资边界也需要重新认识。

在空间维度上，高和资本通过对不同城市居民消费支出及商业竞争格局的研究发现，部分传统城市线级不高的城市，已经具备较强的消费基础。同时，城市规模对不同层级头部项目经营能级的影响并不相同，呈现出“高位分化、向下收敛”的特征：城市规模更多影响商业体系的能级上限，而副城市级、区域级头部项目的经营表现，则越来越取决于其所在有效市场的消费基础与竞争格局。

郑萍认为，商业资产投资应从传统的一二线城市，拓展至更广泛的消费活力城市。但进入具体市场后，仍需通过高和资本的投资“三把尺子”——竞争位势、稳定性与增长性，严格评估具体资产的投资价值。

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