吴文婷：商业REITs开闸，投资人只认稳定现金流 | 商业快讯

（原标题：吴文婷：商业REITs开闸，投资人只认稳定现金流 | 商业快讯）

2026观点商业年会·现场快讯：11月4日上午，零售消费峰会在上海浦东嘉里大酒店召开，在主题讨论会环节，华夏基金REITs业务部副总裁、基金经理吴文婷表示，REITs（不动产投资信托基金）是投融建管退的最后一环，今年商业不动产REITs开闸，让更多类型资产看到了资本化退出的通道。

吴文婷在分享中提到，国内商业不动产REITs的底层资产范畴，从原来消费REITs覆盖的购物中心、奥特莱斯、社区商业等扩容了写字楼、酒店、综合体等核心资产类型。从目前已发行的消费和商业REITs二级市场表现来看，表现最亮眼的是奥莱，其次是标杆购物中心、偏刚需的社区商业和专业卖场。展望未来，期待看到免税店、文旅商业等优质特色资产发行商业不动产REITs。

谈及投资人关注商业不动产REITs指标，主要为财务、运营两大核心层面。在财务维度，REITs分派率的核心支撑来自项目NOI（运营净收益），因此投资人会重点跟踪NOI的波动情况，包括同比、环比变化，以及实际完成值与预测值是否存在较大偏差；收入端会考量租金占收入的结构是否合理；成本端会重视大额资本性支出的价值转化，能否切实为NOI增长带来正向增益。在运营维度，投资人关注的是出租率与租金单价的联动逻辑。核心区分两种运营模式：一种是通过降价让利、以价换量实现的出租率抬高，这类增长持续性较弱；另一种是项目出租率保持稳定高位的同时，租金单价稳步上行，能够带动项目收益长期、可持续增长，这也是投资人最青睐的运营状态。与此同时，投资人也会关注租金收缴率、租户结构与剩余租期等运营指标。

针对市场上多数资产持有方和运营方普遍顾虑的是否会丧失项目主动管理权的问题，吴文婷结合华夏基金在管二十余只REITs产品的存续期管理经验回应：实行“分层决策”合作机制能够充分发挥各方的专业优势，实现合作共赢。在项目运营层面，基金管理人会在经营计划与预算框架内，充分尊重运营管理机构的专业能力，支持运管团队积极开展招商引进、市场推广、日常运营等核心工作，基金管理人主要承担监督管控的职责。在基金管理层面，由基金管理人牵头主导，统筹各方协同完成信息披露、投资者关系维护、市值管理、合规风险管控等核心工作，全面履行基金管理人的主体责任。在协同合作的基础上，华夏基金提供全方位赋能，聚焦四大核心板块：经营管理赋能、投资者关系赋能、合规管控赋能、信息科技赋能，全面助力项目长效稳健运营。

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