英政府盘活房市 地产板块强势反弹

受英国政府近期盘活房地产市场政策的刺激,英国地产板块持续回暖。截至1月23日收盘,去年下半年以来,反映英国房地产板块收益的安硕富时EPRA/NAREIT英国房产收益基金累计上涨9.8%;英国最大的住宅房产商第一太平戴维斯(SVS)股价自去年5月低点累计上涨逾60.4%,并于21日创年内新高。

据《金融时报》报道,英国住宅建造商Crest Nicholson和连锁房地产中介公司Countrywide有意趁此东风于近期首次公开发行股票(IPO)。分析人士表示,在欧债危机导致欧洲整体经济前景不确定的情况下,信贷政策和央行利率将是影响英国房市复苏的关键。

政策利好盘活市场

金融危机爆发后,英国房市开始步入漫长的低迷期。英国皇家特许测量师学会(RICS)于去年7月公布英国房价指数创近年新低,极大地刺激了英国政坛,英国首相政策主管奥立弗·莱温、负责住房事务的国务大臣格兰特·沙普斯和财政部首席秘书丹尼·亚历山大于去年8月共同起草了房地产市场刺激计划,并由首相卡梅伦宣布:英国政府将动用数百亿英镑盘活建筑业,其中包括冻结上届政府关于新开发项目须提供25%至40%平价房的规定;政府出资认购住房协会债券,降低住宅协会借贷成本,弥补私人住宅建筑商资金缺口;为首次购房者按揭提供担保等多项刺激政策。此外,政府将放宽私人住宅建筑商跨入社会住房大型建设项目的门槛,增加建筑业就业岗位;放宽居民住宅和商业店铺扩建改造的限制,鼓励民众增购并扩建已有房产,激励商家扩大店面,以期在最短时间内促进房市复苏。

在利好政策刺激下,英国房市起死回生,房地产企业业绩明显回升,利润和现金流显着增加,不少大型房地产公司的股票都走出了上涨趋势。去年下半年,伦敦最大房地产开发商伯克利集团(BKG)股价自7月底所创低点反弹28.4%,截至23日收盘,今年进一步攀升3.4%,并于21日创年内高点。英国地产集团BovisHomes(BVS)股价去年下半年所创低点反弹27.5%;今年延续攀升7.5%,于17日创年内新高。

数据显示,在经过了去年下半年以来的一轮上涨后,目前英国各地产股股价大致相当于14倍市盈率。若Crest Nicholson的发行价接近这一平均水平,其股权总值将达5.4亿英镑。分析人士指出,投资者看好Crest Nicholson的关键在于其建房数量和销售情况,由于该公司所持大部分土地储备在英国南部,建筑形势比较乐观。《金融时报》预计,Crest Nicholson今年建房数量将同比增长15%,即便售价与去年持平,也将实现约6000万英镑的净利。

信贷环境决定未来走势

高盛集团欧洲经济学家戴利和格拉夫表示,英国近年房地产市场表现出的疲软,是银行信贷供应紧缩导致,预计英国今年财政调整的速度将低于其他发达经济体,财政政策拖累经济增长的负面影响将比往年减少,银行信贷环境不会明显收紧,房地产市场有望持续复苏。尽管目前英国房价有所上升,但房产交易规模和住宅投资规模仍处在各自长期平均值的一半水平,尚无泡沫迹象。

英国皇家特许测量师学会最新调查数据显示,预计未来三个月英国房屋销售量将增加的企业比例,较预计销售将下滑的企业高出24%,这意味着英国房市可能已走出谷底。而英国央行的融资互换政策(Funding for Lending)政策正加速房地产市场的回暖。据该学会数据,去年全英房价整体下跌了1%,预计今年房价将上涨2%。

不过,英国全国建房互助会首席经济师罗伯特·加德纳持有不同观点。加德纳认为,英国民众工资增幅低于通胀水平,将在一定程度上抑制购房需求;且一旦经济复苏后,可能对低利率政策产生不利影响,导致货币政策调整,未来房产市场仍充满不确定性。