百强房企兑付危机暴露地产信托隐忧

光耀、佳兆业都是中国房地产百强开发企业排行榜的常客,如今却先后曝出兑付危机。光耀折戟于经营不善和民间融资,佳兆业则受困于房源被锁等监管风险因素。业内人士表示,看似只是个案,但前者的隐蔽性,后者的突发性和不可抗性是地产信托的最大隐忧。

佳兆业违约事件继续发酵,继位于深圳的所有在售房源被政府锁定后,其在深圳其他几乎所有的地产业务也被叫停。佳兆业的“债主们”包括平安、华润、爱建信托在内的数家信托公司、中国银行、中信银行在内的9家商业银行、平安大华汇通在内的几家基金子公司陆续浮出水面。

曾几何时,光耀、佳兆业都是中国房地产百强开发企业排行榜的常客,如今却先后曝出兑付危机。光耀折戟于经营不善和民间融资,佳兆业则受困于房源被锁等监管风险因素。信托人士表示,看似只是个案,但前者的隐蔽性,后者的突发性、不可抗性是业内经营地产信托的最大隐忧。

光耀地产在资金链告急时选择了民间融资饮鸩止渴,早期由于经营不力出现逾期,被录入央行征信系统的“黑名单”,失去常规的银行融资渠道,光耀地产开始转向寻求资金成本高达20%以上的银行贷款及信托募资来维持自身的资金链,持续入不敷出后光耀地产转向民间高利贷融资,其旗下子公司*ST新都因信息披露违法违规被证监会立案调查,让光耀地产违规融资浮出水面。

佳兆业危机则起源于房源被锁、相关项目的土地使用权和两家子公司的股权转让等遭限,业务几乎全面停滞。随后经历董事长辞任、大股东割让股份、股价腰斩、贷款违约、合作伙伴撤资、抛售项目求生,已经把这家公司折磨得奄奄一息。

而金融机构也急于从佳兆业抽身,中信银行、中国银行深圳分行、华润深国投信托等多家金融机构申请“财产保全”,根据深圳中院的信息显示,金融机构申请查封佳兆业的项目,不光位于深圳,还包括珠海、大连、惠州、苏州等区域。业内人士分析,一旦走上财产保全、变卖资产偿债这条不归路,企业几乎不可能再活过来。

华东一信托公司总经理接受上证报记者采访时坦言,从去年开始,信托公司对房地产信托业务已经开始谨慎收缩。用益信托数据显示,2014年四季度,房地产集合资金信托的成立规模为355.6亿元,与2013年四季度的1010.2亿元相比,下降64.8%。

“公司对房地产企业资质要求审核异常严格,要求房地产行业前20名,地点则限于北上广深等一线城市,房地产质押率低于50%,上市房企优先。”上述人士告诉记者,“即便如此,地产信托依然对藏身于报表之外的民间融资、项目进程突然遭到限制等不可抗力因素心存顾忌,这些都很难从前期尽职调查预先得知。”

华融证券分析师告诉记者,从佳兆业的房源选择、财务数据上看都表现尚可。根据佳兆业去年中期报告披露,共有72.26亿元银行贷款。还包括华润、平安、爱建、中融等信托公司的信托贷款,媒体统计或达到140亿元。“140亿元债务倘若集中抽贷、到期没有哪个企业能够承受。”

一华南信托公司信托经理告诉记者,光耀、佳兆业都曾位列地产公司排行榜前20的位置,事前没有预想到如此大规模的地产公司也会出现兑付危机。

“以佳兆业的融资条件,我们在审批时会相对宽松些,这次事件也暴露出地产信托尽调盲点。”上述人士说道,“不可否认本次兑付危机也受到房地产市场销售低迷影响,项目出售或出租严重低于预期造成回款困难。”