市场持续调整 2015房地产信托该怎么选

投资者今年在筛选房地产信托产品时应持更加审慎的态度,根据不同的用资阶段和房产种类,进行相应的投资考量

2014年,房地产信托并没有如市场恐慌的那样爆发系统性风险,但单个产品风险的陆续暴露,也降低了投资者的热情。尽管问题房地产信托产品最后都以延期、信托公司兜底、第三方接盘等方式没有违约,但市场和监管层均已意识到:当前房地产市场,尤其是三、四线城市房地产市场已经积聚了较大泡沫,部分开发商也因过度开发而面临资金周转困难,房地产信托近几年的快速扩张已经积累了较大的风险等问题。

随着国家对房地产市场的调控进一步加深,银监会对房地产信托的监管和指导趋严,信托行业自身也开始严控项目筛选,2014年房地产信托的扩张受到了较大的限制。根据信托业协会数据显示,2014年前三季度新增4030.94亿元房地产信托,较上年同期(4750.97亿元)下降了15.16%。

2015年,房地产信托还能投资吗?如果要购买相关信托产品,投资者该如何选择?格上理财建议投资者在筛选房地产信托产品时应持更加审慎的态度,并梳理了各类地产项目的要点以供投资者参考。

按用资阶段分

前期拿地:指开发商处于土地获取阶段的融资需求,此时项目尚不符合银行及信托贷款要求,一般会通过股权投资类信托来实现融资。这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。

建筑施工:处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多,融资方式也相对灵活。此类房产项目已进入正轨,要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。

装修经营:一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金。此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上,其主要考察点为项目本身的经营情况,比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

按房产种类分

住宅:是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓等。此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市,其次看其市场定位,一般刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)优于高端住宅(洋房、别墅等),再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

商业地产:包括集中商业、写字楼等。对集中商业来说,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对写字楼来说,则主要看其招商入住率。

旅游地产:旅游地产指依托于旅游资源,集旅游、度假、居住为一体的房产项目。其显著特点即旅游与传统地产的结合,因此此类项目要更加注重区域位置与品位,首当其冲的就是当地的气候与人文环境。

特殊公用:除上述类别外,还有些特殊公用的项目,如医院、学校、展览馆等,以及属于特殊住宅的安置房等,因有国家、政府等信用支持,不涉及后期市场销售问题,这类房地产信托的风险相对较小。