房地产信托预警再次响起 业内人士认为尚无系统性风险

2015年伊始,受累于相对疲弱的地产市场,此前信托市场上的“香饽饽”房地产信托产品,却再次响起警报声。

近期,地产商佳兆业的危机也波及信托行业,包括平安、华润、爱建信托在内的数家信托公司均被曝有信托项目卷入其中。而恒盛地产爆发危机牵连到了四川信托和中融信托,似乎再次向市场发出预警:地产业疲弱的现状下,未来或有更多房地产信托个案风险爆发。

“此前,由于房地产调控的影响,不少房地产开发企业融资渠道不畅,信托成为不少房企获取融资的重要方式。”用益信托研究员帅国让告诉记者,他同时指出,信托产品“刚性兑付”潜规则带来的高安全边际和市场化的资金成本,更使得房地产信托受到高净值客户追捧,使其在前几年获得了极为快速的发展。

从房地产信托存量数据来看,信托业协会数据显示,截至2014 年三季度,信托资产管理余额达12.94 万亿,其中房地产信托规模1.27 万亿,占比9.77%。得益于过去几年信托行业的高速增长,房地产信托规模从2010 年一季度的2,351.29 亿元增至2014 年三季度的12,653.10 亿元,增幅高达438.13%。

“房地产开发天然带有周期长、投入大、高杠杆运作等风险因素,叠加国家宏观调控和行业周期波动带来的大环境扰动,房地产信托成为目前为止风险最为频发的信托产品类型。”国金证券最新发布的一份关于地产信托的报告如此表述。该报告更是指出,融资方的不诚信行为,信托公司尽调失职、风控把关不严、错误评估项目前景、投后管理失职,抵/质押物价值高估,以及法律风险等因素,成为房地产信托风险爆发的共性原因。

而在帅国让看来,与2014年类似,今年仍是房地产信托的兑付高潮年份,“因此在房地产市场整体走弱的前提下,今年地产信托爆发个案风险的可能性很大。”根据帅国让的统计,2014四季度到2015全年,集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元,其中2014年四季度530.40亿元、2015年一季度 526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、四季度573.69亿元。

事实上,面临市场环境的变化,信托公司也已开始收缩其房地产信托业务的规模。记者采访的多位信托业内人士均表示,从2014年起信托公司对房地产信托业务的态度就已发生了转变。

“不仅慎选交易对手,更对产品形态、项目所在城市甚至所处地块严格限定。”沪上某信托公司副总经理向记者坦言,“房地产在未来一定不是香饽饽,其高增长时代已经过去,因此信托公司也在调整策略;业内的共识是不做三、四线城市项目,仅与地产龙头企业合作,风控严格一些的公司甚至只愿意与大型上市房企合作。”

值得关注的是,尽管自2014年以来,房地产信托已成为信托业风险的“高危地区”,但信托业内人士均表示目前出现的仅仅是个案类事件,房地产信托尚无系统性风险。“从此前出事的地产信托项目来看,最后信托公司都通过项目出让等资产处置方式完成了信托本息的安全兑付。而且目前信托公司也都加强了风控手段,加之大众对于住房的刚性需求依然存在,因此我们认为整个房地产信托发生系统性风险的可能性很小。”某信托公司地产业务部门负责人坦言。

根据信托业协会统计,截至2013 年底,全行业计提的信托赔偿准备金已达90.60亿元,可以覆盖200亿元问题资产的45.30%;全行业净资产高达2555.18亿元,是200亿元问题资产的12.78倍。“当前信托公司的增资潮一直在持续,加上信托业保障基金的成立,相当于信托公司不断增加的资本金和整个信托行业正不断提升的风险消化能力在为房地产信托可能爆发的风险提供‘防火墙’。”帅国让总结道。