下行通道隐现 上海楼市结构失衡

2015年初,上海楼市成交量未能保持去年底的增长态势,下运行趋势明显。

德佑地产市场研究总监陆骑麟表示,从近几周情况来看,供应量处于低位水平,买卖双方的热情均不高,成交量跌幅明显,预计未来几周的成交量很难有所突破,出现下行的可能性非常大。

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚则指出,“上海商品住宅市场(新房)存在比较严重的结构性失衡,虽然库存仍在高位,但作为成交主力的100平方米以下的小户型商品公寓则供应趋紧,会造成部分开发商惜售或者酝酿涨价的心态”。

来自德佑地产市场研究部统计数据显示,上周(2015年1月5日-1月11日)上海市商品房成交面积为24.7万平方米,环比前周下跌54.45%。同期成交均价为23204元/平方米,环比前周下跌10.85%。上周全市商品住宅成交面积为16.30万平方米,环比前周下跌49.55%,成交均价为26820元/平方米,环比前周下跌11.65%。

经历前一段时间的成交增长之后,上周上海商品住宅跌至20万平方米以下,创下14周以来的最低点。从各个项目的成交情况来看,即使成交量最高的项目也不足3000平方米。

进入2015年后,开发商的推盘热情大幅下降,购房者在新的一年,尤其是年初观望情绪会加重,导致成交量下滑。上周上海市商品房新增供应量为27.50万平方米,环比上涨10.28%;其中商品住宅的新增供应面积为16.81万平方米,环比上涨0.4%。

来自亿翰智库的数据显示,一线城市上周商品住宅总成交97.2万平米,环比上周下降13.4%,同比去年同期上升31.9%。分城市来看,环比方面,上海下跌25.3%,为一线城市之最。

黄志坚认为,1月前11天商品住宅的成交量仅为22.89万平方米,如据此推算,1月的“月度成交量”仅为64.50万平方米,不足去年12月成交量的一半,虽然去年12月有年度考核的因素,但新年开局过于清谈,值得高度关注。

黄志坚将这个现象归结为结构性失衡,与成交量的腰斩同样值得关注的是,上海连续两周商品住宅的供应量均维持在16万平方米的水平,较之前30-50万平方米的平均水平出现了断崖式的降幅。对此,黄志坚认为,结构性失衡不解决,上海楼市仍然会处于波动状态。

不过,黄志坚还指出,金丰易居&佑威监控的数据显示,动迁房和配套商品房类的公寓的套均面积在85.98平方米,其主力属于100平方米以下的小户型,如果政府进一步放宽进入的标准和量,也会大大分流对小户型的需求。市场双方均需要动态地看待供求关系,并密切关注政策走向。

新房增长受阻,二手市场则更早走入下跌通道。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,2014年,上海二手住宅共计成交17.83万套,环比下跌39.6%;成交均价为2.13万元/平方米,环比上涨16.5%。与2013年政策末班车所导致的成交狂潮相比,2014年的二手住宅市场平淡了许多,17.83万套的成交水平不仅大大低于2013年,并且还略低于2012年。

陆骑麟认为,2013年的成交高峰,客观上透支了二手市场的大量购房需求和有效房源,加之2014年的房贷收紧的影响,成交量的显著下降也在情理之中,即便是年末一系列政策利好的刺激,也未能改变2014年二手市场整体相对疲软的状态。

土地市场亦不甚积极。2015年1月截至13日,上海共有7幅土地供应,其中奉贤区就有5幅,土地面积共计19.80公顷,可建面积33.07公顷,土地起始总价10.2476亿元。其中4幅为居住用地,市场化和动迁用地各2幅,商业用地1幅。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,地价与市场热度密切相关,2013年楼市交易活跃,房企拿地积极,参与竞标人数明显增加,土地价格高企。去年前三季度市场低迷,除了有较大发展潜力或市中心地段外,其他地区地价都有不同程度的降温。在政策的刺激下,去年楼市从第四季度开始回暖,不过由于时间不长,因此全年的交易量仍低于去年水平,加上库存高企,尽管降息通道已启动,但房企的融资压力并没有得到充分释放。因此新年伊始,更多房企拿地仍会持谨慎态势。(编辑 徐炜旋)