上市房企“钱荒”料缓解

证监会新闻发言人此前表示,对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,不再由国土部事前审查。业内人士认为,这将使房企再融资效率大幅提高,再融资获批的难度降低,上市房企的资金压力将获得极大缓解。加之2014年9月开闸的中期票据,房地产企业的融资渠道趋于多元化,融资成本有望继续下降。

房企密集公布定增方案

上市房企再融资不再需要国土资源部进行事前审查,是再融资政策的重要调整。负债率高企、资金链紧绷的泰禾集团在政策松绑的第一时间启动定增融资,于1月16日公告拟以13.83元/股,定增不超过2.89亿股,募资不超过40亿元,全部用于福州东二环泰禾广场东区项目等3个项目以及偿还金融机构借款和补充流动资金。

2014年12月29日泰禾集团为拓宽公司融资渠道,降低资金成本,优化债务结构,还公告拟向银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币25亿元(含25亿元)的中期票据。

2014年三季报显示,泰禾集团的净负债率已达到546%,位居上市房企之首。一个月之内泰禾集团合计推出规模高达65亿元的融资计划,可见其资金链紧张程度。

中国指数研究院2014年房地产行业销售排行榜显示,泰禾集团2014年实现销售金额230亿元,处于中国房地产销售前30强。而2012年泰禾集团销售规模还不到50亿。海通证券最近发布研报指出,泰禾集团此次融资意义重大,有望保证公司继续保持跨越式发展。本次融资对于降低杠杆,增强未来发展动力至关重要。

华发股份1月21日发布非公开发行预案,拟以11.41元/股的价格募集58.9亿元,用于还贷及珠海华发水岸花园、威海华发九龙湾中心、广州荔湾区铝厂一、二期地块商住及拆迁安置房项目等5个项目。截至三季度末,华发股份的资产负债率为78.76%,其中流动负债比率为59.74%,此次定增募集资金将大幅改善华发股份资金面,推进地产项目的进展。

国兴地产1月21日公告,对2013年8月公告的非公开发行股票方案进行了调整。将本次非公开发行的股票价格由6.21元/股上调至8.02元/股,发行数量调整为1.31亿股,非公开发行募集资金调整为10.50亿元,在扣除相关发行费用后,全部用于投资国兴北岸江山东区住宅项目。

万方股份、泛海控股近期也先后宣布停牌。根据万方股份、泛海控股公告,两公司正在筹划非公开发行股票事项。

融资渠道多元化

中国证券报记者粗略统计,2014年房企再融资已完成400亿元,约20宗,尚未实施再融资资金规模557亿元。新湖中宝55亿元的再融资从2013年8月1日公布方案,到2014年12月完成募资,用了16个月;浦东金桥2014年2月股东大会通过30亿元的定增方案,仍待审批。

除了股权融资,克而瑞的统计数据显示,自2014年9月允许部分上市房企在银行间债券市场发行中期票据以来,已有10多家上市房企提出总额约为1000亿元的中票融资申请。

克尔瑞研究中心指出,上市房企在银行间市场发行中期票据曾被监管部门暂停,相比其他融资手段如信托等,其融资成本更低。有条件的房地产企业不会错过这一机会,发行中期票据融资成为众多上市房企的重要选择。

有房企负责人表示,目前信托、私募的资金使用成本大都高于13%,而房企的项目利润却在下降,资金成本势必要回归到正常水平。房地产企业再融资是公司发展的助力剂,利于提高未来公司增长中枢及估值水平。再融资的方式也正在趋于多元化,普通股、债券和优先股的融资方式都可能成为地产公司的融资选择。

中华企业高管表示,近两年公司融资成本不断下降,2012年融资成本在10%以上,2013年降至9.1%,粗略估算2014年融资成本降至8.4%左右。

资金成本或持续下降

华泰证券房地产行业分析师曹光亮预计,那些前期没有再融资、且大股东绝对控股的地产公司启动再融资计划的动力和速度将大大提升,对行业无疑是实质性利好,将增强地产股绝对收益空间。

亿翰智库研究中心副主任张化东表示,前置审查政策调整的意图就是为困扰市场许久的上市房企再融资、并购重组扫清障碍,优化房企的债务结构,降低系统性风险。此外,再融资的放开也可以视作一个信号,下一步可能对房地产企业IPO重新打开窗口。

也有业内人士指出,证监会监管底线非常明晰,将违规者自然排除在外,为合规房企开放融资便利,无疑有利于增加房地产供给、稳定房价,而且也与目前有保有压的房地产融资规范思路一脉相承。

目前市场对于央行后续继续降息仍存有预期,资金成本有望继续下降。CRIC研究中心认为,降息之后房企非银融资成本下降,相对于银行开发贷,基金、信托等渠道的融资比重更高的中小房企将明显受益。降息之后企业的利润率和偿债压力将得到改善。资本成本下降或刺激房企投资意愿上升,降息预期将刺激提升房企投资力度,加大未来潜在的市场供应,有助于维持房价平稳。

不过,业内人士提醒,对于上市房企来说,融资环境好转固然重要,但更重要的是如何建立起防范系统性风险意识,在经营上保持理性。