房地产今年有望“营改增”

国家税务总局新闻发言人郭晓林1月28日表示,今年力争将“营改增”范围扩大至建筑业和不动产等行业。业内人士称,房地产业营改增后的税率预计在11%的水平,企业税负将得到减轻,成本降低,利润空间得到一定提升,但对房企的项目销售和房价影响甚微。

房企税负有望下降

“营改增”自2012年1月1日开始试点至今,历时近三年,范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。税务总局介绍,2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业,这些行业将增加800万户试点纳税人,户数是目前的两倍。

目前,我国房地产业营业税税率是5%,建筑业营业税税率是3%。营改增之后,这两个行业的增值税会定为多少,成为业界关注的问题。

普华永道间接税主管合伙人胡根荣表示,建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定为11%,房地产行业应该会与之一致,税率也应该是11%。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为,建筑业和房地产业营改增后的税率预计在11%的水平。

财政部财科所所长刘尚希此前曾指出,增值税税率定在11%,与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比,表面看似高了,但是考虑到各种抵扣项,实际上税收成本应该会有所降低。

据悉,建筑业和房地产业的营业税目前大约占到全部营业税的30%,业内人士称,这两个行业实行营改增后,将对建筑和房地产业的发展产生很强的刺激作用。

安信证券研报认为,房地产行业“营改增”涉及各种项如何抵扣、土地增值税如何处理,目前细则还未出台,最终对房企影响还要视各种细项抵扣,土地增值税处理等。总体来说,若按照11%测算,房地产企业税负实际上将得到减轻。而中银国际研报指出,地产行业实行“营改增”后,估算带来的减税规模或超8000亿元。

对房价影响甚微

不过,多位业界研究人士表示,“营改增”能给房企减负,但对项目销售和房价影响甚微。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,房企销售和房价的涨跌主要由市场决定,而不是成本决定。减税会使房企成本有一定程度降低,但分摊到每个项目后成本下降的幅度其实并不大,而且每个项目所在的区域、自身品质、价格各有不同,对购房者的吸引力会有差异,因此,减税对楼盘销售和价格的影响不大。不过,房企税收成本下降带来利润空间上升,在某些地区销售不达预期时,房企促销和降价的动力会增强。

尤尼泰(北京)税务师事务所房地产部经理赵杰表示,“营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单,增值税有一些具体财务核算的规定,对财务管理水平要求更高。增值税中,财务销项进项的算法不同,最终需要纳税的结果可能就会有差别。如果进项能够取得进项税票,抵扣得多,税负就会降低,否则税负有可能提高。因此,对于房企来说,“营改增”后对财务管理要求明显提高,规范的财务管理是降低成本的重要一环。