“分类调控”思路凸显 剑指三四线楼市

楼市供需形势变化,正迫使调控思路调整。有关部门此前明确的“分类调控”思路,在今年将更加凸显。中国证券报记者日前获悉,一些供应量过大、房屋空置较为严重的城市(包括很多三四线城市),将受到供地、新开工等方面的多方掣肘,从而防止当地房地产市场供需关系进一步恶化。

分析人士认为,房地产市场已从此前的供不应求进入到整体供大于求的阶段。差异化调控政策,将难以改变整体房地产市场热度降低。预计今年房地产投资、销售、拿地等关键指标可能继续维持低迷状态。

多条“红线”收紧

“从去年年底开始,相关主管领导就下达了死命令,要求2015年严格控制新开工规模。尤其是在新区范围内,不再新批房地产用地。”山东南部某市住房建设系统官员向中国证券报记者表示。

此前几年,该市城区面积扩张速度较快,在市区北部新区启动大规模房地产开发建设。如今,新区房屋消化缓慢,很多商品房难以售出,使该区域变成一座“空城”。

上述人士表示,这种要求是按照上级领导思路,层层下达的。该市附近的几个城市,也接到类似要求。理由较为一致,即房地产建设过剩,难以消化,造成公共资源浪费。

据中国证券报记者了解,尽管并未在年度会议上公开提及,但有关部委已经以窗口指导形式,向各省份传达最新政策思路。具体为,对供应量较大的中小城市,今年需严控城市扩张速度、新增房地产用地规模、开工规模、房地产开发贷款规模等。

之所以做出此项决定,目的在于防止供应过剩局面进一步恶化,防范地方融资平台风险。据悉,尽管有关部门多次对地方融资平台做出清理,但在城市规模扩张和房地产开发过程中,仍有地方政府参与其中。

中国证券报记者还了解到,按有关部门要求,维护房地产市场稳定,防范市场风险进一步恶化的目标,已成为各地官员政绩考核的一部分。

“分类调控”由来

对仍处于供不应求状态的一线城市,有关部门持有另一种态度。当前实施“限购令”的城市,只有北上广深四个一线城市和三亚。在近期地方两会上,虽然一些城市政府部门表态不会取消限购,但并未排除限购门槛降低的可能性。分析人士说,这意味着,一线城市调控政策有松动空间。对当地房地产开发热情来说,这种表态无疑能带来积极刺激。

住建部曾提出的“分类调控”、“双向调控”思路终于得以凸显。对供不应求的一线城市,将鼓励房地产开发,增加市场供应,继续以限购形式抑制需求;广大二三线城市房地产市场开发规模,会受到限制,并鼓励需求释放。这种思路的由来,在于整体供需形势已发生彻底改变。

国家统计局数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来,全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比,近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

北上广深等城市吸引大量需求,市场供应相对不足。在整体供大于求的背景下,局部“供不应求”局面仍未改变。分析人士说,这种局面对未来的房地产调控思路带来深远影响。其中,三四线城市面临供应“红线”收紧,可能持续较长时间。一线城市虽无此忧虑,但在需求端,行政色彩浓厚的“限购令”不会很快退出。

市场交易不受调整影响

供需关系逆转,已使多项指标出现下行。国家统计局数据显示,2014年,全国房地产投资增速、拿地面积、销售情况、资金到位增速等多项指标全面滑落,这种局面在我国房地产发展史上还是首次出现。

综合历史数据不难看出,2014年房地产销售规模仍处于仅次于2013年的历史高位,但其他指标下滑表明,这种调整并非短期的小幅波动,而可能是深度调整。

野村证券中国房地产研究部主管高剑锋援引机构的数据表示,受市场深度调整的影响,2015年,房地产企业拿地面积、房地产新开工面积等指标还将继续下行。房地产投资增速将继续收窄,可能由2014年的10.5%,回落到5%至7%之间。