开发商反周期抢地

尽管楼市预期并不明朗,但开发商并未停止对土地的争夺。

公开数据统计显示,截至目前,今年北京土地成交额已近350亿。其中1月成交额高达342亿。不管是溢价率还是楼面价,均处于近一年来北京土地市场高位。

1月29日上午,昌平北七家一宗地块公开投标,投标场面超预期激烈。绿地、万科、保利、龙湖、远洋、富力等大型房企均出现在北京市国土局投标现场。其中万科出价最高,投标价为47.5亿,龙湖、绿地、保利报价紧随其后。

昌平北七家地块是万科北京公司换帅以来第一次参与公开投标,并且一改常态,意外投出最高标。万科尽管价格标第一,但由于技术标过低,仍然落选,该地块被绿地夺得。

“实在没想到其他家房企投标价格这么高。”该地块一级开发商卓越地产相关人士向21世纪经济报道记者表示。由于很早以前就开始操作技术标,卓越地产对中标曾信心满满。卓越置业是上述昌平地块的一级开发单位,不过其投标价38.111亿元比万科报出的最高价低了9.389亿元。

上述卓越地产相关人士称,没想到各家企业都投入这么大精力来竞标,而且万科、龙湖、保利出价都这么高。据其透露,该地块半个月前挂牌时,购买标书的开发商多达50多家。

随后的2015年2月3日,北京顺义新城第17街区17-12-09、SY-1713-L02 R2二类居住用地、SY-1713-L01A61机构养老设施用地(配建限价商品住房)出让。这也是北京首次出让配建经营性养老用地的尝试。

公开资料显示,上述地块合计面积为127584平米,包括42381平米的二类居住用地,34612平米的机构养老设施用地以及50591平米的二类居住用地。此外,还需要配套建设38300平米限价9500元每平米的限价商品房。

据北京中原分析师张大伟计算,该地块合计仅剩余28672平米的商品房住宅部分。从目前养老用地经营看,很少有能够盈利。商品房部分的楼面价为1.1万元左右。如果计算这部分养老地块的投入,商品房住房部分的楼面价将超过2万元。最终,首创以5.98亿元并配建6.43万平米限价房的代价摘得该地块,折合平均土地楼面价4687元/平米,溢价率30%。

张大伟认为,从房企近期拿地状况来看,房企已经全面回归一线城市。拿地节奏可以看出企业对市场的判断,预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企将扎堆布局一二线城市。

亚豪市场总监郭毅也认为,房企在北京积极抢地,主要是因为在中国房地产市场面分化的状态下,三四线城市市场恶化,而一线城市市场房地产基本面较为稳健,房企一方面为了谋求长远发展,另一方面是通过多地块滚动开发降低成本,因此必须要积极在一线城市拿地。另外,房地产调控的政策面趋于宽松,让开发商看待后市的预期有所改善,也是房企抢地的原因。从土地市场的供应端来看,北京市国土部门集中推出位置优越的城市核心区地块,供地质量高,也是造成房企竞相争夺的原因之一。

不过,也有不少业内人士认为,一线城市也并非房企的避风港。“市场预期并不好,开发商的激进买地行为可能会有风险。”北京房地产协会秘书长陈志对21世纪经济报道记者表示。(编辑 徐炜旋)