库存高企房价难以大幅上涨

去年12月至今年1月,部分城市楼市逐渐步入回暖通道,开发商也因此“减负”,并无太大销售压力。如此一来,涨价之风在业内悄然盛行起来。据中国证券报记者了解,目前在售的多个深圳楼盘均以高价入市,一些业绩完成较好的开发商也有在年后提高售价的打算。

除深圳外,沈阳、济南等地开发商酝酿涨价的消息也不胫而走,在市场成交回暖的趋势下,开发商对于楼盘去化的担心开始平复,反倒在售价上做起了文章。分析人士认为,由于库存压力仍存,尤其是三四线城市压力较大,房价或许在个别时间点出现反复,但整体看难以出现大幅上扬。

房企放风“涨价”

中国证券报记者近期了解到,深圳多个楼盘已经开始调高价格。从中原地产、世联行等代理机构的数据来看,多个楼盘最新的售价已较前期有不同幅度上调,低则5%,高则达20%。

除深圳外,一些地区房企“变相涨价”的消息也不胫而走。如在济南,不少楼盘在春节之前推出优惠政策,不仅总房款可以打折,打折完还可享受现金优惠。但一旦过了春节,开发商将取消此类优惠,甚至还有上调价格的想法。

此前,包括绿城、融创、万科在内的多家房企早已公开宣称要涨价。根据相关媒体报道,绿城、融创欲上调旗下部分楼盘的售价,幅度在3%至10%之间。沈阳万科也宣称其全线产品从2月1日起涨价。

“这在2014年简直不敢想象。”业内人士指出,尤其在2014年上半年,在限购、信贷收紧等调控政策的合力之下,房地产市场成交陷入低迷,开发商资金压力加大,涨价更是“想都不敢想”。

相关分析认为,去年下半年以来,信贷政策调整以及降息使得楼市慢慢走出“阴影”,呈现回暖趋势。在多地救市政策频频出台、调控有望进一步放松的预期下,业界对于2015年的楼市普遍看好。此外,对于万科等龙头房企来说,尽管2014年异常艰难,但业绩完成情况和销售回款仍较理想。在业绩压力减轻的情况下涨价,似乎也在预料之中。

市场未必买账

开发商蠢蠢欲动,但市场未必买账。中国指数研究院分析指出,虽然政策利好不断释放,市场整体回暖,但库存仍然高企,尤其是在三四线城市,由于短期需求饱和,去化压力较大,房价难以大幅上涨。在库存压力仍未根本缓解的情况下,保证去化率仍然是2015年楼市的主题之一。

上海易居房地产研究院报告显示,2014年上半年市场急剧降温,库存量出现了明显的攀升。到四季度,库存规模总体处于高位盘整的态势。三线城市库存压力尤甚。上述机构称,三线城市库存保持震荡上行态势。去年12月份,三线城市新增供应量为306万平方米,而新增成交量为255万平方米,这导致库存出现了小幅环比增长。

国家统计局数据显示,截至2014年年末,全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的高点,同比大幅增长26.1%,今年楼市去库存依然任重道远。

上海易居房地产研究院认为,2014年上半年市场比较悲观,包括库存和存销比等指标在不断恶化。但在下半年去库存的态势峰回路转,存销比出现了明显的回落,说明市场成交状况较好,去库存亦呈现有惊无险的态势。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外,部分城市在去库存较好的基础上,也会加大拿地和补库存的力度。

相关分析认为,在房地产市场中,“价”和“量”历来处于跷跷板的两端,如何平衡两者之间的关系,考验开发商的智慧。在楼市形势较好的时期,大多数开发商会选择调高售价来促进销售金额得到提升,这也验证了开发商酝酿涨价的“心思”。但目前来看,库存压力没有得到根本缓解,如果贸然抬高售价,将会影响去化率,从而进一步增加库存。就目前的形势来看,保持价格平稳,保证去化率将会是更为理智的选择。长期来看,房价整体上将保持平稳。