不动产登记簿格式须合理化

最近,新的不动产登记簿投入使用,但也引来了一些质疑。原因在于,新登记簿的使用期限一栏对应填入土地使用权期限,而没有体现永久性的房屋产权,容易让人产生误解。甚至有人激烈地表示:“一夜之间,新制作的《不动产权证书》令全中国的业主都变成了房客!”

从理论上来看,根据现行的土地制度,城市建筑用地的使用期限是70年,但在这块土地上修的房子作为私有财产,理所当然地属于业主永久所有。一套房产同时包含了土地使用权与房产本身的所有权,证件也相应地分为《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。上海虽然是两证合一,但仍然在两页上分开描述。通过两证或两页的方式,土地有限期的使用权与房屋本身的永久产权之间的关系,得到了调和。

但是,新的不动产登记簿实施后,两证合一证,不动产证既要管土地,又要管房子,导致这二者的关系再次激化。国土资源部制订的不动产登记簿中,对于权利持续性的描述,只留下了“使用期限”,具体到地方执行的时候,很可能里面就只填一个70年。这就意味着仅仅从字面出发,房屋本身的永久产权也可能被理解为仅有70年的使用权。这种新的格式不仅让一个悬而不决的问题再次发酵,也可能在未来造成法律上的一些麻烦。表述方式的模糊导致纠纷和诉讼,这是我们应该慎重对待的。

物权法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”简单地说,业主拥有房子的产权,同时拥有土地的使用权。土地使用权虽然是“虚”的,但房子本身的产权却是实实在在的,70年之后,只要房子还在土地上,就有以“实”取“虚”的可能,通过“不断自动续期”,就可以把对土地的虚权(即70年使用权)变实。可见,物权法规定的土地续期,是以房子的永久产权为基础的。而现在两证合一后,因为证书表述的模糊,房子的“实”的无限期的所有权,就可能被视为有时间期限的“虚”的使用权,以“虚”取“虚”,土地的续期在法律上就成了无本之木。

面对这个争议,国土部表示,不动产登记簿证正式启用起时,就下发了填写说明,这是暗指问题的根源在于地方不规范的填写。然而,即使是国土资源部给出的规范填写的例子,仍然不能彻底打消人们这方面的疑虑。虽然国土资源部的官方微博与官员都表示:“《不动产权证书》上的‘使用期限’指的是土地使用权和海域使用权的期限,而不是房屋所有权期限,房屋所有权本身也不存在期限的问题。”但是,一个如此重要的权利,一个如此重要的问题,不应该仅仅以一种官方微博,或者官员言论的方式来体现,而应该扎实地以白字黑字的形式呈现在不动产登记簿上。所以,即便撇开土地制度中的深层次矛盾不谈,不动产登记簿格式设计的合理化,仍是一个需要有关部门解决的问题。(编辑 刘波)