2015年的房地产将比去年更好

“根据我们的判断,2015年的市场肯定要比2014年要好。”3月4日,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受21世纪经济报道记者专访时如是表述。

他解释称,原因主要有两个,一是降息、降准以及各地方政府的政策调整,对房地产市场基本面有利好。

另外一个是预期的扭转,2013年底,大家对2014年的楼市预期较好,但其间市场急转直下,楼市抛出了崩盘论等诸多消极的市场判断,与市场预期背离,经过1年多的消化,大家对中国经济、房地产进入新常态有了更好的预期。

黄其森也注意到,近两年来,官方针对房地产的表述从此前的抑制、调控而替之为支持、消化。

当然,黄其森也表示,降息不会导致房价暴涨,新常态下,房地产行业将平稳发展,部分中小开发商将会出局,洗牌后,行业也将更健康。

对楼市有信心

黄其森的战略布局眼光和杠杆运作手段一直被业内津津乐道,过去两年,泰禾集团以“黑马”之势,在北京、上海等土地市场上高歌猛进。

这和此前的市场环境密不可分,黄其森说,前两年,泰禾集团坚持高负债高周转,是根据前两年市场情况所做的战略选择。

“前两年,市场这么好,除了福建,泰禾就是到北京、上海拿地,而不到三四线城市去。”黄其森介绍。

彼时黄其森就注意到三四线城市可能面临的过剩问题,一方面,三四线城市供地规模很大;另一方面三四线城市多是人口净流出,没有这么大的消化和去化空间。

因此,黄其森称,在战略布局上,泰禾的布局重点只集中在大本营福建以及北京、上海一线城市,一线城市怎么看都是风险最小的地方,而不到三四线城市,甚至是杭州这样的优秀的二线城市。

虽然市场存在分化,但黄其森告诉21世纪经济报道记者,仍然对房地产很有信心。

2015年的政府工作报告有关房地产的表述为,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

在黄其森看来,改善性住房需求的释放是个长期过程,中国的房地产市场依然大有作为。

他也表示,当前房地产去化压力比较大。黄其森建议,企业要做好战略布局,控制好节奏,也要深耕产品。

建议北京总价千万以上住宅取消限购

在2015年的两会上,黄其森带来了包括“北京总价1000万以上住宅建议取消限购”、“自住型商品房可适时退出”等和北京楼市息息相关的诸多提案。

3月6日,全国人大代表、北京市常务副市长李士祥在接受采访时表示,北京到2020年人口将控制在2300万之内,这也是北京的理想人口数字,并表态称,北京的房地产限购政策“肯定不会取消”。

限购政策不会取消并不意味着没有调整完善的空间,黄其森也认为,北京限购承载了城镇化布局和人口控制的目的,不会轻易取消,但是可以相应完善。

黄其森建议,有人建议在北京取消单价5万以上的商品房的限购,这有一定道理,但随着北京房价的上涨,以总价为标准更符合实际。

“总价1000万以上是个门槛,不是一般普通消费者能承受的,这几年北京每年顶多消化两三千套,无伤大雅。”黄其森建议,放开这类住宅限购,去行政化,可以活跃市场,增加税收。

黄其森还建议,自住型住房可适时退出北京市场。值得一提的是,在2014年的提案上,黄其森对自住房持支持态度。

黄其森称,调控不能僵化,要动态、适度、适时调控,“去年北京自住房的推出,解决了夹心层的居住问题,平抑整体房价,目前来看达到了预期效果。”

但随着房价走缓,自住型商品房政策价格优势正在不断减弱,导致弃购现象大量增加。加之,规划与户型设计的瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等问题,让自住房原本优势的吸引力大幅下降。

在黄其森看来,稳定住宅消费,到了必须考虑自住型商品房退出的时候了。

(编辑:耿雁冰,如有意见建议请联系:jirk@21cbh.com;gengyb@21cbh.com)