稳楼市新政再加码

3月30日下午,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。财政部和税务总局也联合发文,将售房免征营业税门槛从5年下调至2年。再加上上周国土部与住建部推出的优化住房及用地供应结构的措施,很显然,政府的稳定楼市政策在不断加码。

今年以来,经济增速以及各项指标呈现继续下滑态势,央行近日也表示要“警惕通缩”,在宏观经济继续下行的背景下,已经长期受压的楼市可能遭到意想不到的“冲击”。与此同时,政府正在主动化解地方债务风险,推动债务置换,在这种情况下,政府显然不愿意看到楼市的“节外生枝”,这就是稳定政策出台的原因。

统计数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,同比增长26.1%,三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。据上海易居房地产研究院的库存报告,截至2月底,全国35个重点城市中,有31个城市库存出现了同比增长现象。如果不尽快消化这些库存,楼市将会面临一个“临界点”。

但是,目前中国三四线城市普遍供应过剩,大部分城市居民家庭拥有一到多套住宅,因此,不管是降低首付比例刺激首套或二套政策,还是免征营业税门槛的下降,对这些城市的刺激作用都不会很大,应当说,这些城市的住宅只能由“农民进城”逐步消化。

一线城市楼市的问题在于价格过高,有大量刚需存在,但购买力不足,而降低首付比例并不会将潜在购房者的压力减轻多少,因为总价并不会发生变化。或许会有一些人认为,将免征营业税门槛从5年下调至2年,会刺激二手房市场,但这也不一定,因为降税产生的利益很可能会被售房者通过提高售价拿走,而购房者所承受的房价将不会下降,甚至可能上涨。

要降低刚需购房成本,有一个途径,就是降低按揭利率。但目前的政策并不包含这一内容。事实上,当前的金融政策与金融环境很难用低利率支持购房,因为随着影子银行的崛起,银行业筹资成本升高,贷款额度也因严格的监管指标而变得紧张,这制约了银行业降低住宅按揭利率的可能。

事实上,在目前一线城市楼价过高而三四线城市供应过剩的格局下,政府所能动用的有效工具并不多,目前的新政策只是过去几年“托底”行动的继续,作用或许非常有限。归根到底,楼市的好转还有赖于经济的好转。(编辑 刘波)