政策宽松流动加快 二手房春天又至?

链家地产市场研究部张旭认为,本轮组合拳政策偏向支持二套合理改善型需求,且放松幅度超过此前各界预期。

王鹏深刻感受到330税费调整政策所带来的利好。

王鹏是21世纪不动产北京安信瑞德蓝筹名座一店一名店经理。在330税费调整政策出台当天晚上,王鹏所在的门店共签了三个大单。“除了一单是刚性需求以外,另外两单都是因为营业税减免和二套房首付降低利好政策成交的。”王鹏说。

链家地产调研称,根据门店所反应的情况,新政出台后首日市场表现整体较为理性。首先,签约成交客户增多,其中主要为之前已经看好房子的刚需客户,实际成交价格保持平稳;其次,部分区域2到5年房源增多,且这部分房源业主报价有一定上涨,但涨幅不大,一般在5%以内。从市场整体情况来看,买卖双方表现较为理性,并未因新政出台而出现恐慌。

政策利好成交较易

王鹏口中的两单成交,一单总价为480万,另一单总价为320万。由于营业税从满五年减免调整为满两年减免,这两套房分别可省下15万和7万的税费。

“此前,业主与买家谈了很久都因价格问题没有达成一致,但330政策出台后,一方面业主认为符合自己的心理价位,另一方面买家也觉得省下一大笔税费,入市心态也开始积极。”王鹏告诉21世纪经济报道记者,330政策出台后,他们门店接待的购房者至少增加了50%,电话来访量也增加了20%。

链家地产市场研究部张旭认为,本轮组合拳政策偏向支持二套合理改善型需求,且放松幅度超过此前各界预期。

从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看,2010年二套房首付比例统一为40%,此后一直处于上升趋势,自2013年起,二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以购一套总价200万元的二手房为例,首付金额可下降60万之多。

从历史情况看,营业税政策也全面回到2009年的。据链家地产测算,北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税,如果营业税“五改二”政策落地,交纳营业税的占比可能要降低到8%,整体购房者的负担将会有所降低。

另外,从链家地产对北京一线经纪人的调研来看,3月换房需求在整个需求中的占比约为70%。也就是说,二套首付比例降低和营业税新政落地,将会引导更多的低税房源入市,改善性需求入市的步伐也会大大加快,二手房市场也将会更加活跃。

张旭认为,在成交旺盛的情况下,利好政策对市场情绪的带动将会比较明显,3月有望成为北京市场本轮调整的拐点,预计二季度及下半年北京房价将会出现较为明显的反弹。

不过,值得指出的是,目前北京二手房交易中个人所得税税负较高,再加上限购政策的持续执行,北京等大城市的购房需求依然在被抑制之中,不排除未来政策还存在继续放松的空间。

部分业主开始抬价

需求踊跃也有另外一面表现,王鹏也注意到,要求抬价的业主也在增加。

就在330政策出台当天,王鹏所在的区域另外一家门店成交了一套标的500万的房子。但由于四家中介手里都有客户,最终,在当天晚上加价20万成交。

王鹏深刻感受到市场的变化。他告诉21世纪经济报道记者,去年,业主的房子一般会挂牌3-4个月才可能成交,而成交的前提也是业主同意降价10%-20%。但这种场景可能在未来估计很难看到。

以王鹏的经验判断,以业主和购房者心理预期来看,二手房市场未来至少有10%的涨价空间。

张旭也认为,虽然能够直接受惠于此轮政策利好的购房者数量有限,税费成本下降幅度也并不大,但政策对于预期的影响仍将使市场整体交易热情,尤其是改善型需求的入市积极性得到提振,促使未来成交量进一步上升,不排除二季度或下半年房价出现一定上涨的可能性。

我爱我家提供的数据显示,截至3月29日,北京市3月份二手房网签量9648套,比2月份同期增长11.25%,比去年3月同期增长16.58%;网签面积86.69万平,比2月份同期增长10.19%,比去年3月同期增长13.36%。按照现阶段的网签量增速,预计3月全月北京市二手房网签量将达到万套以上。

在价格方面,据伟业我爱我家市场研究院统计,截至3月29日,北京市二手房月度成交均价为30439元/平,比2月份均价增长4.09%,比去年3月回落6.34%。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从现阶段北京市二手房市场的量价情况来看,今年的阳春三月,在去年4季度各项利好逐步释放的情况下,随着天气的转暖,二手房市场成交量逐步上升,成交价格环比也将出现3%-4%左右幅度的上涨。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,3月份截至29日,我爱我家在北京区域达成的合同签订量比2月份同期增长了149.89%,比去年3月同期增长101.39%。由于网签的滞后性,这些已经签订的合同将在4月份在网签量上有所体现,由此推断,4月份的二手房网签量还将再度攀高。

北京楼市在930新政、公积金新政、普通住宅标准调整、两次降息、一次降准等多重利好的影响下,已经出现了明显的成交量反弹,在成交量显著反弹的情况下,市场价格目前同比虽然仍是回落,但已经明显止跌企稳。

亚豪机构市场总监郭毅分析,目前二手房交易本就以次新房为主,以前的税费政策极大的抑制了购房时间在5年以内的二手房交易,也从一定程度上造成二手房整体交易量的下滑,本次营业税调整后,税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2年-5年之间的二手次新房交易。

不过,郭毅也注意到,本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种,目前这一税种的征收标准是5年以内房产,(销售价格-房产原值)×20%,房产满5年且为家庭唯一住房才会免征。二手个税未如预期中一样,与营业税同步下调,无疑将会在一定程度上影响到对于二手市场交易量的拉动力度和效果,也说明在二手房政策上,政府同样保留了一定的调整空间。