楼市一连串政策调整对准了去库存

房地产库存之所以失控,直接原因就是基建和地方债的恶性循环。化解房地产库存,当务之急是在源头上切断土地无效供应,接着是清理在售和在建房屋中的无效供应,然后是提振需求,消化存量的有效供应部分,主要手段就是降低购房成本,特别是贷款成本。

3月下旬以来,房地产频吹政策“暖风”。先是公积金新政,住建部3月20日召开公积金工作会议,强调“各地要用好用足住房公积金,提高贷款额度,推进异地支取使用和贷款”;然后是3月27日,国土部和住建部下发通知,要求住房供应明显偏多的市、县,减少住宅用地供应量,调整用地规划满足自住和改善性需求,未开发的甚至可以转做产业用地,符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房房源;最后是3月30日,央行、银监会降低二套房贷首付成数、财政部将二手房营业税免征期从5年降到2年。

能将这一连串的政策“串起来”的这个点就是“去库存”。目前,不管是国家统计局还是研究机构,披露的库存数据严重偏低。国家统计局的数据是,去年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增长26%,比2011年增长2.2倍,相当于2008年的销售面积。但这仅是达到销售条件的待售存量,在建但未达到销售条件、已出让未建设的用地更多。据住建部政策研究中心主任秦虹的统计,在建房屋中90%的部分未卖出去,这约可解决1.5亿人的住房,而这还没有包括已出让、未开发的土地。

房地产库存之所以失控,直接原因就是基建和地方债的恶性循环。2009年以来,地方政府大规模上基建项目,模式就是“土地抵押+银行贷款”。基建项目规划和落地(如地铁、商务区、广场等)提升了片区地价,成为继续出让土地并开展新一轮基建的砝码。基建项目短期现金流不足以偿还债务,逼迫地方政府还得出让土地,而土地能否卖出去、卖个高价,又取决于所在片区的规划和公共设施水平,反过来又逼迫政府增加片区公共项目投入,而这又加重地方债务,于是形成了“土地出让-债务偿还”的循环。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”去年的调查,各地规划的各种新城、新区建成后,可容纳34亿人,多出来的无效供应可见一斑。

巨大无效供应的另一面,就是债务压顶。经过甄别清理后,显化的地方政府债务超过40万亿,足足比2013年末审计出的规模翻倍。这样来看,若房地产无效供应消化不了,无论对财政、还是银行来说,这40万亿债务都是颗定时炸弹。因此,化解房地产库存迫在眉睫,当务之急是在源头上切断土地无效供应。3月27日,国土部和住建部下发通知,目的就在于此。

从源头上“卡死”了新增无效土地供应后,接下来就要清理在售和在建房屋中的无效供应。首先,对于未开发的、已出让的住宅开发用地,通知提出可转作国家支持的产业用地。例如,一些人口、资源集聚能力有限的二三线、三四线城市,政府好大喜功规划了很多CBD、综合体、商务区等用地,需转作他用;其次,调整现有未开发住宅的套型结构,以满足自主性和改善性住房需求;最后,商品住宅开发用地被整体购买用于棚改安置房和公租房的,可调整规划建设条件、优化户型结构。

卡死了新增无效供应、消化了存量无效供应后,接下来就要提振需求,消化存量的有效供应部分,主要手段是降低购房成本,特别是贷款成本。从去年5月、6月央行、银监会相继“喊话”,要求银行支持合理住房需求,到9月 “央四条”,放松首套房认定标准、降低首套房贷利率,降低商业性贷款成本是政策主旨。但是,囿于商业银行存款成本上升和楼市风险的考量,商业性房贷利率并无显著下降,基本上在基准利率附近小幅浮动。

因此,今年以来,管理层除了通过降息来直接降低房贷基准利率水平外,将注意力更多转向了公积金。目前,五年期以上商业贷款基准利率为5.9%,而同期公积金贷款利率为4%。利用公积金贷款,其利率相当于商业贷款基准利率打了6.8折。于是,“两会”一结束,住建部便马不停蹄地召开公积金会议,内容有三:提高公积金贷款额度、降低首付成数、推进公积金异地流转。

但是,在属地管理和本位利益下,公积金异地调剂余缺,愿望虽好,但难以实现。越大的城市住房需求越强烈,再加上公积金提取、贷款门槛越来越低,公积金“水位”经常“告急”,特别是在松绑政策后。因此,笔者认为,大幅提高贷款额(如上海传言最高140万)难以实现。如果提高公积金贷款额度实现不了,公积金在支持住房需求方面的效果就有限。

因此,笔者以为当下最有效的政策,还是直接降低商业房贷首付成数和税费。二套房贷首付降到40%后,相当于首次付款金额降低了33%,确实有助于改善性住房需求的实现。目前,很多发达国家或地区(如美国、澳洲、我国香港等)房贷首付比例往往在10%,我国不存在房贷证券化和衍生品,房贷风险可控,降低二套房贷首付比例可行。另外,我国城镇居民负债仅占GDP的31%,远低于发达国家76%的平均水平,还有加杠杆的空间,而且居民总体居住质量较低,有待通过贷款支持来改善。

营业税金及附加合计约占房价5.5%,约占二手房交易总税费的一半。目前,无论因家庭人口扩大、梯次改善居住面积、工作调动换房等,均不会在首套房购置5年后发生,故营业税全额缴纳免征期从5年调回到2年是合理的。从宏观调控“逆风向而动”的特征、回归楼市新常态、支持改善性需求并助力稳增长,同时对于缓解地方债务,从而避免未来楼市“硬着陆”,造成地方债务风险、金融风险和楼市风险叠加爆发来说也是必要的。笔者认为,从因城施策、楼市分化、一线城市房价已开始上涨的市场现状来看,建议降低商业房贷首付的政策在二三线和三四线城市“落地”,而一线城市则保持原有政策不变。