北京黄金地段商业地产涉诉六年未判决

对于北京一商集团与中房京贸公司围绕国海中心项目权益分配诉讼,北京海淀法院本已于2009年12月做出一审判决,中房京贸公司不服一审判决,案件被北京一中院发回海淀法院要求重申。因测绘机构迟迟未出测绘报告,导致该北京国资委系统有史以来争议标的最大的案件历经六年仍未能最终判决。

国海中心项目起争议

国海中心项目位于北京市黄金地段公主坟商业中心,土地原属于北京一商集团有限责任公司(简称“一商集团”)。北京市国土资源和房屋管理局于2005年重新招标出让,中国房地产开发集团公司和北京汉海房地产开发有限公司各持有50%股权的中房京贸房地产开发有限公司(简称“中房京贸”)在本次招标中中标,2007年中国房地产开发集团公司持有的50%股权转让给北京汉海房地产开发有限公司,中房京贸公司变成民营企业。

据一商集团提供的资料,北京市国土资源局在《招标文件》中明确规定:该宗地建筑面积中,中标人须为一商集团建设并预留地上建筑面积共计57556.32平方米以及地下总建筑面积中的32%。2005年9月,一商集团与中房京贸签订了《建设公主坟综合商业大厦协议》,对双方的物业面积分配方案、违约责任等做出了详细约定。

一商集团相关负责人方真告诉记者:“在协议履行过程中,中房京贸单方面违约,擅自对未经分配的房产进行预售、抵债、抵押等处置,到2008年中房京贸实际处置销售的地上建筑面积及位置,已经达到按照双方协议约定其应分得的地上建筑面积,并超出约100平方米。”

2009年2月,中房京贸却在北京市海淀区人民法院提起确权诉讼,缴纳诉讼费70元,拟将其已经销售的房产重新拿来参与和一商集团的位置确权,称自己对已经销售面积的位置理解有误。

重审四年未果 一商损失巨大

2009年12月,海淀法院作出一审判决:在双方没有就大厦分配面积达成一致意见的情况下,中房京贸擅自销售房产系违约行为,中房京贸所销售的房屋应当视为其已取得了相应面积。双方当事人主要争议焦点是大厦裙楼的面积分配,由于该裙楼非住宅建筑,系商业经营活动场所,且一商集团系国有独资商业企业,其主要经营范围是以商业经营活动为主,因此一商集团对裙楼的分配具有优先选择权,且一商集团的分配方案符合双方协议约定,故中房京贸的建筑面积分配方案本院不予采信。一审判决驳回了中房京贸要求分配裙房商业面积的请求,并将地上除东跨楼座外的全部裙楼、C座17-19层及地下相应面积裙楼判归一商集团所有。

一商集团认为,此判决完全符合双方协议确立的分配原则及中房京贸销售项目现状。然而,中房京贸不服上述一审判决,上诉至北京市第一中级人民法院。2010年7月30日,北京一中院以“一审法院的判决认定事实不清,适用法律程序错误”,即确权房屋面积未经测绘为由,将案件发回海淀法院重审。

案件发回重审后,海淀法院于2011年7月26日正式委托测绘。但至今已经近4年时间,测绘机构仍未出具测绘报告,海淀法院也一直没有开庭审理该案。

就测绘有无必要性、测绘工作为何至今没有完成、案件审理为何久拖不决等问题,记者向北京市海淀区法院和北京市高级人民法院分别提出了采访请求,但截至发稿,两级法院均未给出答复。记者曾试图联系中房京贸董事长李小明,但未能打通电话。

据一商集团代理律师北京海勤律师事务所主任张庆华介绍,在此期间,一商集团多次向海淀法院发函,要求限定测绘期限并敦促测绘机构尽快完成测绘工作,却未见成效。张庆华认为,海淀法院一审判决国海中心商业裙楼的权属,认定事实清楚,适用法律正确,发回重审本身就不符合法律规定;而一个简单的房产面积测绘工作,近4年多还没完成,不仅违反法院对鉴定机构的工作时限要求,也明显大大超出合理期限。

张庆华表示:“案件中双方争议焦点为确定取得各自房产面积的位置,而非面积数,故测绘程序并非审理之必要。法院判决确定位置后,双方可自行委托房管部门认可的专业测绘机构进行测绘,这一工作根本无须法院主持进行。即使需要测绘,亦无须对整个项目进行测绘,因中房京贸已将A、B、D座及C座6-16层实际处分,只需对剩余部分即裙楼和地下等进行测绘即可。测绘机构接受委托后,应在法院规定的期限内完成测绘,而本案测绘机构竟然4年仍未出具测绘报告,显然已远远超出合理期限。”

一商集团多次催促海淀法院开庭审理该案,但海淀法院均以测绘未完成为由不予开庭审理。一商集团国有资产闲置损失巨大。

张庆华介绍,海淀法院重新对该案收取了诉讼费,按照20亿元的诉讼标的收取诉讼费,中房京贸1000多万元,一商集团反诉缴纳500多万元。按照海淀法院的通知,一商集团及时缴纳了诉讼费,但据律师去年在海淀法院最后一次核实的情况,中房京贸一直未缴纳诉讼费,依据《民事诉讼法》规定,中房京贸的诉讼应当按照撤诉处理。对此一商集团感到很困惑,既然是中房京贸主动发起诉讼,却为何不缴纳诉讼费?

张庆华认为,为了巨大经济利益,现实中有企业通过诉讼手段博弈。本案中,中房京贸通过前期预售处置国海中心房产,已经获取收益,又以对合同条款理解有误提起对商业面积确权诉讼,价值几十亿元的资产,只缴纳70元诉讼费,成本非常低。如果诉讼胜诉,一至五层商业面积的价值相当大,如果败诉,中房京贸损失也不大。但是,一商集团则不一样,巨额资产长期涉诉不能投入使用,每天的损失都很可观。作为北京市国资委的法律顾问,张庆华提到,这是北京市国资委系统有史以来争议标的最大的案件。