楼市新政首周 一线城市量涨价平

4月9日,上海市住房公积金管理中心公布最新的政策,购买首套房及二套普通住宅,个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元;补充公积金上限再增10万元、20万元。

新政将自4月15日执行。

此前的4月7日,深圳住房公积金中心宣布,自4月7日起,该市住房公积金贷款首套房首付比例最低20%;二套房首付比例最低30%。

这也是上海、深圳两地根据住建部住房公积金要求落地的地方版新规, “按照常规,‘3·30新政’后,各地将就中央稳定住房消费的精神,以及各部委落地的楼市新政出台相应的地方版执行细则,”北京中原地产首席分析师张大伟表示,也就是说,一线城市的政策还有很大释放空间。

另据21世纪经济报道记者了解,北京、广州也在研究本地可执行的楼市细则,预计将从住房公积金、首套房及二套房贷等角度落地。

一线城市利好

“谨慎、分化”是张元对近期楼市新政的看法。

张元是北京一个基金公司的高级经理,在2014年楼市下行时期,该基金公司开始转型,80%的钱转向了资本市场,剩余的20%的钱留在地产。而在此前,该基金公司80%的资本都定向在地产领域。

“市场和去年一样,一线城市和部分二线城市地产还不错,大部分的三四线城市仍不能碰,”张元称,剩余的20%的资金只定向投向一线城市,最好是北京。

中原集团研究总监刘渊也认为,3月底密集推出的新一轮支持房地产市场的政策,将对一线城市和部分二线城市有很大提振作用,但三四线的房价将持续走软。

市场也如是表现,楼市新政首周(3月30日至4月5日),根据中国指数研究院数据,22个主要一二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升4.9%。其中,一线城市成交面积环比上升约7.5%,广州、北京成交量涨幅均接近四成;二线代表城市中半数成交量环比上涨,成交总量较前一周小幅上涨4.0%。

“当然,新房的交易需要一个过程,网签数据具有滞后性,3·30新政对于新房网签量的影响,将会在三周后有明显反映。”张大伟如是说。

北京短期未涨价

需要注意的是,和此前一出新政便涨价不同,具有楼市风向标意义北京楼盘鲜有楼盘涨价,多开发商借新政打出“新政之下不涨价”、“涨价倒计时”等口号。

根据北京市住建委网签数据,3月30日楼市两大新政公布后,3月31日至4月5日6天时间内,北京市新建住宅网签2063套,同比增长191.80%;二手房6天时间内网签2496套,同比则增长39.13%。

21世纪经济报道记者亦致电多个房地产公司获悉,新政刚落地需要消化,诸如货币政策等仍需要操作层面落地,市场仍待发酵。

“一般来说,量涨在先,价涨在后,在市场明显上涨之后,开发商才会如此调整销售策略或者涨价。”北京通州的一位销售总监如是告诉21世纪经济报道记者。

“北京楼市仍以去库存为主,预测4月前后,北京楼市成交会出现一个井喷,届时库存一旦消化完,房价才会有明显变化。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。

值得一提的是,张大伟表示,按照此前的规律,土地市场大热也将推涨购房者入市,影响市场预期,但3月份之后,北京鲜有土地尤其是好地供应,也因此,北京楼市比想象反应平稳。

不过,张大伟也提醒,北京近年来不断收紧土地供应,2015年的商品房供应额度更是历史新低,供需失衡下,北京房价将趋于稳定。

新政执行细则待出

在张大伟看来,未来的一线城市楼市新政还有很大释放空间,随着新政逐渐落地,市场反应也将逐步走好。

4月9日,上海市住房公积金中心出台新政,购买首套房及二套普通住宅,个人和家庭公积金贷款上限由30万、60万分别调至50万元、100万元;补充公积金上限再增10万元、20万元。深圳不日前也下调了首套房和二套房的贷款比例。

另据21世纪经济报道记者采访广州市住房公积金中心人士获悉,广州市也正在研究调整住房公积金贷款政策,比如让借款人去申请商业贷款,商业贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心来补贴给借款人。

广州住房公积金管理中心的人士表示,目前这一方案已经初步与部分银行进行过沟通协调,但最终仍然待上报批准。

4月9日,北京市住建委的相关人士也告诉21世纪经济报道记者,北京也在研究有关中央的楼市新政精神,并将就北京城市规划、人口等特点出发落地出台可执行细则。

(编辑 吴红缨,如有意见和建议请联系:jirk@21cbh.com;wuhy@21cbh.com;)