恒大新房“包退”昭示楼市三大演变趋势

在“供应过剩”、“去库存”、“转型突围”新主题下,住房已从投资品彻底转变为消费品了,必须“践行民生地产经营理念”;在房屋品质和公共配套上下工夫,是房企赢得未来核心竞争力的关键;房地产市场正从卖方市场向买方市场转变,房产企业需尽快重树企业形象。

地产圈近期非常的“热闹”,超预期的重磅刺激政策“3·30”新政余音未了,借助于政策效应,一线品牌房企也开始“推销”自己。先是保利以重磅吸引眼球的手法——“俺是个P”打前哨,高调推出转型的“5P”战略,宣布向绿色建筑、养老地产、海外地产、地产APP和社区O2O平台等5个方向转型;接着是恒大本月15日将国内媒体网罗在广州,董事局副主席、总裁夏海钧亲自坐镇,宣布自本月16日起,恒大全国楼盘“包退”;然后又有万科总裁郁亮签署《万科内部创业管理办法》,鼓励内部员工离职创业。

越热闹,越显得这个行业未来不甚乐观。你想,这不是连这些一线地产商,国内地产界优等生都坐不住了,都在想着法子推销自己,争取在楼市“供应过剩”、“去库存”、“转型突围”新主题下获得转机么?“3·30”新政在力度和发布时间上均超出预期,却不见地产圈喜形于色,开发商和购房者都相对冷静,主要城市楼市量价并无显著回升。因为,大家都明白,现在的楼市“不一样了”。

沪港通指标股——恒大地产高调宣布旗下所有房子在入伙前“包退”的消息,不仅最具爆炸性,而且也映射了眼下的楼市是何等“不一样”。尽管绝大多数人认为,“包退”这一非常吸引眼球的手法重在营销,而且恒大绝大部分在售项目位于去库存的重灾区——三四线城市,50%左右的土地储备也在三四线城市,需要此类营销手段。但事件本身告诉我们,房子已从投资品彻底转变为消费品了,这是对未来房地产业的第一个启示。用恒大的话来说,就是要“践行民生地产经营理念”。

但凡消费品,若质量和服务承诺不佳,消费者都可退货或换货。但是,消费者支付首付购买房屋时,房子都还在建设中,有的甚至只有图纸。房子未来到底是什么样子,购房者只能从开发商描绘的天花乱坠的广告中获知。因此,过去10多年,房地产领域货不对板、虚假宣传的现象非常普遍,甚至成了业内的潜规则。由于房价上涨较快,买房后的增值收益明显,房子的投资品属性甚至多过消费品属性,买房者往往对于货不对板和虚假宣传的现象也不过多追究。毕竟,买了房都成为资产拥有者,享受了资产增值收益。因此,那时的开发商绝对不可能做出“包退”承诺,即便一些商品房出现了严重质量问题、相关承诺没有落实的楼盘,也没有退房,多数不了了之。

这些年来之所以出现“全民房地产”的局面,就在于进入者看重的是未来房价上涨的投资收益,几乎没有多少企业有长期经营的打算,更没有把诸如房屋品质、物业管理和公共配套等消费者实际需要的内容作为主营业务,“买地-开发-销售-获利”是一致追求。因此,现在供应的房子中,无效供应或者说不良资产的比例很大。

而今,各地新楼供应严重过剩,全国共有13.6万家房地产企业,每1万人就有一家房地产企业。未来,哪家房企能提供满足老百姓消费需求的房子,才有望在竞争中领先一个身位。这就是为什么,龙头万科要向城市综合配套服务运营商转变的缘故。以往,在相关公共配套设施还未见到影子的时候,一排排新房已密密麻麻地先行一步建起来的现象极为普遍,大家也早就习以为常。但是,未来房子的价值究竟如何,是否会赢得购房人的青睐,就不能不取决于公共配套能否到位了。这是房企未来转型和获得市场机会的唯一途径。

因此,恒大宣布本公司的房子“包退”,也是对于未来房屋品质和公共配套的承诺:如果对恒大承诺的房屋品质和公共配套不满意,可以无理由退房。言下之意,恒大的房子在品质和公共配套上“没得说”,购房者尽可货比三家,放心去买。正如恒大董事局副主席、总裁夏海钧所言,“让买恒大房的老百姓买得放心、买得称心、买得高兴”。在房屋品质和公共配套上“下工夫”,这是房企未来核心竞争力的关键,这也是房子“无理由包退”给未来房地产行业带来的第二个启示。

在现实生活中,如果商品没有质量和欺诈问题,消费者和商家之间的买卖行为就构建起了契约关系,双方均受法律保护,消费者一般不能无理由退货,不能“任性”地将觉得不满意的商品退掉。但是,恒大的退房宣言则是实实在在的“无理由”,即在办理入住手续前的任何时间,只要消费者不满意,均可无理由或“任性”地退房。

满意或不满意,本身含义就十分宽泛,所谓见仁见智。过去,因质量或配套、房价下跌,各地屡屡上演“房闹”现象,但大多不了了之。尽管其间也有买房者被指不守“契约精神”,但房企的问题似乎更多,在社会上、购房者心中的形象也一直不佳。恒大做出“无理由”退房的承诺,不回避会出现的“房闹”,因而这事实上是在重树房企的形象,标志着房地产市场从过去的卖方市场向买方市场转变,这是对未来房地产行业的第三个启示。

当然,退房涉及银行贷款。在交房前,购房者的贷款往往已偿还了两年左右,而按揭贷款先偿还的是利息。如果要退房,购房者的利息支出如何挽回,是个大问题。即便恒大承诺“包退”,银行一定不愿意退还贷款利息。另外,退房还涉及购房者缴纳的税收、物业维修基金怎么退的问题,恒大还要与政府税务部门、物业公司等协调好。尽管处理起来没那么简单,能不能退、怎么退、损失怎么处理、程序怎么走等,恒大还没有给出明确的说法,多数人因而对此不无怀疑。但房企能承诺“包退”,对未来行业演变的导向性揭示却再也明确不过了。