降息对楼市基本格局影响不大

近日央行决定,自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。这次降息有利于稳定实体经济增长和降低企业融资成本,减轻借款人的负担。

令人关注的是,此次降息对楼市将起到什么作用?毕竟在实体经济中,房地产业是目前最重要的部门之一,而现在经济下行压力加大与房地产投资以及销售放缓也有一定的关系。在过去的几个月里,央行已经实行了两次降息和两次降准,而且各地政府对地产采取的支持和利好措施频频出台。但是如果客观分析的话,新的货币政策的出台对房地产市场的影响可能不会很大。主要原因是,在部分二线城市以及大多数三四线城市,供地量与库存量都偏大。

而在一线城市,尤其是北京、上海这样的特大城市,则是另外的景象。这些吸收大量年轻移民的城市存在大量的住房刚性需求,但是,目前的房价是在调控之前由大量投机性资本推高形成的,普通工薪阶层几乎难以承受,所以,在有效需求与供给之间存在着一道鸿沟,地产商不想降价,而有刚性需求者则购买力相对缺乏。

虽然目前降息让购房者享受到了一些好处,但是以贷款100万、期限20年为例,每个月仅节省143元,这对普通人而言几乎可以省略不计,也不可能在实质意义上提高他们的购买力。改变现状的关键是降低住房价格。目前在特大城市存在购房门槛的情况下,比较活跃的交易是改善性住房或学区房,尤其是北京实施小学入学改革后,房产甚至比户籍更重要,会刺激很多家庭购买学区房。

改善目前楼市只能依靠中国经济继续维持一段较高速度的增长,而且这种增长不能是依靠货币刺激,而必须是有质量的可持续的增长,让大部分人享受到增长的成果。只有这样,才可能让大量中低收入者有能力在城市购买住房,尤其是让在三四线城市的农民工进城购房,才能消化住宅供应的过剩。

当然,如果货币宽松措施不断推出,会改变人们的预期,在一线城市,也会刺激很多刚性需求者在住房价格上涨前买入,这种集体预期和行动也会推高房价,从而进入一个“买涨”的上升空间。但是,在购房者收入没有同时大幅增长的情况下,很容易造成背负过多房贷负担的情况,而这些人大都是富有创造力的年轻人。但当然,具体的走势还要看未来的发展。(编辑 刘波)