流动性改善利好楼市 房企结盟转型

在楼市进入“白银时代”后,房地产市场的竞争更趋激烈,房企消化库存的压力不断加大,市场格局已经发生转变。不过随着央行降准降息等利好政策落地,楼市预期明显改善,市场成交稳步回升,这为房企转型提供市场空间。近期万达、万科宣布达成战略合作,标志着房企将开启结盟转型的时代,未来或将有更多房企开展合作。

楼市成交回升

随着央行降息降准政策逐一发布,购房者的购房成本随之降低,进而刺激市场成交量回升。

5月10日,央行再次宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。这是近半年以来央行的第三次降息。降息后,5年以上贷款基准利率仅为5.65%,5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%,均创近年来新低。连续降息对实际贷款成本的拉低作用已开始显现,购房者的财务成本也将因此降低。

回顾过去两次集中降息降准的周期,均对房地产市场成交带来了明显的拉升作用。如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策存在特殊性及不可复制性,那么2011年12月至2012年7月间的降息降准后的市场反应,则更具有参考意义。上一轮降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位延续至整个2013年。

数据显示,当前楼市成交量正出现明显回升。5月以来,各地新房市场开局良好,全国40个城市成交量较4月同期上升9%。其中,成交量增幅超过三成的有石家庄、厦门、东莞、中山、佛山、南昌、天津、深圳及扬州等城市。若按当前增幅,5月市场成交水平有望回升至去年第四季度的高位。连续降息对市场带来利好,有望重燃市场热情,并刺激楼市再度进入成交活跃期。

除货币政策向好外,各地方政府也纷纷出台政策缓解楼市压力。近期,海南省、大连市、自贡市先后公布促进房地产市场健康发展的综合性文件。具体来看,海南省提高海口、三亚等四个市县的住房公积金贷款最高额度至70万元;大连调整普通商品住房的认定标准,单套总价300万元以下的为普通商品住房;自贡则对居民购买自住商品房给予100元/平方米的财政补贴。除上述三个地区,今年以来包括福建、云南、辽宁、河南等多地均发布了房地产业相关的综合性文件,以促进市场成交持续复苏。

房企加快转型

5月14日,万达和万科签订战略合作框架协议,双方将展开长期性合作。这标志着房企发挥各自比较优势、“结盟”转型时代的到来。在地产“新常态”下,房企转型将向着分工与协作方向发展。

目前众多房企均已提出战略转型计划。万科从专注住宅开发转为“城镇化配套运营商”;绿地集团提出从开发商向“综合地产全程运营商”的转型思路,不断加大海外市场布局;远洋地产宣布公司第四期战略计划,提出构建包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务、房地产金融在内的四元业务格局;作为商业地产“老大”的万达提出轻资产的转型方向。此外,不少房企还把转型延伸到互联网金融领域,尝试转变运营模式。

在A股市场上,招商地产因实际控制人招商局集团正在筹划与公司相关的重大资产重组而停牌;泛海控股实际控制人卢志强近期回归董事会,而公司已提出打造“金融+房地产+战略投资”的发展目标。

之所以出现房企联合的现象,主要是由于当前土地市场竞争激烈,不论是住宅开发领域还是商业地产领域,目前面临的主要问题依然是土地价格、资金价格快速上涨,吞噬利润。房企通过联合的方式,在降低拿地成本、规避投资开发风险,优化市场资源配置上将起到协同作用。同时,房企各自的比较优势也有助于促进彼此转型。

从未来发展看,房企自身转型及企业联合将成为应对行业变化的必然选择。在万达与万科合作后,其他规模型房企有望陆续开展业务合作。同时,房地产领域对于中小企业来说,生存环境将越来越艰难,未来房地产行业有望出现新的竞争模式。