地产金融新玩法瞄准众筹建房

“平安好房确定‘互联网+金融+地产’的战略,将选择‘抓资金流’的方式来运作。”平安好房CEO庄诺称。目前,平安好房已经与万科、绿地、世茂、金地等开发商签署了战略合作协议,在协议中,平安好房将自己定位于房地产全产业链互联网金融供应商。

庄诺表示,除了根据房地产销售过程中不同环节制定相对应的金融产品,平安好房开始谋划涉足房地产建房众筹,未来不久将会推出产品,产品将不局限于此前房地产销售端的众筹买房。业内资深人士认为,当前房地产开发商一方面面临着去库存压力大,另一方面则是从传统融资渠道获取资金难度增大,开发商“躺着赚钱”的时代过去了,转型过程中需要借助互联网平台获得突破,打通直接融资渠道和销售渠道获得突围,大型开发商亦不例外。

沉淀资金

“目前,万科、绿地、世茂、金地、碧桂园等开发商都在和我们谈合作。对于开发商而言,我们能够提前锁客,同时,能降低客户门槛,加快签约,能够使资金低成本且快速到位。”庄诺介绍。

平安好房目前有“好房宝”、“首付贷”、“装修贷”等面向购房者的产品。据介绍,“好房宝”是对接平安大华的一款货币基金,意向购房者购买产品后将有购买房子的权益,在购买房子的同时资金可获得14%的收益,若意向购房者没有购房资金则获得货币基金的同期收益。“首付贷”则是针对一些首付款不足的购房者提供的服务,由平台提供资金借款给意向购房者使其满足首付条件。平台给首付宝的客户进行免息,在此过程中开发商需要为购房者支付部分成本,短期内平台不以盈利为目标。

在以上环节中,对于购房者而言实现资金的理财收益和符合购买房子的能力,对于开发商来说则起到“蓄客”和扩大客源的作用。“以前房地产靠广告、资讯来获客,现在则通过金融来获客。”庄诺认为,房地产的销售渠道已经生变。有资深业内人士向中国证券报记者表示,对于平安好房此类的平台来说,平安集团给平安好房的定位是打通“衣、食、住、行”中“住”的金融应用场景,获得房地产整个链条中的资金入口,实现客户的截流和沉淀房地产链条中的资金,再由平安集团去运作平台中所获资金。

目前,“好房宝”存入量超过3亿元,“好房贷”申请量超过20亿元。庄诺认为,做电商不外乎“抓人流”、“抓信息流”和“抓资金流”。作为平安集团旗下子公司,金融业务是平安好房最大的特色,也是任何一家中介公司平台或互联网平台不具有的优势。据了解,搜房、安居客等传统的中介平台目前亦将金融放在战略高度发展,通过与金融机构合作发展的模式开展业务。

涉足众筹建房

“月底,公司将联合万科、绿地等国内大型开发商发起‘房地产众筹联盟’,作为具有电商和金融背景的平安好房,通过与开发商联盟一起推动众筹的发展。”平安好房内部人士告诉中国证券报记者。当前房地产开发商一方面面临着去库存压力大,另一方面则是从传统融资渠道获取资金难度增大,开发商“躺着赚钱”的时代过去了,转型过程中需要借助互联网平台获得突破,打通直接融资渠道和销售渠道获得突围。

庄诺表示,平安好房开始谋划涉足房地产建房众筹,未来不久将会推出产品,产品将不局限于此前房地产销售端的众筹买房。众筹对房地产行业将带来颠覆性的影响,原来开发商需要一大笔资金来启动项目,而从传统金融机构间接融资,资金成本非常大,通过众筹直接融资,有利于资金成本的减小,能大幅度降低营销成本和融资成本,使总房价便宜10%-20%。同时对于购房者而言,通过众筹购房者还可以根据自己的喜好定制产品。

不过,现在市场流行的众筹买房属于产权众筹,在项目拿到预售许可证之后一般通过资管计划多人一起购房。现行政策禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。而众筹建房如何绕过现行房屋出售政策,在建房之前进行筹资?同时如何避免超过200人非法筹资的政策红线?

庄诺向中国证券报记者表示,团队已经设计了众筹的相关方案,但这是个新的东西,没有人做过,只能边做边看。比如将项目切割成一栋一栋,每栋不超过200个住户,又或者把项目包装成保险、债券或者余额宝这样的金融产品,将众筹建房的行为变成购买金融产品。在产品细节上,如何进行成本的核算,如何保障参与众筹者的权益等都是需要被纳入设计之中的。上述平安好房内部人士透露,不排除未来众筹建房的产品将通过陆金所和平安集团正在筹建的前海众筹平台进行售卖。