深圳房价领涨全国 产业升级导入高端置业人群

6月1日,中国指数研究院发布“百城房价”数据,5月份,全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨,房价上涨城市增至48个。

四大一线城市新建商品住宅“量价齐升”,从成交量来看,5月北上广深4个城市环比增幅分别为3.1%、4.6%、16.9%和48.2%,同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

从成交均价来看,北上广深环比增幅分别为0.18%、2.32%、2.68%、0.15%。

在本轮楼市上涨行情中,深圳尤其值得关注。

5月,深圳成交量和房价涨幅均居全国首位,且根据国家统计局的数据,深圳房价在2014年11月开始止跌,在12月份成为全国首个房价上涨的城市,到2015年4月,已连续5个月上涨。

深圳国土与规划委数据也显示,截止到5月23日,深圳关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米,较4月份大幅上涨65%。

另据21世纪经济报道记者获悉,深圳多个项目出现日光盘、一房难求等信号。

深圳领涨

有市场传言称,深圳6月将解除限购。6月1日,21世纪经济报道记者致电深圳国土与规划委相关人士获悉,暂没接到限购调整的通知。

虽然限购不会取消,但“限外令”已经悄然松绑。

2010年11月4日,住建部和国家外汇管理局共同下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

深圳中原的一个负责人在电话中告诉21世纪经济报道记者,此前,港澳台和华侨于内地置业若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明,内地政府以家庭为单位限制境外人士置业。

而现在已经不再需要提供类似证明,只要自己在深圳没房就可以买了,不用考虑配偶或家庭在深圳有无房产。

除了限外令松绑带来境外的置业需求,助推深圳房价上涨的另一大原因是深圳产业崛起和人口吸附能力较强。

和北京借京津冀一体化疏解产业和人口相对应的是,中金公司在《变革中的中国系列之一:腾笼换鸟,深圳引领创新大潮》报告中指出,深圳已率先进行产业升级,华为、腾讯、中兴等给深圳积累了很多人才,对深圳互联网的发展影响深远;深圳稳居中国金融业第一梯队。2014年深圳金融业增长13.8%,占GDP的比例达到了14%。金融机构总资产突破7万亿,比年初增长21%。

北京中原地产市场研究部总监张大伟称,产业和人口是支持楼市的基本,产业升级带来的人口导入尤其是高端置业人士的导入,也是深圳的主要刚需和购买人群。

市场预期扭转

上海易居研究院研究员严跃进告诉21世纪经济报道记者,深圳房价上涨的另一大原因在于市场逻辑已经悄然发生变化。

所谓楼市背后的市场逻辑是“买涨不买跌”,在房价处于下行阶段,购房者停止入市并观望,但一旦房价上涨后,也将加速购房者入市的节奏,房企去库存的效果也将积极显现。

中原地产研究总监刘渊认为,深圳的新房占比仅占三成,当需求反弹时,且库存量较少,市场很容易被推高。

从供应的角度来看,严跃进称,深圳新建商品住宅去库存周期比较短,去库存周期少于12个月,实际情况是少于8个月。

从需求来看,深圳一直处于限购政策之中,但房价在2014年第四季度率先上涨,这改变了市场预期,即加快入市节奏,进而继续加快房价的上涨。

预期逆转之下,投资客也出现明显抬头,根据中联链家地产统计,近期投资客入市积极性明显回升,深圳二手房成交中投资客比例已近三成,而在市场低迷期时,投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半,投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华四个区域。

在深圳房价连续跳涨之下,和北京继续宽松楼市政策不同,深圳规划和国土资源委5月29日发文称,计划通过加快商品住房预售审批、加快新增住宅用地供应,并将严查日光盘、捂盘惜售等行为。

中房协名誉副会长朱中一也告诉21世纪经济报道记者,市场逆转的一个重要因素是购房者的预期是否扭转,有无入市的积极性。朱中一认为以深圳为代表的一线城市的楼市的回暖将持续到三季度。

楼市回暖的下一步即是土地市场的回暖,不过,和一线商品房市场5月 “量价齐涨”不同,21世纪经济报道记者统计发现,5月,一线城市合计签约的30宗土地中,只有10宗为住宅用地,除北京、广州外,其他均为上海的保障房土地。合计签约土地仅72.39亿,这是2014年来首次出现单月一线4个城市合计土地出让金不足百亿的月份。

成交量少的一个重要原因是一线城市土地供应量的下行,以北京为例,2015年前5个月北京仅新增土地供应26宗,这一数量也创造了自2009年以来近7年的同期新低。

张大伟认为,下半年将是土地市场的窗口期,房企在一波上行行情,将积极去化,去化的下一步即是积极补仓。