众筹卖房：地产大佬的集体焦虑

郁亮、张玉良、任志强、冯仑、潘石屹、杨国强、宋卫平……这些平常难得一见的地产大佬,5月29日竟然一起现身上海金茂大厦。

他们中的一些人彼此曾有口舌之争,也曾互相暗暗较劲。但为了一个共同的目标,他们放下了成见:由平安好房CEO庄诺和万通控股董事长冯仑联合发起的中国首个房地产众筹联盟于这天正式成立,上述大佬正是来站台的。

正如万科总裁郁亮去年所警告的:卖不出去房子的开发商最危险。对于开发商来说,2014年至今,房地产买方市场已然来临,购房者越来越难找了。与此同时,地价高企、利润变薄和去化放缓等瓶颈日益显现,地产大佬们聚集在一起,显然是希望通过互联网、众筹这一切入口,解决当前行业的痛点。

大佬们的地产众筹

从去年开始,开发商们发现,房子越来越难卖了。

“2013年的13亿平方米成交面积是个峰值,短期内很难超越,” 中国房地产业协会副会长任志强在2014年年中曾表示,房地产的库存问题很大。

截至目前,这一库存数字仍在不断增加中。与此同时,受市场调控和土地价格居高不下的影响,房企利润越来越薄;在销售和市场层面,还面临银行放贷慢、回款周期长、去化慢以及用户的需求改变等问题。

“建立众筹联盟的目的,就是希望能够按照客户的要求,在资金和产品功能使用上都给予更好的满足。”冯仑说。

据悉,房地产众筹联盟很快得到了众多开发商的响应。包括万科、绿地、碧桂园、绿城、SOHO中国等相继加入,截至目前共有10余个项目审核通过,而提出申请的项目则达到56个。

庄诺介绍,众筹的流程是,地产商先拿地,在平安好房平台发起众筹项目进行融资建设,投资者以“微开发商”身份购买份额参与融资;达到最低资金目标后,房地产商用该笔资金进行楼盘建设,之后,投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。

投资者的收益体现在,前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格,价差是其主要获利渠道。平安好房称,第一个众筹项目已经确定,合作对象是此前中国平安入股的碧桂园。

庄诺认为,国内地产业已从黄金时代走入了白银时代,轻资产是未来的方向。地产众筹是要让买房者成为微开发商,实现地产商和投资者的双赢。

众筹

可降房价20%-30%?

“通过众筹,我们能让客户获得房价优惠20%-30%。”冯仑说。

庄诺具体解释,地价是硬性成本,很难改变,建造成本变化也不大。众筹的作用主要体现在融资和营销环节,能够帮助开发商减少甚至消灭融资和营销成本。这对刚需市场是利好,地产众筹也有了实践意义。

但中原地产首席分析师张大伟认为,众筹对房价的影响不大。在目前的房产项目开发成本里,项目的地段已经基本决定了产品的价格,且不论在营销和融资上压缩成本的成效相较于大头的固定成本可能只是车水杯薪,就营销成本而言,其在总成本占比较低,然而在项目落成后期,只要有空房,就仍需要营销,其中的成本还是落回到了客户身上;就融资成本而言,在改变融资渠道所带来的定制化服务中,与客户协商定制可能会延长项目完成的时间,而这期间的各项成本是增加的,同时也是由客户来承担,因此削减这两块的成本意义不大。

张大伟表示,“让利论”吸引的大部分都是刚需族,但真正能众筹的并不是这类需求,反而是细分市场:那些“钱多任性”、对房屋有定制需求的小众市场。类似别墅这样的小众市场的高端定制消费可能更靠谱些。

冯仑和庄诺也坦承,不是所有的项目都可以做众筹。“我们从56个申请项目里筛掉了很多,只通过了十几个。像青海等地的项目是不敢做的,众筹项目大多都会在一线城市。”庄诺说,第一个走完众筹全流程的项目——碧桂园嘉定项目便位于上海。

地产金融化的游戏

深究此次联盟的创立,平安好房在其中最为积极,而所有的众筹,都要在平安好房平台上认购。而平安好房的角色也很明确,只做平台建设、不参与具体投资,平台收益来源于向开发商收取的平台管理费用。

众筹应是一种用团购+预购的形式,向网友募集项目资金的模式,其本质是一种购买行为,不是投资行为,且筹资项目不能够以股权或资金作为回报,项目发起人更不能向支持者许诺任何资金上的收益。

大佬们的众筹联盟举动,在张大伟看来,其尝试意义大于实践意义。他认为,中国至今为止,还没有真正的地产众筹行为。众筹应是开发商拿土地前就开始筹集资金,并在项目建成后以实物或服务作为跟投者的回报,然而众筹联盟仍然是开发商拿地之后才开始的筹资,并涉及以资金、分红作为投资回报,严格来说,更适合用投资金融产品来形容,并非严格意义上的众筹。

以碧桂园联手平安好房推出的嘉定众筹项目为例,碧桂园联席总裁朱荣斌介绍:“投资者的收益将主要来自三个方面:份额转让、房价优惠和项目分红。”庄诺也曾明确表示,众筹建房的行为就是变成购买金融产品,众筹有风险,投资需谨慎。

“整个地产行业进入新常态,地产大佬们都有一种迫切的需求,希望通过自己的改变关联上已经逐渐互联网化了的市场需求。由于长期以来土地的价格居高不下,房企不太可能做根本性改变,众筹依然只是停留在了营销层面上。”张大伟说。

在5月29日的众筹联盟成立论坛上,任志强认为,众筹的出现就如Uber、滴滴打车之类的产品,都是由于市场不开放而出现的自行解决的办法,同时他还强调,众筹最忌讳出现诚信问题,第一次失去信誉就彻底没戏了。