土地成交量触底反弹 房企拿地仍较理性

“周边楼盘售价4万,地价已经排到3万多。房价怎么能不涨呢?”上海一位开发企业营销总监表示。开发商一向将地价视为房价的风向标,而近期,楼市回暖也催动土地市场再次反弹。房企拿地热情有所升温,多地再次出现地王。

中原地产监测数据显示,6月以来,上海共计成交7宗经营性用地,平均溢价率约为39%,土地出让金总额超过140亿元。其中,宅地争夺尤为激烈,成交的3宗含住用地均以高溢价成交,溢价率分别达到95%、90%及27%。

具体来看,由招商平安联合体竞得的宝山区大场镇地块楼面价约为23276元/平方米,由葛洲坝竞得的青浦区徐泾镇地块楼面价约为27308元/平方米,两地块楼面价均刷新板块单价纪录。此外,由华润华发联合体竞得的闸北区市北高新技术服务园区地块成交总价为87.95亿元,楼面价约为38061元/平方米,土地单价较今年3月成交的临近地块上涨了4.5%。近期上海地价的走高,显示出开发商对后市的信心,也使得房价上涨动能逐渐集聚。

不仅是上海。土地市场整体出现回暖迹象。

易居房地产研究院数据显示,5月,10大典型城市土地成交建筑面积1045.4万平方米,环比上涨67.4%,同比下降45.0%。

不过,土地市场低迷的状态并没有完全发生改变。数据显示,5月,10大典型城市土地出让金收入202.4亿元,环比下降30.9%,同比下降66.5%,与上月相比,降幅扩大7.2%。鉴于本月土地成交量上涨近七成,但成交均价却环比下跌18.5%,因此10个典型城市土地出让金总收入比上月有所减少。另外,地价整体反弹也不明显。5月,10大典型城市土地成交均价为3042元/平方米,环比下跌18.5%,同比下跌12.6%。

尽管土地市场开始有所回暖,但房企拿地仍然较为谨慎。据CRIC数据监测显示,从城市能级来看,房企拿地主要偏向于一二线城市优质地块,拿地总量较大,而且在合肥、厦门等经济发达城市出现118%和75%的高溢价率;三线城市的土地成交总量相对较少,大部分以底价成交。从单个企业表现来看,恒大、万达拿地投入较上月大幅增加。其中恒大积极扩张板块,在5个二三线城市共获15幅地块,拿地投入高达81.85元。

CRIC研究院表示,从房企拿地行为分析,房企拿地态度分化明显。部分企业在销售回款上升时,拿地态度积极;但大部分房企青睐性价比高、溢价率低的地块,拿地态度偏理性。未来,房企理性拿地依然是趋势。

易居研究院研究员曹倪娜认为,5月份,10大典型城市土地成交建筑面积环比上涨近7成,主要源于二季度以来,逐渐进入政府供地窗口期,土地供应量加大,但总体而言土地市场依旧没有走出较为低迷的底部区间。此外,由于土地成交结构的变化(包括地块优质程度的变化和城市结构的变化),引发的成交均价短期异动,并未改变土地市场回暖的趋势。

各项市场数据显示,企业正在抢占一线城市,并加大了对部分二线城市的聚焦力度,比如武汉、天津、成都等。而对库存压力较大的杭州、重庆和西安,则持较谨慎态度。因此,土地市场下半年的复苏和回暖值得期待,但大城市间土地市场分化将显著。