万达借道快钱发行"类REITs"众筹建房

7月2日,万达和快钱联手推出的众筹建房项目“稳赚1号”第二期即将开放申购。这已经是一个月之内的第二批众筹建房项目,显见万达和投资者对该模式的认可程度。

万达并购快钱之后,推出的众筹建房项目“稳赚1号”6月12日推出,不到一个小时在其官网和APP的互联网认购额度一抢而空。

而据快钱相关负责人介绍,第一期筹集的50亿元资金正按计划投向在建的5座万达广场。第二期项目依旧标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目。

投资人获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报,预期合计年化收益率可达12%以上。

值得注意的是,“稳赚1号”的持有期限较长,其中最长不超过7年。同时,据快钱相关负责人对21世纪经济报道记者介绍,该项目的转让功能也已经进入内测阶段,近期将开通,流动性将由此提升。

1000元投万达商铺

在住宅地产风险频现的同时,商业地产相对受全球资金追逐。

据戴德梁行最新披露的数据,全球将有逾460亿美元(约合2855亿元人民币)投向中国房地产市场,其中商业地产将成主要阵地。而此前在牛市行情中赚到钱的股民,也开始将收益转投商业地产。以重庆为例,今年一季度,重庆商业地产占整体成交比重高达18%,位居2008年以来的历史新高。

对于购买了“稳赚1号”的投资者而言,相当于持有了万达的“原始股”,具备商铺租金和物业增值双重回报,预期合计年化收益率可达12%以上。

在商业管理方面,万达创造了连续多年商铺出租率、租金收缴率超过99%的世界行业纪录。此外,这种“城市中心”效应,使万达广场建成后的物业增值潜力不可小觑。据年报数据,2014年万达广场租金达110.8亿元,同比增长30.5%。预计到2020年,万达商业地产净利润的三分之二来自租赁收入。

产品也具有极强的互联网属性:项目起投资金额仅为1000元;在投资成立三个月后,投资者可申请转让、变现。

中国互联网金融行业协会会长宏皓对21世纪经济报道表示,万达广场众筹项目实现资金与实体产业的直接对接,开创新的商业地产融资模式。该项目也是迄今为止全国范围以及上海自贸区首个具备实质意义的金融创新项目,是产融结合的有益尝试。

“类REITs”模式

“稳赚1号”的模式类似于房地产信托投资基金(REITs)。只要政策开闸,未来很可能就成为REITs上市。海通证券研究报告显示,美国房地产信托投资基金过去20年的年均收益率高达9.84%,高于标普500指数。

在万达看来,“稳赚1号”的优势就在于直接将资金投资于万达广场,而万达拥有成熟而专业化的商业地产经营能力和管理经验,尤其是万达商业地产每年的出租率和租金收缴率平均都在99%以上,而且万达集团提供了保底条款:项目到期时,以1.5倍的溢价进行回购。

尽管如此,若房地产行业出现整体衰退,对万达广场的租金收入和影响仍然很大,这将是该产品最不确定的风险因素。

稳赚一号的收益由两部分构成,一是万达广场项目的租金收益,每年派发,约年均6%;二是投资物业的增值收益,在退出项目时一次性发放。

万达的方案显示,资产包在3年之后可选择REITs或其他形式上市,这样的话物业增值部分的收益能达到年化14%的水平,如果不选择上市,满七年后万达将回购物业或者由第三方收购,这样的话物业增值收益能达到6%。两部分收益相加,预期年化收益在12%-20%之间。

“用别人的钱来做自己的事。”这是王健林对轻资产的设想,即用股权换资金,在保证财务安全的前提下仍能够以万达速度在各地把实体商场迅速铺开。

而其选择轻资产的另外一个原因就是,目前房地产企业很难从银行贷到款。很多银行都对房地产行业实行比例限额管理,控制房地产贷款总量,实行房地产开发贷款名单制管理。而相比其它更高成本的融资方式,通过旗下子公司众筹筹钱则成本更低和便捷。